中国不动产统一登记启动:建立土地、房屋、林地、草原、海域等的权利登记、确认、保护体系

概念解释

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产,如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

自然特性:

  • 1、不可移动性:又称位置固定性,即地理位置固定。
  • 2、个别性:也称独特性、异质性、独一无二,包括位置差异、利用程度差异、权利差异。
  • 3、耐久性:又称寿命长久,土地不因使用或放置而损耗、毁灭,且增值。我国土地有使用年限。
  • 4、数量有限性:又称供给有限,土地总量固定有限 ,经济供给有弹性。

社会经济特性:

  • 1、价值量大:与一般物品相比,不动产不仅单价高,而且总价大。
  • 2、用途多样性:也称用途的竞争、转化及并存的可能性,主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
  • 3、涉及广泛性:又称相互影响,不动产涉及社会多方面,容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性,分为正的外部性、负的外部性。
  • 4、权益受限性:由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
  • 5、难以变现性:也称为变现力弱、流动性差,主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
  • 6、保值增值性:增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等,其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

不动产登记为物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

2013年11月20日,十八届三中全会后的会议上李克强提出“整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度”。

从2014年开始,通过基础制度建设逐步衔接过渡,统一规范实施,用3年时间全面建立不动产统一登记制度,用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。2014年要建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度。2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。

国土资源部办公厅下发 《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》,在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子,承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

政府时间表

2014年

2014年5月18日
华南地区首家不动产专业智库——广州市不动产研究会宣告成立。发起人表示,研究会将服务于广州"三旧"改造、土地流转、不动产物业登记等领域。该会目前已有80多个单位及个人会员,汇聚来自土地、房屋、海洋、林业、环境等多领域的专业学者,以及不动产开发、咨询、运营、管理等行业实践者,是华南地区首家不动产综合研究的专业智库。
2014年5月7日
国土资源部办公厅下发了《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》。《通知》明确,在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子,承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
2014年4月25日
全国已有天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃等17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。其中,河北、黑龙江、山东、湖北、江西等5个省已正式建立不动产登记联席会议制度。
2014年4月23日
国土资源部在京召开不动产统一登记专家座谈会。来自不同部门有关领导、大学院校专家学者及多省负责房屋、林地、草原、海域等登记工作的代表汇集一堂,围绕不动产登记制度建设、不动产统一登记簿册、不动产登记机构和职责整合、不动产登记工作由分散到统一平稳过渡等议题展开了热烈讨论,积极建言献策。
2014年4月21日
国土资源部地籍管理司(不动产登记局)发布不动产统一登记时间表。
2014年4月4日
广东省国土资源厅发文研究决定成立不动产登记工作领导小组及办公室。
2014年3月28日
国土资源部不动产登记工作领导小组成立,组长胡存智(北京师范大学教授,国土资源部副部长)。
2014年3月26日
不动产登记工作第一次部际联席会议召开。
2014年3月17日
河南省国土资源厅表示正在为成立不动产登记局和联席会议作准备。
2014年3月14日
网传国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为不动产登记试点。
2014年3月11日
国土部高官徐德明表示不动产登记公开与否尊重公众意愿。
2014年3月10日
国土资源部部长姜大明表示6月启动不动产统一登记。
2014年3月5日
李克强在政府工作报告上表示,启动不动产统一登记。
2014年2月24日
经国务院批复同意,由国土资源部牵头九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度。国土资源部部长姜大明担任召集人,副部长胡存智担任副召集人,中央编办、财政部、住房和城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等八部门各一位副主任、副部长或副局长为成员。
2014年1月26日
中央编办发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》,公布不动产登记职责整合的方案,国土资源部组建不动产登记局。

2013年及以前

2013年11月
国务院决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草地、林地、海域等不动产统一登记职责。
2013年6月
国土部启动土地登记信息联网全国试点,潍坊、淄博为试点,统一宗地编码。
2013年5月16日
中国土地矿产法律事务中心联合西班牙国际登记法中心在北京召开不动产登记研讨会,胡存智出席研讨会并讲话。
2008年2月1日
《土地登记办法》施行,对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。
2007年10月1日
《物权法》施行,规定土地权利和矿权行使和管理的基本原则。

现状分析

何谓不动产?根据学界通说,不动产一般是指依自然性质或法律规定不可移动的物,或移动会损坏其性质的物,广义上包括土地、林地、草地等自然资源及其地上定着物。通俗的讲,不动产包括土地和房屋。不动产登记是指申请人申请,专门机关依据法律规定,将土地、房屋、林地、草地等不动产物权取得、变更、消灭的实施记载于特定的簿册上,产生一定的法律效果的行为。我国的不动产登记主要包括土地和房屋的登记,其中土地分为建设用地、农用地和未利用地,农用地又分为草地、耕地、林地、滩涂等。

(一)法律依据分散

我国目前没有专门的不动产登记法,不动产登记制度的内容分散规定于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《土地管理法实施条例》等法律法规中,各种不动产登记基本上都有各自配套的登记办法,还有各部委、各地方政府制定的法规、规章、通知、决定等。这些法律、法规对不动产登记的规定不尽一致,甚至在有些方面互相矛盾,不仅造成登记机关的权责不明、登记效力不明、权利内容不清的局面,还影响到不动产登记的工作效率和不动产交易的顺利进行。在法律依据方面,房屋登记在《城市房地产管理法》和《担保法》中均有涉及,农业部门对草原登记以《草原法》为依据,对农村承包土地进行登记则依据《农村土地承包法》,林业部门以《森林法》对林地进行登记管理,《草原法》及《渔业法》分别规定了对草原和水面、海域、滩涂的不同部门登记管理权。不同类型的不动产在登记时适用不同的法律法规,直接导致登记程序和效力不同,将当事人申报权利、维护权利等事务复杂化,不利于不动产物权的保护和交易。

