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澳大利亚土地制度历史沿革及土地投资攻略

关键词:澳大利亚土地制度,澳大利亚现代,土地制度改革,澳大利亚土地投资,澳大利亚国土资源

澳大利亚土地概况

澳大利亚土地

澳大利亚四面环海,是世界上仅有的国土覆盖整个大陆的国家。拥有很多独特的动植物和自然景观的澳大利亚,是一个奉行多元文化的移民国家。位于南太平洋和印度洋之间,由澳大利亚大陆和塔斯马尼亚等岛屿组成,大陆面积769万平方公里,是地球上的大型岛屿,也是最小和最平坦的陆地。水资源总量少,除了南极洲以外,澳大利亚是世界上最干燥的大陆,平均降水量为465毫米,年降水量变化大,且分布不均匀,主要集中在冬春之间。降水量年际之间变化也很大,有连续丰水年和枯水年的记录,枯水表现尤为强烈。不均匀的降水时空分布,决定了澳大利亚必须通过建设水利工程来保障经济社会发展对水资源的需求。昆士兰西部有一自流井区,面积达到175万平方公里,是世界上大型的自流井区,但井水盐分太高,不宜灌溉农田。

澳大利亚大陆有1/3地区不适于发展农牧业,另外1/3的地区只宜发展畜牧业,但其农用地面积仍然相当可观,北部有广阔的平原和雨林,东南部有雪原,中部有沙漠,而东部、东南和西南部却有肥沃的耕地。农牧业用地约408亿公顷,约占国土面积的63%。农用地的90%以上是天然草场,达4.4亿公顷;耕地面积只有4876万公顷,其中灌溉面积占其中的4%。澳大利亚拥有一些灌溉良好的肥沃土地,这些适合农牧业的土地资源得到了充分有效的利用。在一些干旱地区也可以放牧牛羊,但是必须精心保护土壤。当澳大利亚降水量周期比较长时,就会出现干旱,一些牧场会变成沙漠。

澳大利亚的主要粮油作物有小麦、大麦、高梁、水稻、棉花、向日葵、油菜、花生等。重要经济作物包括甘蔗、蔬菜、马铃薯、柑橘、苹果、菠萝、香蕉、梨、澳洲坚果、欧洲板栗、长山核桃等,生产120多种热带及亚热带园艺产品。森林覆盖率为20%,天然森林面积约1.55亿公顷(2/3为桉树),用材林面积约122万公顷。牧业发达,畜牧业产品的生产和出口在国民经济中占有重要位置,是世界上大型的羊毛和牛肉出口国。渔业资源丰富,捕鱼区面积比国土面积还多16%,是世界上第三大捕鱼区;最主要的水产品有对虾、龙虾、鲍鱼、金枪鱼、扇贝、蚝、牡蛎等。

澳大利亚:土地价格及房屋租金价格

澳大利亚国旗

土地价格

据相关资料显示,20世纪80年代,澳大利亚有家庭农场8万多个,目前已经减少到了5.3万个,每个家庭农场平均养羊2500只左右,拥有耕地和草地400~1000公顷。影响农场价格的因素很多,土地、水源、交通、附属设施、已有作物等。在相关法规政策允许的情况下,50万澳元可以买到8~10公顷的土地,可耕作面积大约7~9公顷,包括住房和诸多附属设施,比如灌溉管道、积蓄雨水的水坝、储水的水塔等。

房屋租金及价格

由于澳大利亚物业及建筑成本较低,其不动产的价格具有很强的竞争力,工业用地、商业办公用房、公寓住房的购买价格在整个亚太地区是较低的。2006年以澳大利亚物价水平相对较高的悉尼为例,工业用房购买价格为每平方米1511澳元,同期香港和新加坡分别为2766澳元和6045澳元;商业中心地区(CBD)办公用房的购买价格为每平方米10593澳元,香港和新加坡分别为20608澳元和17129澳元;公寓住房的购买价格为每平方米13250澳元,香港和新加坡则分别为22767澳元和15209澳元。2008年7月,各大城市房屋价格为:悉尼办公用房每平方米3100~3700澳元,购物中心每平方米1288~1800澳元;墨尔本办公用房2960~3720澳元,购物中心每平方米1080~1530澳元;铂斯办公用房3150~4300澳元,购物中心每平方米1650~2350澳元。2010年第一季度,悉尼中位房价60.93万澳元/套,墨尔本55万、堪培拉54.9万、铂斯52万、达尔文57.6万。

