来自韩国的土地:一起来看都教授如何投资韩国土地

导语:当下,最火的电视剧莫过于韩剧《来自星星的你》。剧中都敏俊横跨朝鲜王朝(1392- 1910)、日本殖民统治(1910-1945)和大韩民国3个时期,历经封建社会、殖民地社会和资本主义社会,尽管期间政权更迭、土地管理制度几经变革,但期间土地私有制这一本质并没有发生变化。下面就让小编给您介绍韩国的土地政策及投资方式!

更新时间:2014年3月关键词:韩国土地、韩国土地政策、来自星星的你、都教授
  • 给您详解来自韩国的土地

    韩国国土面积为10万平方公里,朝鲜半岛的山地约占领土的三分之二,并且整个韩半岛以太白山脉为主干,于半岛东侧,全境山势呈"豸"字形。

    太白山脉沿半岛整个日本海海岸延伸。由于受日本海海浪的侵蚀,东海岸形成一片悬崖峭壁和岩石小岛。西部和南部坡度平缓,形成平原和许多近海岛屿与小港湾。洛东江(长525公里)和汉江(长514公里)是半岛南部地区两条主要河流。流经韩国首都首尔的汉江是古代王国发展生息与沿江人民的生命线,如今则是现代韩国人口密集的生命线。

    52.6%的韩国土地为韩国公民个人所有

    据韩国《朝鲜经济》网络版2013年11月5日报道,韩国国土交通部5日发布的《韩国土地所有现状统计》报告显示,至2012年底,韩国公民个人持有土地5.269万平方公里,占韩国国土总面积(10.0188万平方公里)的52.6%;个人土地所有者人数计1,532万人,占韩国人口总数(5,095万人)的30.1%。

    此外,韩国国有及公有土地3.2256万平方公里,占韩国国土总面积的32.2%;法人持有土地0.656万平方公里,占6.5%,非法人等其他机构持有土地0.8682万平方公里,占8.7%。

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  • 从《来自星星的你》看韩国地权

    作为在地球生活长达400年的外星人,都敏俊不仅高富帅,更拥有无与伦比的超能力。而他在该剧第6集中所展现出的超强理财能力也是令人瞠目结舌。

    根据剧情,都敏俊从1753年便开始投资购置当时尚属于首尔郊外的大片荒地,他在房屋中介人的介绍下,以200石大米的价格买下一处荒地,准备种植桑树。而数百年过后,原本的桑田地已成为首尔江南地区最炙手可热的核心地段之一。用韩国人常说的一个词来形容的话,都敏俊可谓是名副其实的"江南土地爷"。

    说到这里,需要指出的是,作为资本主义国家,韩国实行土地私有制度,土地可自由持有、买卖和流转。而韩国土地私有制度的历史则至少可以追溯到上千年以前。

    剧中都敏俊横跨朝鲜王朝(1392-1910)、日本殖民统治(1910-1945)和大韩民国3个时期,历经封建社会、殖民地社会和资本主义社会,尽管期间政权更迭、土地管理制度几经变革,但期间土地私有制这一本质并没有发生变化。这也是都敏俊在1753年置地后能300多年间一直持有,并由此一跃成为超级大富豪的根本原因。

    众所周知,首尔以汉江为界,分为江北和江南地区。早期的首尔只是在汉江北岸,而广大的江南地区(即汉江以南区域),直到上世纪60年代仍是大片农田。韩国总统朴正熙上台后执政后,为了改变这种发展不平衡的局面,将首尔最著名的若干所中学迁移到江南,并限制在江北地区建新建筑,迫使很多达官贵人开始迁移到江南居住。

    之后,70、80年代韩国经济实现高速增长,创下震惊世界的"汉江奇迹",韩国更以申办1988年奥运会为契机,对江南地区进行大规模开发,使江南从农田一跃成为韩国最繁华的商业区和最昂贵的住宅区。而在这过程中,产生了无数靠土地而一夜横财的"江南土地爷"群体。有韩国媒体推测,剧中都敏俊持有的位于蚕室乐天世界附近和狎鸥亭洞附近的地块,如按照现价计算,仅土地价值便高达数千亿韩元(折合数亿美元)。

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  • 韩国土地政策的发展历程

    20世纪60年代以前:土地政策的雏形阶段

    20世纪60年代以前,当韩国刚从日本的殖民统治中解放出来的时候,就已经建立了自己的土地政策体系。但当时的韩国政府并没有修改某些源于殖民时代的土地制度,而是继续沿用了以前的土地登记、土地档案和城市规划等政策。这一时期新制定的制度是"农地交易认证制度(Farmland trade certificate system)"和"农地有限占有(Farmland limited possession system),这两项制度是根据"农地农有"原则进行的农地改革的主要成果之一。为了维护公共利益,这一时期还开始酝酿限制个人使用或个人拥有土地的有关法律。

    20世纪60年代:土地制度的构建阶段

    20世纪60年代,随着经济全面发展,韩国产生了适合当时经济发展的土地法,同时还推出了一些比较先进的管理政策。1962年,城市规划法被系统编制完成,土地接收法开始生效。1963年,土地开发综合规划也正式通过立法,同时,还在全国划定了水资源保护区以有效保护饮用水的水质。为了收回公共开发事业利润,韩国政府提出要对土地开发强制征收"受益费"。也正是此时,要求编制土地法的倡议日趋积极,各项土地政策开始在全国贯彻实施。

