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柬埔寨的土地市场状况如何?想了解一下。
  • 提问者: 孤单 | 悬赏:10 | 提问时间:2013年09月25日 10时31分26秒 问题已解决
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  •   柬埔寨存在严重的土地混乱问题,在红色高棉时期废除了土地私有制,许多土地所有权文件在那段时间和随后的战乱中丢失。1979年后,国家成为所有土地的拥有者,但随着战后搬迁和重建,很多居民自发占用土地,但很少拥有法律文件,此后政府发放的家庭卡成为对居民拥有土地的非正式认可。2001年施行的土地法又造成了正式所有权证明和临时占有许可证并存的复杂局面,至今柬埔寨的土地所有权体制与原则仍然处于一个很不完善的过渡时期,因此国内土地纠纷 时有发生。

      世界银行2002年向柬埔寨政府提供援助推行“土地监督和行政计划”,以建立纸张地契和中央登记系统。2010年,柬埔寨政府出台了一项新法律,允许为了公共发展项目而征收私人财产。有人认为世行计划的漏洞,可能帮助政府“选择性”发放地契。如果土地涉及商业利益,政府可能将居民赶出土地,加上法律不够健全,在柬埔寨房地产开发市场经常出现投资驱动强制拆迁的情况。除了城市,乡村农民的土地也经常被“征收”,然后转让给橡胶厂、制衣厂等开发商。

      根据柬埔寨人权中心发布的一份《2007―2011年柬埔寨土地纠纷统计报告》显示,涉案的纠纷面积达国家领土的5%,受到影响的人数为76万人。柬埔寨全国各省几乎都有土地纠纷,金边最为严重,占10%,沿柬泰边境七省占27%,沿柬老、柬越边境的东北地区的土地纠纷占8%。

      除了纷纷占取土地外,由土地征用而引发的冲突时有发生,成为引起柬埔寨社会不稳定的主要源头之一,同时伴随土地问题存在的非法砍伐和走私树木活动猖獗。2012 年4 月,柬埔寨著名环保人士恰乌提(Chut Wutty)在戈公省收集土地腐败和非法砍伐的证据过程中被枪杀,反映了柬埔寨当前因争夺资源而引起的尖锐社会矛盾。

      近期,在柬埔寨还出现了居民强占外国公司合法开发土地的情况,伤害了外国企业投资柬埔寨的热情。更令外界担忧的是,土地纠纷已经触发多次暴力事件,当中除了政府暴力外,也有村民向警方投掷汽油弹。柬埔寨保护柬人权与发展协会表示,柬埔寨政府在许多土地纠纷案件的处理上一拖再拖,而执法人员却是处事不中立,甚至倾向开发公司,导致居民的示威抗议活动日益“激烈化”。然而,当地的企业和商人则抱怨,政府在土地纠纷中没有依照合同保护企业,纵容农民非法圈占已经租给企业的土地。

      居民非法强占土地伤害外国投资

      沿着颠簸不平的7号公路,向北行驶了5个小时后,记者来到桔井省,在通车不几年的公路旁看到不少简易木板屋,有些只有几根木桩,大部分屋子没有人员居住,不少人还在不断的搭建房屋。柬埔寨中国商会副会长胡金林告诉记者,一些当地居民把原有的土地卖掉后,再去占有新的土地,一旦获得土地证,就再次出售,如此循环牟取暴利。虽然政府为无地居民提供福利土地,但是他们更愿意去强占位置和地质更好的土地,以利于出售或者谋生。

      记者来到桔井伟业农业开发有限公司经营的特许地,看到这里的居民占地情况比公路两旁还要严重,沿着进入森林的道路出现不少简易木板屋,有些只有几根木桩,大部分屋子没有人员居住,明显可以看出这些都是新搭建的木屋。从数量上看,大约有数百座简易木屋,但是很少看到居民在内生活,这些搭建的木屋很明显是为了强占土地。

      桔井伟业农业开发有限公司经理杨武昌告诉记者,该公司在2007年申请农业开发项目,在桔井跟上丁地界交会处获得批地8000多公顷,有着农业部合法手续,公司按照当地法律进行投资开发,已经种植了部分橡胶林。在准备大面积开发时,当地农民开始强占公司大量土地,进入居民数量剧增。2012年2月,特许土地内仅有4户居民在公路入口处路边生活,但短短7个月后,沿着公司修建的简易道路进入特许地搭棚子圈占土地的居民增加到300多户。据了解,除了伟业公司外,在桔井省还有几家当地和外国公司面临严重的土地问题,其中既有搬迁纠纷,也有居民进入特许地强行占地问题,甚至有一些非政府组织和反对党为了攻击执政党或者拉拢选票,煽动居民非法圈占土地。

