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新加坡土地制度历史沿革及土地房产投资攻略

关键词:新加坡土地制度,新加坡产权制度,土地制度改革,新加坡土地投资,新加坡国土资源

新加坡土地概况

新加坡土地

新加坡位于北纬1°18′,东经103°51′,毗邻马六甲海峡南口,北隔狭窄的柔佛海峡与马来西亚紧邻,并在北部和西部边境建有新柔长堤和第二通道相通。南隔新加坡海峡与印度尼西亚的民丹岛和巴淡岛都有轮渡联系。新加坡的土地面积是719.1平方公里,海岸线总长200余公里,全国由新加坡岛、圣约翰岛、龟屿、圣淘沙、姐妹岛、炯岛等六十余岛屿组成,最大的三个外岛为裕廊岛、德光岛和乌敏岛。由于填海工程形成新的陆域,将增添额外100平方公里的土地。新加坡的标准时间为UTC+8,较其地理位置时间快1小时。

提到新加坡,除了亚洲金融中心、炎热的天气、南洋美食,最令国外人士印象深刻的,应属整齐一致的都市化景观,也让新加坡人引以为傲。

根据资料显示,新加坡每平方公里的居住人数超过7000人,是全球前三大拥挤的国家。依据某一任新加坡重建局长指出,新加坡的土地面积,只适合8.5万人居住,但现在新加坡的全国人口高达520万人。

新加坡土地管理的分析

新加坡国旗

新加坡在独立前,国有土地的数量约占国土总面积的60%左右,新加坡独立以后,国家通过强行征用个人土地的办法扩大了国有地产,用于国家建设,全国私人占有的土地面积已由独立前的40%下降至20%左右。(来源:国外四国土地政策一览

(一)突出土地管理的服务功能

新加坡土地管理职能主要是由律政部属下的土地管理局承担,土地规划和土地售卖主要是由国家发展部属下市区重建局承担。新加坡特别强调土地管理中服务质量的持续改进,并视其为最重要的目标和核心任务之一。

(二)完善土地管理机制

新加坡是一个政府管理效率高、服务意识强的国家,土地管理的服务功能和服务意识表现尤为突出,例如通过各种内外部措施来强化和提高土地管理质量和水平等。

(三)创新土地管理举措

1986年到2007年的二十多年中,新加坡人口增加68%,而绿化面积从原来的36%增加到47%。目前,新加坡不仅有亚洲最宽敞的居住条件,人均居住面积超过35平方米,也有世界最畅通的城市交通,在发达经济体的大都市中,这一切都是绝无仅有的。而这一切,都是新加坡政府在土地和自然资源匮乏的压力下不断寻求土地最佳使用方式和实行创新的土地管理政策的努力结果。

了解更多:新加坡土地管理经验及其启示

新加坡节约集约用地经验

强化政府主导,完善法律制度。

新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度,但以公有制为主,政府拥有全国9O%以上的土地。为保障节约集约用地政策的落实,新加坡建立了完善的法律制度。如征地制度,为了排除私有权对土地开发和利用的影响,私人土地所有权在新加坡不具有宪法权利,即不属于公民的基本权利,对土地私有权的保护体现在《土地征用法》中,通过这种专门的法律实现有效的法律救济。在土地征收中,当事人对土地征收的赔偿或补偿存在异议时,法院可以针对补偿或赔偿的方式、数额以及分配方法等作出最终裁决。在其他土地利用和管理环节,新加坡都制定了具体的法律,如《土地权属法》、《规划法》、《土地税征收法》等。此外还有一些专门针对土地管理机构的法案,如《新加坡土地管理局法案》、《市区重建局法案》、《住房发展部法案》等。

宏观层面长远规划,微观层面精细管理。

新加坡土地规划主要分为概念规划、总体规划、详细规划等,其中概念规划是对未来4O年~5O年的展望,每1O年要检查复核一次;总体规划是对未来1O年~15年的展望,每隔5年就要修订完善;对未来5年~1O年进行规划可行性研究,纳入实施计划。政府将全国土地划分为9OO多个小区,对每个小区的土地使用进行详细规划,公共配套设施、交通网络、产业布局都有明晰的标记和详细的预算,对容积率也有详细的规定。按照用途,又将土地分为工业用地、空白用地、居住用地、交通用地、中央商务区用地等五种类型。从概念规划到详细规划的落实,都注重土地利用与环境、经济、社会发展的平衡。新加坡还注重将土地精细化管理与宏观目标计划实施紧密结合。如推行组屋政策,除少数富人购买开发商建设的房屋外,其余的中低收入人群全部居住在组屋内,既实现了"居者有其屋",又提高了土地利用效率。

