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什么是集体经营性建设用地?直接入市意味着什么?

     新修订的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。经营性用途和集体建设用地两个关键词结合起来,即意味着集体经营性建设用地的使用权将可以转让和出租了。

      新修订的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。经营性用途和集体建设用地两个关键词结合起来,即意味着集体经营性建设用地的使用权将可以转让和出租了。

      此外,现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,这就扫清了集体经营性建设用地入市的法律障碍。这将是我国土地使用制度的重大变革,最重要的出发点是降低土地要素的使用成本。

      在我国,集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地,如过去的乡镇企业用地和招商引资用地。

      直接入市意味着什么?

      最新的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案表明,农村集体经营性建设用地,在符合规划和用途管制的前提下,将可以进入城市的建设用地市场,享受和国有土地同等权利。允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,同时也意味着使用权的转移但并不是所有权的转移。

      目前农村的集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此,宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。

      草案一旦获得通过,未来,农村集体经营性建设用地的出让、租赁、入股,将实行与国有土地同等入市、同权同价。

      早在2013年11月15日,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)发布,其中《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

      建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,将起到的作用还包括:缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨;建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人的收益;完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

      农业部部长韩长赋曾经指出,关于允许农村集体经营性建设用地入市,大家比较关注。这个问题有些解读不全面,不能误解误读,一定要把握好,这里有三个限定词:

      一是它是集体的经营性建设用地,并不是集体的所有的建设用地,因为农村还有公益性建设用地和宅基地,更不是原来建设用地之外的其他耕地,这是一个限定词。

      二是符合规划。即使取得土地使用权,要建设什么也要符合规划。

      三是用途管制。概括地说,允许入市的只是农村集体经营性建设用地,必须在符合规划和用途管制的前提下,农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股,并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市,而且我理解,即便是集体的经营性建设用地入市,首先也还要确权、确地,不能无证转让。还要规范公开的市场操作,不能私下授受。

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