(二)登记机关分散

从登记机关方面讲,不动产登记主要由不动产所在地县级以上政府登记部门负责,但因为不动产种类不同而分属不同部门登记,呈现"多部门"登记的特点。城市和郊区的土地所有权为国家所有,不需要登记,但国有土地使用权,集体土地所有权和集体土地使用权由国土资源部门负责登记。房产在房屋所在地的县级以上地方政府房产管理部门登记。林地登记在林业局,草地登记在草原管理部门登记,承包经营的耕地是由农业部门登记,水面滩涂的养殖使用权由渔业部门进行登记,滩涂由国家海洋部门进行登记。"多层级"是指中央所属企业以及省级政府所属企事业单位的不动产在省级不动产管理部门登记,其他企事业单位的不动产在市县以及不动产管理部门登记。例如,在我们宁波市日常提到的房屋转让实质上是房屋所有权及房屋占用范围内土地使用权同时转让,当事人不仅要到房产管理部门办理房屋转让登记,而且还要到国土资源管理部门办理土地使用权转让登记,这样转让行为才能合法有效,权益才受法律保护。此外,在信息共享上,缺乏有效机制予以保障,最终导致无法保证登记结果的准确性和一致性。

(三)登记程序不统一,权属证书种类繁多

从《土地登记办法》、《房屋登记办法》以及地方性的法规来看,目前我国不动产登记的程序不统一。例如,在宁波市住房和城乡建设委员会受理房产登记,内设政策法规处、城市建设处、房产权籍登记管理处、房地产市场建管处等部门,房地产登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押登记和预告登记等,目前登记工作主要按照《宁波市国有土地上房屋登记工作规程(试行)》实施;宁波市海洋与渔业局受理海域使用权登记,内设海域与海岛管理处、渔业处等部门,海域登记包括初始登记、变更登记、注销登记和抵押登记,主要依据《中华人民共和国海域使用管理法》《浙江省海域使用管理条例》《海域使用权登记办法》实施。程序的不统一需要登记申请人根据不同的法律法规以及地方法规办理登记,首先在无形中增加了申请人的申请难度。其次,申请程序的不同,有违政府简化办理程序,提高办事效率为公众服务的行政理念。从上文对不动产权属证书的描述中可以看出,目前我国的权属证书种类过多。如此多的权属证书容易被不法分子利用,伪造证书,利用政府对登记制度宣传力度不够,人们对登记制度不甚了解而骗取交易,从而引发交易纠纷。同时,种类过多的权属证书容易使权利人混淆自己所享有的权利,反而不能起到保护权利人权益实现的目的。

现行不动产登记制度存在问题

1.浪费行政成本,降低登记效率
多部门多层级的登记体系使得各个登记部门均有一套独立完整的登记体制,配备有登记机构、登记场所、登记人员、登记设备等,这势必要造成大量的人力物力财力的浪费,财政开支重叠,行政成本大大增加。另外,由于不动产的自然属性往往相融相连,多部门职能交叉,容易造成相互争夺权力或扯皮推诿,例如,在一片农村土地中分散有林地、耕地、养殖水域、村落等等,这就是使得登记工作需要多部门的共同认证,这不仅降低了行政效率,也难以保证登记工作的准确性和完整性。
2.造成登记错误
由于存在不同类型土地及不同类型权利的多种登记,各部门的登记方法及技术规程等不一致,土地权利的重登、漏登现象时有发生。例如有些地区"一场一证"的做法往往使得一张权属证书覆盖了该区域多种不动产产权在内,造成登记混乱的局面。另外,行政成本过大,登记人员素质难以满足实质性审查的需要,也是导致登记工作出现瑕疵的重要原因。
3.增加当事人负担
在当前的不动产登记制度下,当事人需奔波于多个部门办理登记手续,例如,某市的城市居民需分别到住建部门和国土资源部门办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,农村居民住房要到国土资源部门办理《集体土地使用证》,承包山林树木、鱼塘、滩涂等需到林业部门、渔业部门办理产权证书。如果当事人需要查询不动产登记信息需要往返于各部门,这势必要影响市场交易效率,增加交易风险。这种多头登记制度加重了当事人的时间与财务负担,给人民群众办事带来不便。
4.容易滋生腐败
我国的不动产登记实行的是实质性的审查登记,登记机关既是权利的登记者,又是权利内容及范围的审核者,缺乏统一的监管与制约,给以权谋私留下空间,损害国家和当事人的利益。例如,在各个城市中普遍实施的拆迁行为中,某些房屋不具有产权证明,不在补偿范围之内,当事人在拆迁之前通过关系补领违法建筑的产权证,从而在拆迁中取得合法建筑的拆迁补偿,造成国有资产流失,损害政府形象。

现有不动产登记涉及资质证书范例

测绘资质证书
土地评估中介机构注册证书
土地登记代理注册证书
土地登记代理资质证书

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