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法国土地制度历史沿革及土地投资攻略

关键词:法国土地制度,法国现代,土地制度改革,法国土地投资,法国国土资源

法国土地概况

法国土地

法国本土面积为543965平方公里,包括海外领土面积为632834平方公里。边境线总长度为5695公里,其中海岸线为2700公里,陆地线为2800公里,内河线为195公里。位于欧洲西部,与比利时、卢森堡、瑞士、德国、意大利、西班牙、安道尔、摩纳哥接壤,西北隔拉芒什海峡与英国相望,濒临北海、英吉利海峡、大西洋和地中海四大海域,地中海上的科西嘉岛是法国最大岛屿。

法国地势东南高西北低,平原占总面积的三分之二。主要山脉有阿尔卑斯山脉、比利牛斯山脉、汝拉山脉等。法意边境的勃朗峰海拔4810米,为欧洲第二高峰。河流主要有卢瓦尔河(1010公里)、罗讷河(812公里)、塞纳河(776公里)。

法国农业极度发达,是世界主要农业大国。主产小麦、大麦、玉米和水果蔬菜。葡萄酒产量居世界首位。有乳、肉用畜牧业和禽蛋业。法国是欧盟最大的农业生产国,也是世界主要农副产品出口国。机械化是法国提高农业生产率的主要手段,法国已基本实现了农业机械化,农业生产率很高。农业食品加工业是法国外贸出口获取顺差的支柱产业之一。欧洲前100家农业食品工业集团有24家在法国,世界前100家农业食品工业集团有7家在法国,法国的农副产品出口居世界第一,占世界市场的11%。

法国土地制度的变迁

法国国旗

法国农村土地制度发展大致分为3个时期:第一时期,1789 年大革命前的封建领地制经济;第二时期,1789 年法国大革命爆发后的小农经济;第三时期,20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建。

1. 1789 年大革命前的封建领地制经济

在1789 年的大革命前,法国处于封建领地制经济时期。其领地的特点是禁止私人圈占土地,实行公共放牧和强制性轮作制度。领地和份地的结合是法国封建领地制的土地占有形式的主体。领主是土地的所有者,同时又是领地的统治者。封建土地的农民大致分为自由佃农和农奴两种。

前者与领主无人身依附关系,后者对领主有一种固定的人身依附关系。13 世纪后,领主普遍减少了由自己经营的领地,将土地分成小块租给农民耕种,从而形成了法国封建土地制度的一个特点:领主一般不直接经营土地。

2. 1789 年法国大革命爆发后的小农经济

1789 年爆发的法国大革命,摧毁了旧的封建土地关系,通过暴力将贵族和教会地产分给农民,在农业中广泛建立起了以小块私有土地为基础的小农经济。在大革命后,农村中高利贷活动十分猖獗,到了19 世纪,法国农民开始了两极分化的过程,很多农民破产,少数大土地所有者组织起了资本主义式的大型农场。

3. 20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建

第一,法国政府在将小农场土地合并的同时,限制土地过度兼并。政府规定,对农村土地使用和转让时,私有农村土地一定要用于农业,不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。对于弃耕和劣耕者,国家有权征购,提高土地税或让其出租。政府明确规定土地转让不可分割,该块土地只能整体继承或出让。

第二,建立土地市场管理机构——土地事务所,并建立土地银行。土地的转让和出租必须经过管理机构批准,不获其批准,土地转让无效。土地事务所对小块土地有先买权,整治合并后,卖给有经营前途的农民。土地银行购买土地后,再租给农民,订立长期租约,以刺激投资;第三,现阶段法国土地流通的特点是将土地市场分为市地市场和农村土地市场,市地市场以建设用地流转为主,农村土地市场以农业生产用地流转为主。

法国土地流转状况

1.小农土地私有制度

介绍法国土地流转状况前,先来看看法国的土地制度演变。法国是以土地私有制为主体的市场经济国家,土地制度的历史转折点是1789年法国大革命。在1789 年的大革命前,法国处于封建领地制度。全国人口约2500百万,其中农民有2200百万,约占总数的90%。全国约有三分之二的土地为国王、僧侣和贵族所占有。

直到法国大革命爆发,尤其是雅各宾派上台之后,连续颁布了三项土地法令,农民才开始真正取得土地所有权。

1793年6月3日,雅各宾政权颁布法令,将没收自逃亡贵族的土地和王室、僧侣的土地分成小块进行拍卖,土地的价款可以分10年支付,使得大量资产少的农民从拍卖中获得了土地所有权。

1793年6月10日,雅各宾政权发布《分配公有土地法令》,规定凡在贵州在最近200年内从农村公社夺去的一切公有土地以及可资利用的牧场和森林等,都必须归还农村公社。如果农村公社中有三分之一的居民赞成,就可以把公有土地按人口进行分配。这样,在1973年大量土地都被分掉,几十万农民变成了小块土地所有者。

