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耕地经营权流转面积已达4.7亿亩 交易不规范导致纠纷高发

     4日,中国社会科学院金融研究所、特华博士后科研工作站与社会科学文献出版社共同发布的《土地市场蓝皮书:中国农村土地市场发展报告(2018~2019)》指出,截至2016年底,全国家庭承包经营耕地流转面积达4.71亿亩。

      地给别人种了能否收回来?

      4日,中国社会科学院金融研究所、特华博士后科研工作站与社会科学文献出版社共同发布的《土地市场蓝皮书:中国农村土地市场发展报告(2018~2019)》指出,截至2016年底,全国家庭承包经营耕地流转面积达4.71亿亩。

      目前,许多农村地区的土地经营权流转往往通过口头协议达成,缺少规范的合同方案和完善的市场制度等基础设施,结果经常造成土地流转纠纷。

      土地流转平台、供需对接与交易支持系统的不完善,没有一致的交易标准和规则,难以体现市场的公允,没有权威性。

      截至2016年底,中国家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体总量达到280万个。其中,家庭农场87.7万家,经农业部门认定的达到41.4万户。平均每个种植业家庭农场经营耕地超过170亩,农民合作社179.4万家,全国农业产业化组织超过38万个。

      上述蓝皮书指出,截至2016年底,全国家庭承包经营耕地流转面积达4.71亿亩,流转面积占家庭承包面积的35.1%。

      目前,我国农村土地制度中对所有权、承包权、经营权“三权分置”的探索已经有很多,但相应的制度体系还有待完善,尤其我国现行法律层面明确规定土地承包权和宅基地使用权不能够用于抵押,还存在一些法律障碍。

      部分地区存在土地承包经营权颁证不完全、土地用益物权不确定以及抵押权缺失等一系列问题,影响了农地金融的进一步发展。

      同时,当前我国普遍缺少专门的农地经营权价值评估机构和专业资质评估人员。由于缺乏统一的农地价值评估制度,各地区开展的农地价值评估缺乏权威性。

      农村土地作为抵押物资产,只有在完善的市场中才会具有流动性。在市场中才有交易,才有可能形成农村土地的公允价值。只有交易变现,农村土地作为抵押物的安全性才能真正实现。

      目前,许多农村地区的土地经营权流转往往通过口头协议达成,缺少规范的合同方案和完善的市场制度等基础设施,结果经常造成土地流转纠纷。土地流转平台、供需对接与交易支持系统的不完善,没有一致的交易标准和规则,难以体现市场的公允,没有权威性。

      上述报告指出,不完全统计,自2008年以来全国已成立市县级农交中心(所)一千多家。多层次的农村产权交易机构已在全国范围内遍地开花,为规范农村土地的流转交易,促进农民增收,助力农村产业升级,推动农村区域发展,做出了重要贡献。

      然而,在发展过程中也暴露了不少问题,制约了进一步更好更快的发展。

      确权颁证是耕地流转交易的前置程序,虽然很多地方已完成了确权工作,但措施并未完全落实到位,许多农民尚未拿到“证书”,不明晰的产权让流转交易无从谈起。各区域差异化的农村产权改革进程直接影响了后续农村产权交易机构的有效运转。

      另外,农村产权进场交易比例低。中共中央、国务院印发的《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》提出,在试点基础上探索支持引导其依法自愿有偿转让上述权益的有效办法。并未严格规定农村产权必须进场交易,加之交易双方风险防范及法律意识薄弱,大多数交易量较大的农村产权尤其是土地承包经营权多为线下私下交易。

      因为口头交易多,加上部分农村土地无证,导致各种纠纷,而各地交易所运难以进行实质性产权交易。

      农村产权交易机构的主管部门多元,导致各交易机构之间的业务范围、市场覆盖、操作流程、平台系统等差异明显,阻碍了统一省级市场的构建。

      目前农村产权交易机构重建设、轻运营,很多农村产权交易机构陆续挂牌成立,但运营数据缺乏,市场活跃度较低,相关的人力资源建设也未跟上。

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