    20世纪70年代:土地政策根基的确立阶段

    20世纪70年代,韩国的工业化全速推进,城市化也取得了一定的成绩,土地价格开始疯涨,房地产投机随之开始在全国盛行。为了控制这种有害的经济现象,防止其向更坏的方向发展,韩国政府出台了各种土地政策,其中之一就是将土地区分为城市地区和非城市地区分别进行管理。

    为了限制土地交易投机,稳定土地价格,韩国政府采取了一系列措施对土地交易进行控制,如许可制度、汇报制度、合同认可制度、土地交易所得税制度等。对于城市开发,韩国政府一方面使住宅区开发等计划成为一项制度化的工作,另一方面还提出了城市改造计划。为了刺激空地的开发,韩国政府又建立了韩国土地开发事业公团。在这一时期,保护私人产权第一次被写进法律,成为一项制度。与此相对应,为了限制私人土地所有权,韩国政府又制定了大量维护公共利益的土地法律。

    20世纪80年代:严格规制土地投机阶段

    20世纪80年代,受两次投机过热的影响,房地产投机逐渐成为威胁社会稳定的一个主要问题,因此迫切需要制定强有力的政策来根除这种投机,正是此时,政府开始积极介入并干预土地市场。1988年,韩国提出了一个用以根除土地投机的长期综合性决议,长期以来作为土地开发主要措施之一的土地调整政策(land adjustment)被替换为与《建设区位促进法(building site promotion law)》相一致的公共管制下的土地开发。在这一进程中,韩国宣布了要在首都地区新建5个全新城市的计划。整个20世纪80年代,韩国的土地政策主要是在有力控制土地投机需求的同时有效扩大土地供给。其中最值得注意的是,随着土地公共观念的全面推动,城市居民住宅限制费、土地开发费和土地增值税等一些措施逐渐成为一项制度固定下来。这些措施帮助人们更新了土地观念,为修改韩国土地法提供了历史机遇。到20世纪90年代后半期,受环境变化及违宪的影响,土地的公共观念处于倒退状态。

    20世纪90年代:综合采用各种土地政策的阶段

    20世纪90年代前半期,土地的公共观念逐渐形成。随后的五年中,在获得了国际货币基金组织的援助金后,土地的公共观念开始退却,土地制度改革也开始步履蹒跚,缓慢了下来。到20世纪90年代后期,按照当时政府要求废除50%法律条例的口号,土地法的重建工作开始启动。1992年,土地交易和空闲土地开发的报告制度被废除。

    在这一时期,一方面,土地政策的公共利益不断得以强化;另一方面,为了方便公众、提高生产力,很多法律条例被弱化或废除。但是,在整个法律改革的过程中,土地法的地位没有动摇。但是当宪法法院开始解决私有产权受限的问题时,人们关注更多的是私有产权保护,而不是以维护公共利益为目的的土地利用法律。到2000年,土地法看起来似乎要朝着成为一部协调公共利益和私人利益法律的方向发展。城市规划法的改革、城市开发方法的制定等为补偿受法律侵犯的私人权利提供了一个机遇。

    1998年以后:开放化及先规划后开发时期

    从上世纪80年代末开始的一系列措施,使得周期上升的地价在1992年至1994年间呈下降趋势,1995年有小幅反弹,紧接着1997年12月的金融危机以后,1998年全国平均地价下降了13.6 %土地市场严重呆滞。为了稳定市场,政府采取了一系列积极措施,包括解除土地交易许可地区,撤消宅地拥有上限制和土地超过得利税制,开发负担金从2000年初起减半等。1998年5月起允许外国人取得土地,进一步开放了土地市场。在这一时期,以前不被重视的公共部门市场调节功能及房地产金融制度也得到广泛运用。另一方面,随着近些年来韩国国民对环境价值关心程度的逐渐提高,也在一定程度上推进了对土地利用政策的全面修订,例如在开发和利用土地时,积极提倡环境保护,对那些"没规划,没开发"的土地进行"先规划,后开发"。

  • 外国人如何购买韩国土地?

    据韩国纽西斯通讯社2013年5月29日消息,韩国国土交通部29日公布了一份统计数据显示,外国人持有的韩国土地面积达226.7平方公里,约占韩国土地总面积的0.2%。

    具体来看,美国共拥有122.18平方公里土地,占总土地面积的53.9%,其次为欧洲,占10.5%,日本拥有8.4%的土地,而中国则占2.5%的土地,其他国家约占24.7%。从土地的用途来看,林地和田地等其它用地最多,共占59.5%,其次为工厂用地、居住用地、商业用地和休闲用地等。

    截至2013年第一季度,中国人拥有的韩国土地面积达到了570.1万平方米,远超欧美业主。其中有不少中国购房人最看重济州岛房地产投资移民政策。房地产投资移民制度具体指,外国人只要在济州岛的度假村、酒店等"以休养为目的的居住设施"投资逾5亿韩元(约合270万元人民币),便可取得居住签证(F-2),五年后自动获得永久居住权(F-5),即韩国绿卡。

    近年来以"中国大妈"为首的投资者也开始转战韩国,尤其是在济州岛购房获永居政策的吸引下,中国投资者正在成为韩国土地市场最大手笔的买主。甚至据韩国媒体报道称,连著名影星汤唯也于2012年7月耗资13.5亿韩元(约合750万元人民币在首尔附近的京畿道城南市盆塘区购置了一块土地。

    外国人要购买韩国土地,请查看《韩国外国人土地法》