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陈及:发掘土地的真实价格 为农民提供多元化发展道路

    《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》近日发布,针对公众较为关心的农村宅基地制度及集体经营性建设用地入市制度,首都经贸大学教授陈及在接受新京报乡村频道记者专访时表示,“这次意见颁布,意义重大,是对过去制度屏障的突破。”

      《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》近日发布,针对公众较为关心的农村宅基地制度及集体经营性建设用地入市制度,首都经贸大学教授陈及在接受新京报乡村频道记者专访时表示,“这次意见颁布,意义重大,是对过去制度屏障的突破。”

      农民手中大量的闲置资产可以流动起来

      在稳慎改革农村宅基地制度方面,意见明确提出“加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”,“探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿”。陈及认为,一系列政策围绕农民宅基地确权展开,这实际上是明确了农民的财产边界。

      陈及表示,“农民最大的财产是土地。过去,农村宅基地只能僵化在原地,通过三权分置,明确农民的宅基地所有权,出让使用权、经营权,从法律角度确定了农民的财产边界,等于把存量的、闲置的不动产进行了变现。”他认为,作为资产,变现后,农民在生产经营过程中,就能把财产权流动起来了。“农民可以利用它,取得资金,或取得发展的其他资源,这是有利于农民致富,为农民提供了多元化发展道路的利好举措。”

      “入市”打开了制度屏障

      有关农村集体经营性建设用地入市,早在2018年一号文件中就已提出“适度放活宅基地和农民房屋使用权,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”陈及认为,“这次则是进一步明确,将农村集体建设用地充分利用起来,不仅将闲置资源进行盘整,让农民获益,同时也让城市人获得更多的租赁住房供给。”

      陈及认为,“入市”打开了制度屏障,有利于发掘土地的真实价格、形成良好的竞价制度,有利于通过竞价制度盘活农村集体经营性建设用地。这对促进农村发展,为进一步深度开发农村,提供有力的资金支持。

      “入市后的土地,将进入一个更大的市场平台。”陈及表示,“在这样一个市场平台,通过发布,可以汇聚投资商、开发商,形成良好的竞价制度。”过去土地是在有限的范围,有限的需求方之间交易,无法体现土地利用的真实价格和经济价值。“换句话说,平台越宽广,竞价体系越完备,真实价格就越能挖掘出来。这样实现了对土地最优利用或最好的市场化配置。”陈及说。

      与此同时,陈及认为,在实施过程中需要注意的是,土地利用上需要屏蔽制度漏洞。陈及提醒,“制度设计上,应汲取以往的经验教训,在土地入市竞价的管理上作出改革。”陈及表示,管制越多,漏洞越大。“管制带来的公共权力过大,也导致寻租空间的出现。”陈及说:“应尽量创造好的营商环境,给集体土地入市提供自由的竞价空间。减少政府的干预,让市场制定基本必要的法规制度,让竞价入市过程阳光、透明,让土地的真实价格通过市场竞价体系被真实地发掘出来。”

      新京报记者 王纪辛 编辑 张牵 校对 卢茜

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