      当地一名分析人士告诉记者,尽管柬埔寨早在1994年通过了《投资保护法》,然而法律缺少实施细则。按照该法第六章第二款规定,“允许投资人使用土地,包括采用长期租赁,最长租期70年的方式,并可申请展期。采用该土地使用方式如涉及地上不动产及私人财产所有权,按相关法律规定处理。” 然而实际操作中,土地使用过程中涉及的拆迁问题日益突出和严重,对于土地产权的定义并不明晰以及法律漏洞造成土地纠纷层出不穷。

      由于2013年柬埔寨面临大选,执政的柬埔寨人民党考虑选票因素,加上媒体渲染农民土地被剥夺,西方非政府组织推波助澜,造成政府不敢在非法圈占土地问题上严格执法,一些不法之徒大肆圈占土地,甚至有人专门以此为生。在这一过程中,一些地方官员也趁机从中牟利,向投资者“吃拿卡要”。在一些地区土地纠纷中,农民不再是利益受损者,反而使投资者的权益无法得到保证,生产无法进行下去。如果这种情况持续下去,可能会造成柬埔寨投资环境恶化,把外国投资者吓跑。

      在桔井伟业农业开发有限公司的场地内,经理杨武昌指着被破坏的保安亭说,强占公司土地的居民还砸坏过公司部分财产,仅2012年当地居民就7、8次阻挠施工,双方曾发生过严重对峙,还有暴徒在附近鸣枪恐吓中国员工。公司前往制止非法占地时,有人说:“我们没地方生活,要不你把我带回中国吧”,令人气愤。根据记者的观察,农林特许地大都距离城镇很远,政府执法力量很难迅速到达那里,一旦中国公司与当地居民发生冲突,后果很难控制。杨武昌说:“我们一直坚持依法经营、保证不与当地居民发生冲突,但目前公司无法开展正常经营,谁来替我们负责呢?”

      中国企业如何避免陷入纠纷

      柬埔寨是我国企业开展对外投资的重要地区之一,近年来无论是投资项目数量还是投资金额都呈增长趋势。据柬埔寨发展理事会统计,截至2011年底,中国对柬累计投资项目371个,协议投资额达89.1亿美元,占柬吸引外资总额的36.1%,连续多年成为柬最大的外资来源国。

      一位在柬埔寨经商多年的华商对记者表示,中国对柬埔寨投资主要集中在能源、矿业、轻工、房地产等行业,不可避免地涉及到土地问题,而且大规模的开发对于生态环境、居民生活都会产生巨大影响,而且当地法制不完善,部分政府官员通过土地谋求私利,造成强制拆迁的不断出现,容易造成民众对中资企业的不满,并成为某些人扩大事端、攻击中国的借口。

      近几年,曾有部分中国公司被牵涉其中,除了金边万谷湖项目出现涉及中资企业的土地纠纷外,在西海岸省份戈公也出现了中资企业开发房地产项目陷入土地纠纷的情况,在北部桔井省也出现了中国公司开发农林业面临土地纠纷的问题。尤其在租用特许土地经营上,由于面积较大,更易引发土地纠纷。

      柬埔寨保护柬人权与发展协会(ADHOC)称,因政府鼓励开矿和种植橡胶,2010-2011年间,政府出让的特许土地激增了六倍,来自柬埔寨、越南、中国等国的企业被获准使用这些被出让的土地,例如开采金矿和其他矿产,或者种植橡胶林。该协会表示,截至2011年,柬埔寨农业部共发出了227.6万公顷特许地准证,涉及的公司达225家。记者在北部省份上丁、桔井、拉达拉基里、柏威夏等地,都看到不少由当地和外国公司投资开发农林业的特许地,有些是来自越南、中国的投资商。
    helen
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    主人回答:非常感谢您的回答
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  •   2012年9月21日,柬埔寨总理洪森专程赴桔井省向当地近600户家庭颁发土地证,《星洲日报》等媒体认为该省土地问题最为严重,造成居民和投资者不满,洪森亲自为桔井省居民发放土地证,是为了弥补该省土地纠纷处理不当影响居民一事。虽然洪森表示,那些有纠纷的土地和新占土地不能发放土地证,但是目前居民占地的行为并没有好转。据了解,柬埔寨政府计划为约35万户家庭的总计120万公顷土地提供合法地契,目前正在12个省44个县进行测量。为了获得土地证书,有分析认为,强占土地的情况将会加剧,其中侵占外国公司投资的特许地很难好转,柬埔寨土地纠纷问题将长期存在。

