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土地经纪人宝典:土地承包与土地流转政策法律全解读

    土地经纪人宝典:土地承包与土地流转政策法律全解读

      一、关于土地承包所涉及的几个概念

      1.农村土地:是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒沙、养殖水面等依法用于农业的土地。

      2.四荒地:指未开垦利用的荒地、荒坡、荒山、荒滩、等,已开垦并利用的不属于四荒地。有些地方习惯于叫“五荒地”,一般还包括荒水。

      3.本集体经济组织成员:符合下列条件之一的,即是本集体经济组织成员:

      a.出生户口登记在本集体组织所在地且未迁出的;

      b.与本集体经济组织成员结婚且户口迁入的;

      c.本集体经济组织成员依法收养且户口迁入的子女;

      d.经依法批准移民搬迁户迁入的;

      e.其他依法将户口迁入,经本集体经济组织成员的村民三分之二以上成员或三分之二以上农户代表同意的。

      4.承包期限:耕地30年,草地30—50年,林地30—70年,特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

      签订承包合同期限,均以第二轮(98年)开始计算,耕地30年,草地不超过50年,林地不超过70年。

      变更合同或签订土地流转合同,应根据合同期限签至剩余年限,不能超出规定的期限,超出者为无效合同。法律只保护有效期限内的权利。

      党的十七届三中全会《决定》提出:赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。目前中央正在调研制定保持长久不变的具体办法,进一步明确其政策含义。《农村土地承包法》未修改之前,仍按现行法律规定执行。

      5.发包方与承包方:属于村民集体所有的土地,由村集体经济组织或村民委员会发包,属村民小组的农民集体土地,由村民小组发包。组集体经济组织或村民小组不能履行发包职责的,应当在村民委员会指导监督下依法组织发包。本集体经济组织成员为承包方或签订合同使用土地方为承包方。国家所有依法由农民集体使用的农村土地,由使用该土地的村、组集体经济组织或村民委员会、村民小组发包。

      6.家庭承包地:按人口平均分配,以户签订承包合同的土地叫家庭承包地。它体现的是公平、平等和集体经济组织内部成员。承包农户对承包地上的产出物依法享有收益、占有、使用和处分的权利,但对承包的土地没有处置权,不得改变农业用途,不能买卖,不能违法建筑。

      7.非承包地,法律上称为其他承包地。其他承包地在承包方式上不是采取“按人分地,按户承包”的方式,他可以是本集体经济组织内部成员承包,也可以是本集体经济组织成员以外的个人或单位承包,采用的是招标、拍卖或公开协商等方式确立承包价格、承包用途等。这类承包在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。其他承包方式承包的,依照合同规定用途经营,对承包地的产出物有收益权、占有权、使用权,对承包的土地没有处置权,可以进行土地流转,但不能改变使用用途。这类承包的土地,当事人如申请登记,经乡镇人民政府和县级农村土地承包行政管理部门审核后,由县上颁发经营权证书。

      8.发包程序及管理:土地承包方案应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上农户代表同意,并报乡镇人民政府和县级农村土地承包行政管理部门备案。

      农村土地承包合同签订之日起30日内,经乡镇人民政府、县级农村土地承包行政主管部门审核后,由县人民政府造册登记,颁发土地承包经营权证、林权证等确权证书,确认农村土地承包经营权。县级农业行政主管部门、乡镇人民政府和农村经济经营管理机构按照各自职责建立和完善农村土地承包合同、经营权证的档案及其管理制度。

      二、几项具体法律(陕西农用地商住地工业地( 农用地商住地工业地)省相关法律)规定

      1.哪些情况可以保留土地承包经营权?