澳大利亚土地投资政策

按照澳大利亚土地法,当地的土地分为国有土地(也称为王室土地)和私有土地两类,其中,各种类型的国有土地约占87%,私有土地占13%。国有土地分为三类,第一类是用于公共用途的保留地,第二类是尚未被占用的国有土地,第三类是通过出租或颁发许可证方式交给私人使用的土地。目前,澳大利亚国有的农业用地基本上都已授权给私人使用。如果政府需要使用私有土地或者已授权给私人使用的国有土地,将要依法进行土地征收。

澳大利亚政府规定,任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购买土地必须是自有资金或者合伙,不能贷款。土地出售以后,政府收取地价税和服务费。外国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权,但是在开发期限上有一定规定。在2008年以前,澳大利亚政府规定,外资可以购买闲置商用和民用土地,但必须在获得购买批准后的12个月内在所购土地上开始连续的实质性建设活动。自2009年开始,为增强外资投资政策的竞争力,吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的开发,并防止投资者进行土地囤积和投机行为,澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲置商用土地的期限从12个月延长至5年。虽然延长了开发期限,但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的50%,用于开发建设。

澳大利亚家庭农场

澳大利亚农场

尽管自20世纪50年代以后澳大利亚农业在GDP、出口收入和就业方面对国家的重要性已经下降,但其仍然是澳大利亚经济五大支柱产业之一,在经济社会结构中扮演着重要角色。

1、农场及其土地产权

澳大利亚的农场95%是家庭农场。家庭成员间合伙经营的农场也被认为是家庭农场的一种形式。合作经营农场①比重不大。公司农场数量也很小。澳大利亚政府允许外国公民在澳大利亚全部或部分拥有农场,目前这部分比例较小,985%的农场为澳大利亚公民拥有。但澳大利亚公民完全拥有的农用地仅为88%,12%的农用地为外国所有。②澳大利亚土地72%为公有,15%为私有,13%为土著所有,这在发达国家中鲜见。其私有土地来自殖民地政府为发展农业而陆续发放的土地,因此,开发较早的州土地私有化比例较高,而首都和北疆区的土地几乎为公有。因而,澳大利亚大多数农场普遍通过租赁政府手中的公有土地进行经营,付给政府年租,土地用途受限,并要按政府提出的租约条件严格管理土地,当租赁者违背租约时,政府将以违约通知书的形式告知限期解决违约带来的问题,如果租赁者没按期完成要求,政府可以收回土地,还可以处以罚款,租期满时,政府可以停止租约。租约没有结束期的土地,使用时也要遵循租约条件。租期短的土地不能买卖,租期长的土地,经政府土地管理部门批准,可以买卖租期范围内的土地使用权。因土地租赁者改良土地带来的土地增值归租赁者所有。租赁的土地在满足土地用途和租约期限条件下,经政府批准可以抵押。个人私有土地一般所有者家庭自行经营,较少出租,如果出租,租赁条件双方自行商定。私人个体从政府手中租入土地再转租的情况也较少,原因是政府审批手续繁杂。

2、农场数量与规模

到2013年6月30日,澳大利亚约有农场129万个,1980年、2000年和2010年同期分别有农场169、146和134万个,足见以农业生产为主的农场数量呈现递减趋势。但平均每个农场农用地面积和农作物面积同步增加,这是在资本积累基础上,通过集中土地、扩大经营规模,以求提高生产效率和效益的必然表现。