      柬埔寨经济发展研究院专家纳塔察说,中资公司在为柬埔寨带来就业、技术和税收的同时,也会对环境、生态和社会生活带来影响,使居民产生不满。为了避免类似问题,中国企业应该在进入柬埔寨后通过跟踪新闻、咨询经济学家、体验社区生活来了解当地社会。并且在赴柬投资之前进行独立的社会和环境影响评估,避免在投资过程中和当地社会产生冲突,避免对双方造成不可弥补的损害。

      柬埔寨中国商会副会长胡金林也提醒中资企业不能轻信柬埔寨合作方的承诺。在购买、租赁土地前,应该确保土地所有者拥有在政府部门注册的有效地契,如果没有地契,应该通过核查农业或土地办公室及支持性文件来确定土地性质,避免陷入土地纠纷。

      当地一位学者对记者表示,中柬两国应该共同努力,防止土地纠纷引发冲突影响中柬友好。从中方,加强对中国企业的指导和规范,避免陷入土地纠纷、引起不良影响。从柬方,应该依法保护外国投资、维护合法经营,认真解决当地居民强占合法开发土地,防止矛盾激化引发暴力冲突。
    helen
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  • 与不少国家一样,柬国房地产也经历过爆炒期。上世纪90年代,房地产业迅速兴起,1994年8月,柬王国政府颁布了《投资法》为国内外私人投资提供大量优惠政策,随着大量外资的涌入,大批商人争相购地、租地,使柬房地产市场在1995~1996年间达到了高潮,行业产值连续数年以20%以上的速度增长。随后,受1997年7月柬国内武装冲突事件及亚洲金融危机的影响,房地产业开始大幅降温,萧条期一直持续到2001年。自2002年以来,房地产业逐步恢复,尤其金边市开发量和房屋价格逐年攀升。近两年越来越多的国外商人和本地人民对投资业看好,柬各地的房地产价格随之大幅上升,房地产市场再次大热。

      柬有两种土地制度,即永久性所有权与土地许可制度。永久性所有权只适用于柬籍自然人和法人,土地许可的最长期限为99年。整体上房地产法规还不健全,政府对开发项目的建筑密度、高度、容积率、绿化率等均无具体限制;在设计和施工方面,也没有严格的建筑规范要求;在销售环节,控制和监管并不严厉,项目没有正式开工也可销售。这方面柬政府将逐步完善。比如,为防止土地过度炒作,加强了对商业银行的管制,禁止土地抵押贷款,导致土地价格有所下降。

    流萤
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  •   作为一个经历多年战乱的国家,柬埔寨王国首都金边乃至该国许多重要都市的房地产业发展一直很不平稳,并倍受经济界人士的关注。

      一、柬房地产发展基本状况。

      在柬王国经济发展过程中,房地产业占有着重要的地位,因其在国民生产总值中占有总量的7%左右。在1993-2000年的8年间,柬王国每年房地产业的产值一直维持在4500亿瑞尔(约合1.15亿美元)左右,而2000年达到8218亿瑞尔(约合2.1亿美元)。

      金边作为柬王国首都,也是柬唯一的经济和工业中心,也是柬房地产业发展最集中的地区。柬王国房地产业在1997年第一季度曾达到最高峰,当时金边市政府批准的建设项目为264个,总建筑面积达193余万平方米,其中别墅和公寓建筑面积为8万余平方米,其它建筑面积为184万多平方米。但在1997年7月柬国内武装冲突事件和东南亚金融危机发生后,金边市政府批准的建筑面积猛跌,到1999年的二季度,全市批准的建筑面积仅为8.5万平方米。实践证明,房地产市场是受政局和经济形势影响最为明显的领域之一。柬王国房地产价格和市场的兴衰也毫不例外。

      二、近20年来柬房地产业发展历程回顾。

      近20年来,柬房地产业发展大致经历了以下3个阶段。

      第一阶段:1979年解放后(指越南军占领金边,金边政权建立)到1991年10月“巴黎协定”前后的“无业期”。

      在这10余年中,柬埔寨几乎不存在房地产行业。1979年当成千上万的难民涌进金边时,这里到处都是垃圾和废墟。当时的房子或地皮基本不用买,人们可以任意选择自己喜欢的住房,扫干净住下来,房子就属于自己了。基于当时的历史条件,新成立的金边政权规定,必须是公务员才能住在市区,所以当时住在市区的绝大部分是柬埔寨人,华人多住在市郊的六支牌、铁桥头、长夏社或达克茂地区。