      陕西省实施中华人民共和国农村土地承包法办法(以下简称《实施办法》)第九条规定:

      a.承包方全家迁入小城镇,不愿放弃土地经营权的(如:集镇、县城从事二、三产业户口未迁);

      b.解放军、武警部队现役义务兵和符合国家有关政策规定的士官;

      c.高等院校、中等专业学校的在校生;

      d.服刑人员。

      2.哪些情况不得收回承包地?《实施办法》第十条规定:

      a.承包期内妇女结婚或男到女家落户的,在新居住地未取得承包地的;

      b.妇女离婚或丧偶,仍在原居住地生活或不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的。农村集体经济组织成员结婚后在迁入地取得承包地的,迁入地的集体经济组织应当告知迁出地的集体经济组织。

      3.哪些情况可依法收回承包地?《实施办法》第十一条规定,具有下列情形之一的可收回承包地:

      a.承包方全家迁入小城镇,自愿放弃土地承包经营权的;

      b.承包方全家迁入设区的市,享有城市居民社会保障待遇的;

      c.承包方迁入其他集体经济组织取得成员资格并承包经营土地的;

      d.系解放军、武警部队现役军官(警官)或者转业后国家安置工作的士官;

      e.系国家机关、企事业单位职工,并取得非农业户口的;

      f.承包经营的农户消亡的。

      4.哪些情况可调整承包地:《实施办法》第十八条规定:承包期内发包方不得调整承包地。承包期内有下列特殊情形之一,对个别农户之间承包耕地需要适当调整的,应当经本村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上农户代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级农村土地承包行政主管部门批准。

      a.因自然灾害严重损毁承包地的;

      b.因土地被国家征收、征用,承包方自愿将安置补偿费交集体经济组织,要求继续承包土地的;

      c.兴办乡村公共设施、公益事业或者实施乡村建设规划占用承包地的;

      d.个别农户人均承包地面积不足本集体经济组织人均承包地面积二分之一的。

      需要调整土地的,要把握好以下原则:

      a.是在个别农户间调整,而不是打乱重新发包;

      b.需要调整的土地首先在集体机动地、交回或者依法收回的承包地、复垦地、依法新开垦土地中调整或者通过承包户之间互换承包地的方式解决;

      c.承包合同约定不得调整的,按照其约定;

      d.依法调整土地时,被调整土地已种植生长期长的作物,经发包方协调,补地农户应当对退地农户种植的作物予以补偿,也可以由退地农户向补地农户支付一定费用后继续耕种;

      e.土地调整后,或家庭分户或者离婚需要对原承包地进行分割承包的,应与发包方重新签订书面承包合同,并换发相应的确权证书,分割后的承包期限为家庭承包的剩余期限,原承包合同和经营权证书同时作废,并由发包方收回。

      5.对机动地、复垦地、新开垦土地、交回或依法收回的承包地如何发包?对这类土地,如果没有需要补地的,可采用招标、拍卖、公开协商等其他方式进行承包,但承包期限不得超过三年,承包人不得种植生长期长于承包期的作物。如2006年9月28日前已订立的土地承包合同的剩余期限,从2006年9月28日之后超出三年,超过部分不受法律保护,应当变更承包合同,并由发包方作相应处理,期满后应当组织重新发包。

      6.土地承包后,承包方对闲置、荒芜的耕地怎么办?《实施办法》第十七条规定:承包方不得闲置、荒芜耕地。闲置、荒芜耕地的,发包方应当责令限期改正;逾期不改正的,发包方可以委托其他农户耕种,并书面告知承包方;耕种者不得种植生长期长于一年的作物。原承包户要求恢复耕种时,耕种者应当在作物收获后归还耕地。

      承包方弃耕抛荒连续超过2年的,发包方可以依法解除农村土地承包合同,收回承包耕地。

      7.征收、征用承包地应当怎样补偿?《实施办法》第二十八条至第二十九条规定:征收、征用承包地应当依法补偿。征收、征用土地前,应当将征地用途、范围、面积以及征地补偿标准、安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征承包地所在地的乡镇、村予以公告,听取被征土地的农村集体经济组织和承包户的意见。征收、征用承包地的各项补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付。