土地灵活供应,重视过程管理。

新加坡产业用地供应主要是通过国有土地租赁和厂房租赁两种方式。土地租赁期一般是3O年,期满后可再续租3O年;厂房租赁是把裕廊镇管理局开发的标准厂房租赁给企业,最长也只有6O年,租赁期满后厂房无偿归裕廊镇管理局所有。租赁期间,租金每隔几年都要调整一次。这种灵活的供地方式,为产业升级留下了发展空间。

新加坡高度重视土地利用的过程管理。

通过建立企业退出机制,提高了产业用地的节约集约水平。首先建立了一套严格的审核制度,慎重选择入驻企业,重点考察项目本身是否符合园区规划以及与已入驻企业的关联情况。其次,通过经济手段对土地用途进行管制。当土地用途发生变化时,政府对增值收益征收高额发展税,以降低土地增值的预期,防止囤地、炒地的行为。再其次,加强土地利用的绩效评估,对企业每3年进行一次是否符合入园承诺指标的全面评估考核,对土地容积率、投资、增加值、企业运营业绩进行综合评价。最后,建立企业淘汰机制。对企业实行合同管理,根据土地利用绩效评估情况,将达不到要求的企业清退出园区。同时,实行差别化的租金调整政策,对鼓励类产业项目,收取较低的租金;对限制类产业项目,收取较高的租金。通过调高租金、到期不再续租等手段,引导一些不符合本国产业政策的工业项目转移出去。

新加坡现代都市农业的启示和建议

新加坡农场

新加坡土地与水资源非常有限,所需食品的90%均需从全世界160个国家进口,但仍然无损新加坡农业强国的形象。新加坡在利用都市农业来保障食物供应、增加农民收入、改善城市生态、提供观光旅游等方面,具有较大的借鉴意义。新加坡都市现代农业发展有几点值得我们思考。

1.土地稀缺的发达地区.农业发展仍然具有战略意义

不管是花园城市国家新加坡,还是沙漠地带的以色列,农业发展从来不是是否要发展的问题,而是如何发展的问题。农业和生物技术等领域的融合往往孕育着重大的产业机会和市场容量,一旦放弃农业就可能意味着在新商业模式、新技术领域竞争的落后。农业发展应向新加坡和以色列学习,重点以"技术输出+体验休闲"为主,并逐步放弃对农产品产量的追求。要因地制宜,探索差异化的都市农业发展模式,如对于城市化水平高、经济发展快速的地区可以发展如观光农业、生态农业、休闲农业、体验农业等。对于一般地区则可以以生物农业、创汇农业、设施农业、精品农业为主,提升都市农业的经济功能。而在一些传统的农业重镇,则可以通过现代农业技术和新物种的应用,大幅提高农业生产的产量和质量。

2.有效平衡工商资本和家庭农场

和上海一样,新加坡人多地少,如果以农户为单位进行经营,农业的科技含量和农产品质量难以保证。新加坡也有农场,但不是家庭农场,而是有技术含量的高科技农场。新加坡的实践表明,集约化生产是都市现代农业高科技化、高端化、高附加值化的必然条件。当前,许多工商资本试图进入农业生产领域,但最大的问题是无法流入土地。家庭农场的发展使得承包地流入农民手中,虽然在增加农民收入方面成效显著,但也使得许多实力强劲的工商资本面对土地流转的困境望而却步,无形中阻碍了农业科技含量的提升。因此,在发展家庭农场增加农民收入和引入培育高科技农场优化农业产业结构之间,应做好选择和平衡。为保护承包农户权益,上海市对工商资本租赁土地实行分级备案制度和资格审查制度,且土地流转一般不超过3年。新加坡科技园内土地流转10年,对优质企业可再延长10年,激励高科技农场进行持续投资。对高科技、高附加值的农业企业和工商资本,适当延长土地流转期限非常必要。

