信息图:一图读懂农村土地流转

总体概况

概念 现状 展望 利好领域
土地流转

农村承包土地(耕地)经营权的流转

规模化经营,提高农业生产效率

集体建设用地(主要:宅基地)使用权的流转

发展城镇化过程中的关键和难点

保守估计算流转潜力:将城市建设用地面积扩大23%

此部分是"狭义的土地流转";1988年,《土地管理法》首次明确"土地使用权转让"合法性,并规定农村征地补偿标准;1998年,对补偿标准进行提升。

早期乡镇政府主导的土地流转:芜湖(1999);昆山(2003)

城市政府主导的土地流转:天津"宅基地换房"(2005);成都温州"两股一改"(2006);浙江嘉兴"两分两换"(2008);苏南无锡"双置换"(2009)通过住宅地置换城镇住房;政府整理土地支撑转移人口的社保和就业培训开支。

通过交易市场直接流转土地:广东模式(2005);成都综合产权交易平台(2008);重庆地票(2009);成都地票(2010)

"农业现代化",必然要求耕地资源由分散走向集中;提高规模化和集约化水平;中部省份是中国的"粮仓",预计将推动此类"土地流转"。

政府提出"城镇化",大城市的"边界"扩大,城市周边的"农村"转为"城镇",东部地区和较发达的中部城市的城市化率高,外延扩张需求大,整理宅基地的经济效益高,预计将推动此类"土地流转"。

缺乏制度保障,短期完全市场化、证券化运作不现实;将或在经济发达、制度透明的地区小范围试点。

农业机械化;农田、水利设施;农业环保领域;农产品流通。

第一波:土地整理和开发利好配套的轨道交通、基建、地产投资;

第二波:农民进城生活利好、房地产相关产业、民生类投资;

第三波:农民真正转换成市民利好产业转移(有工作)和消费领域(有生活)。

天津"宅基地换房"模式(2005年)

天津在"十二镇五村"开展试点,推出了以"宅基地换房"来加快小城镇建设的方案,涉及到津郊近18万农民。所谓"宅基地换房",即农民用自有的宅基地,按照规定的置换标准换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。之后对原有的村庄建设用地进行复耕,节约下来的土地整合后再"招"、"拍"、"挂"出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

在新的小城镇,除了农民的住宅区外,还规划出一块商务区或经济功能区,用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。

政府成立投融资建设公司(滨丽公司)

银行融资

在空港物流加工区对面规划建设新型小城镇

村民申请换房(一个村民提交申请后,村委会和镇政府签订合同)

实施换房(农民以自己的住房换取有产权证、5年后可上市交易的小城镇经济适用房)

通过土地整理将农民宅基地复垦

节余的建设用地指标挂钩到小城镇土地进行招拍挂

承包经营权向大户流转种植经济作物

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通过推介、培训等解决农民就业途径

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为宅基地换房后的农民按城镇职工标准缴纳养老保险,参保金由政府买单

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试行社区化管理模式,每个村委会规模为3000户,政府提供300-400平方米办公用房

成都温州"两股一改"模式(2006年)

成都温州在全国率先提出"双放弃换保障"。农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的,在城区集中安排居住,并享受与城镇职工同等待遇。承包地在解除承包关系后,符合预征收储条件的由区土地储备中心收储,其余由当地的农业公司统一管理,村(社区)集体经营。

同时推出"两股一改"政策要求农村集体资产股份化、集体土地股份化,同时转变农民身份为目标的村改社区。从收益分配的角度来看,是一种优化机制下的"土地入股"。原有的村集体按照企业进行运转,入股农民成为企业股东,当初的承包地也转变为一种股权资产,以"集体资产记名股权证书"作为文本依据,成为流转后收益的分配基础。这种股权可以继承但不能抵押,可以在股东内部进行转让,除了向政府转让外,不能转让给第三方。在这种模式中,村集体土地所有权依然保留在村集体内部,但依然可以向政府转让,因而并没有排除集体土地最终流向政府的可能。

集体资产

集体土地使用权

农龄股

人口股

土地股

股东代表大会

董事会

监事会

通过土地整理将农民宅基地复垦

政府

村集体股东

浙江嘉兴"两分两换"(2008年)

"两分"是指将宅基地与承包地分开,搬迁与土地流转分开;"两换"是指以承包地换股、换租、换保障,从而推进耕地资源的集约经营;转换生产方式;以宅基地换钱、换房、换地方,从而推进集中居住,转换生活方式。

"两分两换"的核心是以宅基地集中置换为突破口,鼓励农民放弃承包地和宅基地,集中居住,借此实现城乡建设用地增减挂钩,推进土地集约利用,降低城市化成本。

苏南无锡"双置换"模式(2009年)

"双置换"即"以宅基地置换土地住宅、以土地承包经营权置换社会保障"。该模式与嘉兴模式较为类似,但是由于其宅基地置换与承包地置换之间没有独立性,在置换过程中必须一并考虑,不可任选其一。土地承包经营权置换完成后统一集中在当地街道办事处,由其统一办理土地租赁手续,承租方按照相关的规定在不变更土地农业用途的前提下,支付土地租金。

农村住宅的置换基本按照产权调换的方式,以"占一补一"的原则在安置小区内进行集中安置。因此,置换后依然可以保持原有村落的整体性,这一过程不涉及集体土地产权和集体经营组织的变更,保持原村集体的稳定性,置换后农民依然归属原集体组织。虽然农民的生活方式"市民化",但在短期内依然保留其农民身份。

土地流转时间表

土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中关于"农民集体所有建设用地使用权可以依法流转"的规定,强调"在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。"

2005年3月1日,农业部制定的《农村土地承包经营权流转管理办法》开始实施,对农村土地承包经营权的流转行为进行了具体的规范,但对不按规定进行流转的监督与处理,还没有明确具体的规定。

2008年9月30日,胡锦涛同志专程前往安徽省考察农村改革发展情况时表示,允许农民以多种形式流转土地承包经营权,发展适度规模经营。

2011年1月21日至22日,温家宝来到河南省鹤壁市、安阳市的一些社区和农村,走村入户,与群众座谈,与他们面对面交流。对于土地流转,温家宝表示土地流转要坚持三条原则:一是农民自愿,二是要科学管理,三是把利益的大头留给农民。

2013年开年,中央一号文件提出,鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。

2013年3月,李克强参观江苏常熟市田娘镇农场时表示:"土地也能产出黄金,但小块不行,要靠大块,一户农民一亩三分地那能行吗?"如何做到"大块",就是土地流转的作用。

2013年7月,习近平来到武汉农村综合产权交易所,了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况,表示:如何在坚持农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制,既保障基本农田和粮食安全,又通过合乎规范的流转增加农民收入等一系列问题在下一步改革中要好好研究。