1793年7月17日,雅各宾政权颁布《全部和无偿地废除封建义务》,提出无偿取消旧日的一切封建义务。

这三项土地法令施行后,基本结束了法国的封建制度,形成了广泛的小块土地私有制度。

2.土地流转以土地集中为核心

这种以小块土地私有制为基础的小农经济在法国持续了100多年,农地细碎化和分散经营成为阻碍农业发展的根本因素。直至1955年,法国的农地还具有明显的"两小"特点:一是农户土地面积小,在全国228.57万个农场中,土地在10公顷以下的127.72万个,占农场总数的55.9%,二是地块小,总面积3400万公顷的土地分割成7600万地块,平均每块地仅0.45公顷。

二战后,法国政府意识到小农所有的土地不利于农业现代化发展,颁布了一系列政策法规促进土地流转与经营集中,提高土地规模效应。法国农村土地流转形式多样,包括土地所有权流转、土地使用权流转和农村土地用益物权流转。1804年颁布的《法国民法典》第581条确立了农村土地的用益物权,包括出租、买卖、无偿转让和抵押等多种形式。

(1)1960年,法国政府发布《农业指导法》,实行层级补助方法,按土地流转的性质、面积对农民实行不同的补助金额。为了加速土地流转,法国政府除了对流出土地的农民进行财政补贴外,对流入土地达到规模标准者给予优惠的信贷政策。如免费登记和低息贷款等。

《农业指导法》还要求各省成立"土地整治与农村安置公司(SAFER )"。SAFER是政府监督的非营利性民间机构,是农村土地流转的中介机构,作用是购买小块土地或农场,以合并、交换或整治工程的方法,转卖给大农场主或有经营能力的农场主(在5年以内将这些土地重新出卖),促进土地集中。据统计,1963年至1982年间,SAFER共收购145万公顷土地,占同期土地市场交易量的20%。

(2)1962年法国政府颁发《农业指导法补充法案》,设立"调整农业结构社会行动基金",一方面,对65岁(后将年龄放宽至55岁)以上退休人员并放弃土地经营或自愿让出土地者,发放"离农终身补贴",促使44万老年农民退出农业生产,放弃土地,由此腾出900多万公顷土地,占全国农地的25%;另一方面,对于转业来经营农业或扩大农场规模的青年农民,给予大量的财政补贴。如1982年,到山区经营农场的青年,可得到13.5万法郎的补贴。。

(3)除此之外,法国还通过一些法律上的规定来保护土地,促进土地的流转。如私有农地一定要用于农业、不准弃耕、劣耕,如有违者,国家有权征购土地,提高土地税或令其出租;土地只能整体继承或流转,包括地上附着物,不能分割流转规定新建农场的最小面积为25hm2,以确保规模经营。

法国农业发展简史

法国农场

法国农业是战后才走在世界前列的,直到本世纪50年代以前一直是发这资本主义国家中农业落后的国家,从未摆脱农业净进口国的局面。

法国农业长期以来是资本主义条件下的小农经济,经营分散,技术落后。18世纪,农民占全国人口的80%,但只占全国耕地的30——40%。土地过度分散是阻碍法国农业发展的大问题,是法国大革命解决了这一问题。1793年通过法令,废除封建权利,把土地分给了农民,形成了广泛的小土地私有制度,后来随土地的兼并出现了少数农业资本家。这种状况持续了100多年。土地零碎仍然是阻碍农业发展的根本因素。1870年,法国农民仍占全国人口总数的70%,土地在1公顷以下的农户达200万户。直到1939年,农民还占全国人口的48%。

战后法国政府开始注重土地规模效益,从50年代起实行土地集中政策,1960年成立了"土地整治与农村安置公司",专门负责收购小片农地,转卖给大农场主,以加速土地集中过程,使农场数目减少,平均规模扩大。到1980年,全国农场总数在1970年142万个原基础上减少为113万个,拥有50万公顷以上土地的大农场的比重由8%上升为13%。农业生产的集中,使大农场和大合作社逐步取代了小农经济,成为法国农村经济的支柱,大大加快了现代化步伐。

从1954年开始,法国谷物已能自给并陆续增加出口。自1968年起,法国一跃而成为农产品净出口国,然后又发展成为世界上几个最大的农产品净出口国之一。1983年,法国的小麦、甜菜及牛肉总产量都居西欧首位,同年农产品出口额达159.53亿美元,仅次于美国列世界第二位。法国农业在世界农业中占居了重要的位置。

1978年,法国农业产值达到1451亿法郎,占当年国民生产总值的6.7%。1950年至1979年期间,法国农业生产平均年递增率为2.3%,其中1954年至1972年间年递增3.1%,居欧洲第一,在发达资本主义国家中也居领先地位。

法国农村土地及农业风貌欣赏

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