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打破取消传闻!土地增值税法草案进入内部征求意见阶段

     土地增值税一直是房地产宏观调控的重要举措之一,也是缴纳增值税的主力军,所以关于它的一举一动也是备受关注。之前有传土地增值税有可能被取消,让不少网友感到激动。

      土地增值税一直是房地产宏观调控的重要举措之一,也是缴纳增值税的主力军,所以关于它的一举一动也是备受关注。之前有传土地增值税有可能被取消,让不少网友感到激动。但近日,有相关业内人士称,财税部门已经起草完关于土地增值税法的初稿,现在已经处于征求内部意见的阶段。这意味着,土地增值税有可能很快进入立法程序。这个消息对于之前一直盼着取消土地增值税的网友来说,无疑是打碎了他们的美梦。

      和1993年发布的土地增值税暂行条例,以及1995年发布的暂行条例实施细则相比,这次的土地增值税法显然有了全新升级。

      1.明确缴纳条件

      以前的条例对转让房地产是这样定义的:转让国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物。而集体土地如何定义,还没有明确解释。新征求意见稿中就解决了这个问题,明确规定了缴纳条件。一是如果你要转让土地使用权、地上建筑物和其附着物。二是你要出让集体土地的使用权、地上建筑和其附着物,或者以此作价出资入股,就必须缴纳土地增值税。但是如果你只是做土地承包经营权流转,就不需要缴纳土地增值税了。

      2.土地增值税核定标准

      对于在哪些情况下施行土地增值税的价格、扣除项目等核定,新法也有明确标准。凡是隐瞒或者虚报房地产成交价的,凡是提供虚假扣除项目金额的,凡是没有正当理由就低价转让房地产的,都要进行土地增值税核定。不过鉴于现在新征求意见稿也只是处于内部讨论阶段,所以具体细节和核定标准都还是后话。

      3.中央与地方税收优惠

      新征求意见稿中规定,纳税人建造保障性住房出售,增值额没超过扣除项目金额20%的,或者由于国家建设需要,依法征收和收回的房地产,都可以免缴土地增值税。其中,保障住房可以享受和普通住宅同等优惠。

      而纳税人建造普通标准住宅出售,增值额没超过扣除项目金额20%的,或者因为楼市不发达出让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物,或以此作价出资入股的,也可以享受地方税收优惠。

      关于这一点,业内专家也给出了自己的看法。中国财政预算绩效专委会副主任委员表示,其实影响并不会很大,因为制度没有发生根本变化。“整体的政策框架都延续了以前的条例,税收政策没发生大改变,所以不管对房企、个人还是房价,影响都很小。主要的影响可能在于农村集体土地建设出售的住房。以现行的土地政策来讲,农村集体土地是不具备转让条件的,除非先征为国有,所以其实以前的集体土地征地成本并不高。但是在土地开发后,溢价的增幅变大,转让后必然会连带收获一笔较大的土地增值收益和税收收入,所以农村的集体土地有可能会征税。”

      苏宁金融研究院高级研究员也持有相同观点。她认为就现在的征求意见稿来看,和老版土地增值税法比起来,新版税法无论是税率、征税范围,还是计税方式都没发生太大变化,可以说几乎是平移了现行的规定,所以担心房企负担加重是完全没必要的。但她也认为,如果真的将条例立法,那在征管力度和规范性上,肯定都要比以前有所加强,这或许会影响到部分非上市或中小房企。

      专家称,从现行的条例来看,土地增值税的征管环节还存在很多问题,比如动态指标变化太快、扣除项目的种类繁杂等,这些问题明显阻碍了完善土地增值税征管的进度。如果能精简扣除项目,将土地使用权当作主要标的物,根据其溢价和折损情况征收增值税,同时提升适用税率,增加税率分级档次,或许能减少征税成本和偷税漏税情况,从而提高土地增值税的征缴精准性。

      征收土地增值税这个问题,从首次提出开始就一直备受关注。在运行了这么多年之后,可以明显看出,土地增值税对于国家房地产的宏观调控,推进普通住宅的开发,以及规范整个楼市秩序等方面,都起着重要作用。所以,这次立法也可以说是必然的。除此之外,这次土地增值税立法,肯定也会加速房产税、土地使用税等相关税种的立法进程,并进一步完善我国的税收法治化建设。

      不过,土地增值税立法虽是件好事,但是业内人士也提醒,还有很多问题亟待解决,首先要解决的就是重复征税。“有些企业转让房产收入,缴了土地增值税后又要缴企业所得税,是因为所得税、增值税和土地增值税的税基有部分重合,所以完成立法后,当务之急就是解决这个问题。”

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