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土地使用权转让流程及风险分析 必收藏!

    土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的"再移转",是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权,已经发生至少一次土地使用权主体的变更,而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准,以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。

      土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的"再移转",是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权,已经发生至少一次土地使用权主体的变更,而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准,以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。

      【土地使用权转让材料】

      一、转让方须报材料

      1、原土地证或土地证明材料

      2、原土地出让合同

      3、上缴税务局的土地增值税证明材料

      4、土地评估报告

      5、图件资料

      6、土地转让专项审计报告

      7、营业税上缴证明材料

      二、受让方须报材料

      1、项目批复原件

      2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等

      3、上缴财局契税证明

      4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料

      三、双方共同提供的资料

      1、土地转让申请

      2、土地使用权转让合同

      【土地使用权"转让"的15大风险】

      1.土地转让合同约定转让方应缴纳税款由受让方负担合法有效。

      2.转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%,不能据此认定合同无效。

      3.股权转让合同虽存在以股权转让为名收购土地的性质,但因内容未违反法律法规的效力性强制性规定而不认定为无效。

      4.土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的,应赔偿受让方土地溢价损失。

      5.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益的,应认定为土地转让合同。

      6.一地数卖且均未办理变更登记,先合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。

      7.土地转让登记备案合同与实际履行合同价款约定不一致,转让价款应以实际履行合同为准。

      8.转让被查封的土地订立的转让合同合法有效,但受让方不能请求过户土地。

      9.土地转让方的土地使用权灭失后,受让方不能请求以其它土地替代履行。

      10.土地转让方在起诉前未取得权属证书,也未经政府同意转让,不影响土地转让合同的效力。

      11.土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效。

      12.政府拟对土地重新拍卖,不构成土地转让合同的法定解除条件。

      13.转让价格低于市场价格不会导致土地转让合同无效,政府未行使优先购买权亦不会导致合同无效。

      14.土地转让合同签订后发生土地被政府收回、未交付土地等事实,均不影响合同效力。

      15.目标公司股权转让时因未发生国有土地使用权转让的应税行为,故不需要缴纳土地增值税。

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