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"土地招拍挂"的具体含义是什么啊
  • 提问者: 刘仪 | 悬赏:10 | 提问时间:2012年10月25日 17时05分26秒 问题已解决
得分答案
  • "这是国家政府官员的关于土地招拍挂的一段话:

    房价、地价与土地招拍挂

    岳晓武

    (国土资源部土地利用司)



    随着社会经济发展,我国城市的房地产价格出现了持续上涨,社会各界普遍比较关注,也由此产生了很多不同认识。因此,有必要理智观察、客观分析、冷静思考,正确认识房价、地价和土地使用权招标拍卖挂牌出让的关系。


    参与房地产市场的各方利益不同,出发点不同,对同一个问题自然会有不同的认识。实际上,房地产市场上永远会有多种声音同时存在:一是管理者政府的声音,政府当然是希望房地产市场公平、稳定和持续发展,防止楼市动荡,保障低收入人群的居住;二是经济学家和记者,他们的角色就是不断发现问题,因此,经常在讨论危机;三是房地产开发商,对商人来说,追求利润最大化是其本质,因此,只要能获取高利润,市场永远都是机会,产生泡沫也还可以并购,一样有生意可做;四是消费者,消费者永远嫌价钱贵,其实,消费者也要分两类,一类是已购房者,希望房价不能降,以保证自己所购买的房屋物有所值,最好还能增值,另一类是准备购房者,总是希望房价能大跌,最好在自己购房时降到最低,在自己购买后再上涨。因此,不同各方对房地产市场有不同认识是完全正常的,要讨论清楚房价、地价等问题,特别是如何看待在土地供应量、房地产投资和房屋销售面积都持续增加情况下的房价持续上涨,需要各方用平常心理智冷静看待市场和争论。


    从长远看,成本对价格有明显影响,但市场经济中,价格归根结底是由供求关系决定的。我国实行社会主义市场经济,商品价格不再由计划经济时期的成本加利润决定,而是由商品供求关系决定的。房价是房屋的供求关系决定的,当前一些城市房价上涨,其本质是这些城市的房地产需求大于供给。由于房屋市场与土地市场有着密切的联动关系,地价和房价有密切关系,地价在一定程度上对房价产生着影响,特别是从长远和整体上看,地价高低对长远房价变动有很大影响(长远看房价地价可以相互制约,如果房屋需求不变,地价等房屋成本持续上涨,会使开发商利润降低,当房地产开发利润率低于社会平均利润率时,竞争会促使一部分房地产开发投资转向其他产业,进而对土地需求压力减弱,地价下降,同时,由于房地产开发投资减少,房屋可供量减少,又会促使房价上涨,进而二者共同作用结果保证开发平均利润维持在社会平均水平)。但是就一定时期而言,决定房价的是房屋市场的供求关系,从一个瞬间或空间看,房价、地价没有直接关系,各有自身的变化规律,并且地价变化有滞后现象。土地只是构成房地产的一个生产要素,经济学原理告诉我们,要素价格取决于产品价格高低。土地经济学中的玉米地价格悖论告诉我们:玉米地价上涨的根源是因为玉米短缺造成的玉米价格高涨。地价高低自然取决于土地的供求关系,但深入分析可以看出,土地价格属于引致价格,取决于产品价格。当投资者竞投土地时,他首先想到的是房地产能够卖多少钱,进而扣除他要支付的建设成本、合理利润和相关税费后,剩下的才是他可以用于支付土地的金额,因此,房价高涨必然会带动地价上涨,否则将产生行业超额利润。全国2003年度地价动态监测结果也表明,各大中城市地价水平随房价水平变动,但地价涨落幅度明显小于房价涨落幅度,一般只是房价涨落幅度的五分之一。因此,将房价上涨主要归结为地价上涨是不合理也是不符合实际的。


    土地使用权招标拍卖挂牌出让,有利于充分发挥市场配置土地资源的基础性作用,防治土地批租领域的腐败行为,稳定土地市场和房地产市场。土地使用权招标拍卖挂牌只是出让土地使用权的不同形式,采用市场竞争机制显化了土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,招标拍卖挂牌出让方式本身不会改变土地供求关系,也不会人为抬高地价。同时,招标拍卖挂牌出让作为主动供地方式,为政府根据市场供求关系合理确定土地供应总量、结构和速度,主动参与土地市场调控提供了可能,有利于实现房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定,保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行,防止楼市动荡。


    招标拍卖挂牌出让只是真实显现了土地市场价格,不会人为抬高地价和房价。招标拍卖挂牌出让价格之所以显得比过去协议出让地价高,实际上有两个原因,一个是招标拍卖挂牌出让的大多是商业、居住等经营性用途的“熟地”地价,协议出让的大多是工业用地,且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金,而土地出让金一般只占整个地价的1/4;二是招标拍卖挂牌出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润,这部分超额利润过去全被开发商无偿占用了,真正的购房者也并没得到实惠。在供求关系不变的情况下,强制压低地价只会增加开发商利润,但难以达到降低房价的目的。土地价格更加透明后,开发商通过公平竞争取得土地,将促使其把更多精力集中到如何建好房子上。政府只有在获得充足的出让金收入后,也才有能力建设足够的廉租房屋解决低收入群体住房问题。


    开发商作为市场经济中的经济人,从自身利益出发,必然会认真研究市场,理智进行投资决策,并且因为市场公开了,投资决策会更科学。即使个别人可能有冲动的时候,但从总体上看,决不会因为土地招标拍卖挂牌出让了,开发商就集体失去理智不计地价高低而志在必得。个别人提出招标拍卖挂牌出让必然会人为抬高地价,如果不是为了混淆视听,那实际上就是对开发商理智和自主决策能力的怀疑,这显然是很荒唐的。个别过去的“关系开发商”反对土地招标拍卖挂牌制度,固然有不适应新制度新规则的原因,但更多的是因为新制度新规则堵住了他们关系寻租的渠道,难以再拿到土地“超额利润”的恼羞成怒。2004年全国招标拍卖挂牌出让土地单价在600元/平方米左右,如果以平均容积率1.5计算,单位建筑面积地价只有400元左右,和同期平均房价相比,所占的比重很低。


    招标拍卖挂牌出让并不意味着土地供应量的减少,反而为调控土地数量、进度,维护土地市场稳定提供了工具。招标拍卖挂牌出让制度首先就要求各地依据国家供地政策和当地土地市场需求情况,科学编制土地出让计划,并向社会公开。政府依据供应计划和市场需求情况,妥善安排土地供应量、结构和供应速度,用地者根据政府供地计划,积极参与市场竞争,有计划地确定自己的投资方向和开发时间,保持理性投资,共同维护市场稳定,这也正是土地供应参与宏观经济调控的目的和基本手段"
    baike
    得分:10
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    主人回答:谢谢你的回答,替我解决了问题,太感谢了
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