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土地市场活跃:楼市出现分化 三四线城市量价齐跌

    4月以来,全国楼市成交出现分化。一线城市经历楼市“小阳春”后,观望情绪浓厚,成交量环比下降,价格基本稳定。二线热点城市呈现“量价齐升”态势,多数三四线城市则“量价齐跌”。土地市场成交继续活跃,多个地区土地溢价率超过30%。租房市场方面,租金整体持续走高。

          4月以来,全国楼市成交出现分化。一线城市经历楼市“小阳春”后,观望情绪浓厚,成交量环比下降,价格基本稳定。二线热点城市呈现“量价齐升”态势,多数三四线城市则“量价齐跌”。土地市场成交继续活跃,多个地区土地溢价率超过30%。租房市场方面,租金整体持续走高。

      三四线城市量价齐跌

      58同城、安居客发布的报告显示,一季度的“小阳春”行情让楼市复苏节奏快于预期。4月份,北上广深一线城市房价保持稳定态势,二手房市场保持回暖。南京农用地商住地工业地杭州农用地商住地工业地等热点二线城市房价向一线城市靠齐;在吸引人才的政策推动下,部分二线城市房地产市场热度提升。

      中原地产首席分析师张大伟表示,4月以来,全国楼市成交量和成交价都出现了分化。一线城市量价上涨乏力,成交量环比出现不同程度的调整。但相比2018年4月,多数地区成交量依然上涨明显。二线热点城市在土地市场火爆、人才落户新政等刺激下,保持“量价齐升”态势。多数三四线城市经历“小阳春”后,价格在阶段性高点后,出现“量价齐跌”的现象。

      国家统计局数据显示,2019年3月,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,二手住宅销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%,二手住宅销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%,二手住宅销售价格同比上涨8.4%。

      在一线城市中,北京农用地商住地工业地地区受共有产权房和限竞房集中入市的影响,4月呈现“量升价跌”态势。中原地产数据显示,北京地区4月份新建商品房总成交套数为7371套,同比增加5190套。总成交额为316.79亿元,是上年同期的2.57倍;去除回迁房,4月份合计成交262.02亿元,环比下降11%;成交均价40302元/平方米,与3月份基本持平,同比下降6000元/平方米。

      进入5月,北京地区楼市出现了一定程度的观望情绪。北京市住建委数据显示,“五一”假期期间,北京市新建商品住宅网签124套,二手住宅网签134套,新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套,创2015年以来同期网签水平新低。

      2015年-2019年“五一”假期期间,北京地区合计签约2559套。其中,2016年商品房和二手房合计签约1085套,2017年签约528套;2015年和2018年分别为373套和315套。而2019年仅为258套。

      诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示,今年“五一”假期尽管有4天,但北京住宅网签量仍不及往年3天的网签量。一方面,假期较长大部分人员选择外出旅游,市场需求减少。另一方面,在严格调控的背景下,市场观望情绪浓厚。

      从上市房企发布的4月份销售业绩看,分化依然持续。截至目前,10余家上市房企发布2019年前4月销售业绩,分化明显。部分中小房企销售数据上涨明显,龙头房企延续一季度销售降温态势,布局三四线城市的企业尤其明显。相比之下,布局一二线城市的龙头房企4月份销售业绩回暖。

      以中国金茂为例,2019年4月份签约销售金额为127.92亿元,同比增长27.66%;实现签约销售建筑面积约76.72万平方米。1-4月份累计取得签约销售金额411.21亿元,同比下降15.5%;累计签约销售建筑面积约201.88万平方米。

      土地市场升温

      中原地产研究中心统计数据显示,截至4月30日,全国50大热点城市合计卖地1.16万亿元,与上年同期基本持平。其中,前3月同比下降10%,4月卖地数量明显增加。

      4月以来,以二线城市为代表的土地市场开始升温,土地溢价率有抬升苗头。苏州农用地商住地工业地、杭州、武汉农用地商住地工业地广州等热点城市4月份土地市场活跃,土地出让加速,带动土地成交市场整体活跃。2019年以来,38个城市合计出让土地金额超过100亿元。其中,杭州出让土地781亿元,位列第一。北京、天津农用地商住地工业地上海农用地商住地工业地重庆农用地商住地工业地等8个地区土地出让金额均超过300亿元。

      不少地区土地成交溢价率较高。4月1日,广州农用地商住地工业地出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地,起拍价合计约为66亿元,成交价约87亿元,溢价率达31.82%。4月2日,苏州出让太湖新城一宗住宅用地,最终成交价为16.77亿元,楼面价1.73万元/平方米,起拍单价为1.27万元/平方米,溢价率达36.11%。

      中原地产首席分析师张大伟表示,2018年,土地市场持续调控,降温明显,部分企业拿地较少。今年以来,融资压力有所缓解,部分企业开始进入土地市场抢地,土地市场开始复苏。部分热点城市土地市场明显活跃,溢价率有所上升。从全国的情况看,土地市场依然平稳。2019年以来,全国多个城市土地成交依然低迷,特别是一线城市。

      对于未来走势,58安居客房产研究院首席分析师张波指出,楼市已经从年初的下探行情演化为小幅回暖。政策信号值得关注,不排除后续政策出现微调收紧的可能。

      房租价格走高

      租房市场价格整体持续走高。诸葛找房数据显示,全国大中城市2019年4月均价超过44元/平方米/月,为今年以来最高水平。在一二线热点城市中,除三亚农用地商住地工业地租赁淡季租金持续下跌外,几乎全面上涨。

      其中,一线城市平均租金达到83.87元/平方米/月,涨幅扩大。不同户型的月租金表现各异:北京小面积房源价格上涨,90平方米以上的大户型租金下跌;上海普遍租金上涨,但50-70平方米的小两居涨幅最小;深圳农用地商住地工业地、广州大面积高端房源租金上涨明显。

      相比之下,杭州、成都农用地商住地工业地等地区租赁需求迭代升级明显。50-70平方米房源成交占比收窄,而90-140平方米租房占比扩大。结合各面积段价格涨跌幅情况来看,上述地区90-140平方米的房源租金普遍下跌,50-90平方米的普租房源价格更为坚挺。

      针对热点城市租金普遍上涨的原因,业内人士称,大量资本涌入租房市场,抬升了租房市场整体价格。近年来,长租公寓抢滩布局热点租赁城市,大量小面积开间整租入市;同时,买卖市场受政策调控影响较大,房东在房价滞涨的压力下,有通过租金上涨获益的驱动力。

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