      在1984年以后,随着金边乃至柬全境的局势日趋稳定,金边才开始有人买卖房屋,许多住在市区的当地人开始出卖自己在市区的房子,而买者多为华人,但价格很便宜。几两甚至几钱黄金便可买1间房屋。

      第二阶段:1992年至1997年7月柬国内武装冲突事件前的房地产业迅速兴起阶段。

      自1991年10月关于政治解决柬埔寨问题的巴黎协定签订后,数以万计的联合国维和人员和大量外国人陆续进入柬埔寨,房地产价格或房屋租金达到了当时的高峰。1992年,在柬的维和部队人数达到1万多人,他们用高薪在外边租房子或住酒店,使房地产价格高涨,各式各样新的别墅和排屋应运而生,这一时期的房地产生意十分红火。柬1993年上半年举行了首届大选,期间由于政局的不稳造成了房地产价格和市场的波动,但在大选成功完成后,柬房地产业又很快得到了恢复。1994年8月,柬王国政府颁布了《投资法》为国内外私人投资提供大量优惠政策,吸引私人投资。随着大量外资的涌入,大批商人争相购地、租地,使柬房地产市场的热旺在1995年和1996年间达到了高潮。该行业产值连续数年以20%以上的速度增长。到1997年7月柬国内武装冲突事件前夕,大量的外资涌入,不少外商和本地商人热衷于炒地皮,使房地产价格成倍上涨,并由市区向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。而郊区的大片田地也因建立大量工厂,早已大幅度涨价,特别是许多修了路的地区或工厂区附近,地价大涨。

      期间,由于柬享受28个欧美国家给予的“普惠制”(GSP)待遇,几年之内,200余家外商投资的纺织服装类加工厂如雨后春笋般建立起来。为适应旅游业发展的需要,大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建。这都大大促进了这一时期房地产业的发展。

      第三阶段:1997年7月至今的房地产业增长回落和萧条阶段。

      自1997年7月柬国内武装冲突事件后,受当时国内局势动荡、亚洲金融危机和1998年第二届全国大选的影响,柬房地产业开始大幅降温。一方面金边市区和郊区可供开发的土地已经十分有限,加之大批商人所占土地并未得到充分开发,房地产业已不被市场看好。房地产业开始出现“有行无市”的状态。特别是近年来,由于柬投资环境没能得到进一步改善,基础设施建设速度跟不上经济发展的需要,政府腐败和办事效率的低下等,柬利用外资连年大幅下降。不少外商撤资,缺少新的外资进入,房地产买卖日渐衰落,无论是金边市还是其他远离首都的城市和农村地区,房地产业均进入全面萧条时期。

      三、柬房地产市场的发展前景仍然看好。

      虽然柬首都金边的商业用地和住宅用地的前景短时期内并不被看好,但由于在已开发的房地产中,大部分都是当初为了应付形势发展的需要而进行的初步开发或建立的简易工厂,随着经济和工业生产的进一步发展,厂房改造和对房地产进行深入开发已迫在眉睫。目前,金边市政府计划建设7个标志性市场,将违章棚户区迁往远郊,再加上私营业者对商厦和商业场所的建设,使得这一方面还有很大的发展空间。

      在金边市的普通居民中,住宅中以竹子和茅草为外墙建筑材料的房屋所占比例为9.7%,以木材为建筑材料的占39.3%,混凝土、砖、石头结构的为47.4%。这种局面要求对居民居住条件进行大力改善,并使得新建住宅小区或是改造现有住宅小区成为今后发展的必由之路。

      柬埔寨作为农业国,农业资源十分丰富。拥有约670万公顷的可耕种面积的土地,但目前在耕土地仅为约260万公顷,尚又大量土地待开发耕种。其中,也有部分土地已由部分商家租用,但由于受种种原因的影响尚未正式开发。柬农业开发具备广阔的发展前景。随着有关农业开发项目的实际投入,相关的产业特别是房地产业也将随之得到恢复和进一步发展。

      柬今年7月将举行新的一届大选,预计在新的一届政府成立后,柬国内局势将进一步趋于稳定,国内投资环境有望得到进一步改善,柬利用外资将会逐步回升,随之而来的柬埔寨房地产业可望迎来新的繁荣时期。
    流萤
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