从1994-2013年澳大利亚农场农用地面积减少了07亿公顷,占国土面积之比也减少了74%,但农场规模依然较大,只是每个农场的作物种植面积相对小的多。情况最好的昆士兰州和新南威尔士州农用地面积占州土地面积之比分别是75%和74%,但农场作物面积占农用地面积之比大约只有25%和16%。北疆区情况更极端,其农场农用地面积平均12.8万公顷,但农场作物面积不足百公顷。这说明澳大利亚还有大量土地未改良为耕地,也可能经济建设和发展的不平衡加剧了各州间农场规模的差别,一般来说,经济发达地区农场规模相对小。

农场规模与经营内容有关。澳大利亚不到10%的农场规模超过2500公顷,基本是牛羊养殖农场、粮棉等大田作物农场或者耕牧混合型农场。小于500公顷的农场占70%,小于50公顷的农场近50%。

3、农场产业分布

按经营内容澳大利亚农场可分为种植农场、畜牧农场、耕牧混合型农场和其他支持农业经营的非农业生产型农场。2013年前三类农场澳大利亚有近115万个,占比892%,其中77.1%是牛羊养殖或粮食种植农场,肉牛养殖农场数量最多,占343%,绵羊养殖农场、谷物一绵羊或谷物一肉牛为主的耕牧混合型农场以及谷物种植农场、水果种植农场大约各占10%。

澳大利亚农村土地及农业风貌欣赏

澳大利亚农村土地及农业风貌欣赏

澳大利亚农村土地及农业风貌欣赏

澳大利亚农村土地及农业风貌欣赏

澳大利亚土地及农业·新闻资讯

最新消息:

一个公开的秘密:澳洲人的土地权

澳洲大陆被白人外来者占领后,随后而来的人来们自于世界各国,人种,民族,信仰,习惯,风俗,文化迥异。就这些所有大大小小的来说,其实已经具备动 乱所需的因素了。不过,澳洲这个年轻的移民国家,立国两百多年来从未发生过动 乱,没有过真正意义上的战争和分 裂诉求。

澳大利亚土地流转及土地投资税收政策剖析

澳大利亚主要有9家保险公司提供农业、林业、畜牧业和水产业等方面的保险服务。其中,5家为直保公司,4家为代理公司。代理公司代理一家或多家保险公司。保险服务中60%的业务是通过代理公司完成的。农业生产经营者可以通过保险经纪人购买保险,因为他们掌握着具有竞争力的保险公司和承保机构的保险服务;也可以通过当地保险公司的销售员购买;还可以直接从保险公司购买。

澳大利亚土地制度以及土地投资价格分析

据相关资料显示,20世纪80年代,澳大利亚有家庭农场8万多个,目前已经减少到了5.3万个,每个家庭农场平均养羊2500只左右,拥有耕地和草地400~1000公顷。影响农场价格的因素很多,土地、水源、交通、附属设施、已有作物等。在相关法规政策允许的情况下,50万澳元可以买到8~10公顷的土地,可耕作面积大约7~9公顷,包括住房和诸多附属设施,比如灌溉管道、积蓄雨水的水坝、储水的水塔等。

澳大利亚的土地征收制度

澳大利亚的土地分为国有土地(也称为王室土地)和私有土地两类。国有土地主要包括政府机关用地、交通运输用地、公益机构用地和农业用地。目前,澳大利亚国有的农业用地基本上都已授权给私人使用。如果政府需要使用私有土地或者已授权给私人使用的国有土地,就涉及到土地征收问题。按照澳大利亚宪法,土地征收属于州(地区)的立法权限。自1969年南澳大利亚州制定该国第一部土地征收法以来,北领地、维多利亚州、新南威尔士州、塔斯马尼亚州、堪培拉特区、西澳大利亚州相继制定了土地征收方面的法律。

网友演讲稿:澳大利亚家庭农场

我是一个农民,这是去年我和我妻子还有四个孩子在麦田里的照片。今天我主要想谈谈澳大利亚的农业概况。我会讲讲我们农场的生产模式、我们国家的农村经营结构,以及简要介绍一下我作为2002年纽菲尔德农业奖金的获得者在其他一些国家的见闻和感悟。首先,让我们先了解一些澳大利亚。