3.引进培育高端农业科技企业

上海应在统筹规划、制定政策和资金扶持等方面加力提升,着力于优质农业企业和项目的引进和培育。目前,浦东新区各涉农镇在全国开先河成立了农业投资公司(简称农投公司),许多农民的土地已委托村集体流转至镇农投公司,部分镇农投公司已成为名副其实的"地主"。但镇农投公司往往承担着政府各种职能,在农业领域的投资、经营能力亟待提高。镇农投公司应做好土地归集、平整以及基础设施,坚持差异化的思路,明确产业特色,以此"筑巢引风"、引资引智,将土地流转至科技含量高、新型商业模式的农业企业,形成农业产业集群。

4.成立都市现代农业发展基金

据全球著名食品技术创新平台Food-TechCon—nect统计,2014年,全球共有21个农业投资基金成立。越来越多的国家和城市成立产业基金布局全球农业产业链高端,建议上海市或部分区县成立都市现代农业发展基金,滚动循环式管理投资。投资领域坚持"三高"定位,如高精尖的育种项目、农产品物流配送和农产品深加工、农业总部经济等。可借鉴以色列的YOZMA模式,引入社会资本,把都市现代农业发展基金分为几个子基金,重点投资农业细分领域。项目投资区域以上海为主,对于市外的好项目,可投资后逐步将注册地和公司总部迁至上海,探索两头(研发+营销)在上海、生产基地在外地的域外农业发展路子。此外,对于农产品自我供给不足的压力,可借鉴新加坡模式,以都市现代农业发展基金为抓手,投资市外甚至国外的粮食和畜禽等生产型企业,保障全市农产品供应。

5.注重体验与休闲

新加坡作为全球的旅游目的地,农业旅游也异常发达,许多农业生产都具有观光的功能。随着今年上海迪士尼的营业,到上海旅游的游客将会大幅增加。农业生产方面,一可学习新加坡经验,二将旅游休闲理念贯穿到农业生产环节,农业产业结构优化调整兼顾旅游属性,增进旅游者对农村活动、农业生产过程和农民生活的体验,提高农业产业增加值;将农业生产与农业科普教育融合,满足游客获得知识的渴望。农业旅游方面,应改变上海乡村旅游以采摘、垂钓、农家乐为主要形式、以销售有形产品为主要营利模式的初级乡村旅游发展模式,建立休闲农场、特色农庄和乡村民宿等以服务和特色体验活动为主的休闲农业示范区,促进乡村旅游发展及农户增收。

新加坡农业风貌欣赏

新加坡农业/土地

新加坡农业/土地

新加坡农业/土地

新加坡土地及农业·新闻资讯

最新消息:

被称为花园城市的新加坡 其都市现代农业也非常成功

尽管新加坡被称为花园城市,但其都市现代农业也非常成功。连沙石、水、食品都需要进口的新加坡,自力更生找到了一条通过大力发展高科技都市农业、实现经济社会协调发展的新路子。

新加坡的土地面积只适合8.5万人居住 新加坡的全国人口却高达520万人

根据资料显示,新加坡每平方公里的居住人数超过7000人,是全球前三大拥挤的国家。依据某一任新加坡重建局长指出,新加坡的土地面积,只适合8.5万人居住,但现在新加坡的全国人口高达520万人。

新加坡土地管理经验及其启示

因逐渐添丁的人口数量与不断增长的经济规模形成相互掣肘的矛盾,势必造成对土地的予取予求和可能形成捉襟见肘的土地压力。然而,新加坡的经济社会发展并没有因土地资源不足而无所作为,匪夷所思,通过节约集约和综合高效用地,竟能变故易常,深图密虑,因势利导,运筹决策,巧妙地安排了土地利用和管控,促进了经济社会的高掌远跖和可持续发展。

国外城市规划的经验及借鉴

世界上一些占领导地位的城市包括纽约、伦敦、东京、新加坡、悉尼等都在制定城市发展战略规划,下面将这些城市在规划过程中对如何适应人口的变化、加速经济增长、促进环境保护等方面所采取的措施做出归纳总结。它们规划过程和处理问题的方法和经验有很多是值得我国大城市规划学习的,因此,在文章的最后论述了这些方法和经验对我國大城市的规划建设的借鉴意义。