      土地补偿费的使用、分配办法,由本村集体经济组织成员讨论决定。依法补偿给被征地农户的费用,应当直接将补偿款发放给被征地农户。

      任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用,不得以任何理由分期支付或者延期支付土地补偿费等费用。

      对违法征收、征用土地或者擅自扩大征地范围以及未按时足额支付补偿费的,承包户可以拒绝交地。

      承包户取得征收土地补偿费等费用后,土地承包合同应当依法变更或者终止。土地承包经营权证等确权证书由发证机关变更或者注销。

      8.哪些情况下实施的流转合同无效?《实施办法》第二十七条规定,有下列情况之一的,土地承包经权流转合同无效:

      a.违背承包方意愿的;

      b.依法应经发包方同意而未经同意的;

      c.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的;

      d.违反法律、法规规定的其他情形。

      9.发包方违反《实施办法》如何处理?第三十一条规定,有下列情况之一的,由县级以上农村土地承包行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对直接责任人员处以五佰元以上三千元以下的罚款;造成损失的,依法承担民事责任:

      a.越权发包土地的;

      b.以家庭承包方式发包农村土地,未按照本集体经济组织成员人数平均分配,发包到户的;

      c.剥夺、侵害本集体经济组织成员依法享有的农村土地承包经营权的;

      d.未按规定承包年限发包土地的;

      e.逾期未签订土地承包合同或者扣留土地承包合同经营权证等确权证书的。

      10.对承包方违反《实施办法》作何处理?《实施办法》第三十二条规定,承包方改变土地农业用途或者造成农村土地永久性损害的,依法承担民事责任;县级以上有关行政主管部门依照法律、法规规定予以处罚。

      违反规定,承包方继续占用应当交回的承包土地的,由县级以上农村土地承包行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五佰元以上二千以下的罚款,同时依法变更土地承包经营权证等确权证书;给他人造成损失的,依法承担民事责任。

      11.对个人进行一千元以上的处罚要履行的程序:《实施办法》第三十三条规定:县级以上农村土地承包行政主管部门对个人作出一千元以上的处罚决定的,应当告知当事人有要求举行听证的权利。

      12.对国家机关人员违反实施办法如何处理?《实施办法》第三十四条规定,国家机关及其工作人员有下列行为之一的,由上级行政主管部门责令限期改正,拒不改正的,由上级行政主管部门或所在单位对直接负责的主管人员和其他直接责任人员予以行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      a.不按规定登记、颁发、变更农村土地承包经营权证等确权证书的;

      b.对有关农村土地承包的投诉、举报不及时调查处理的;

      c.干涉农民生产经营自主权和流转自主权的;

      d.其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权侵害农民土地承包经营权的行为。

      13.农村土地承包行政主管部门有哪些?陕西省实施中华人民共和国农村土地承包法实施办法第四条明确县级以上人民政府农业、林业、水利行政主管部门分别依照各自职责,负责本行政区域内的农村土地承包及承包合同管理工作,具体工作由农村经济经营管理机构承担。

      三、土地流转

      1.土地流转的原则:农村土地承包经营权的流转应当遵循依法、自愿、有偿原则。

      2.土地流转的方式

      农村土地流转是农民的创造,实行家庭承包经营以来就存在,早期以互换为主,主要解决承包地块过于分散和特殊产业用地等问题。以后随着外出务工农民增加,重点是解决务工后顾之忧问题,其形式以转包为主,但比较多样。

      (1)转包。转包是承包方在剩余承包期内将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给本集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转出方与集体的关系不变,受转方与转出方的权利义务通过转包合同另行约定。

      (2)出租。出租是承包方在剩余承包期内将部分或全部承包地让渡给非本集体经济组织的经营者,转出方与集体的承包关系不变,与承租方另行签订土地出租合同。

      (3)互换。互换是承包方之间为方便耕种或者各自需要,对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。

      (4)转让。转让是承包方有稳定的非农职业或收入来源,经发包方同意将承包地让渡给其他农户经营,由受让方与发包方确立新的承包关系,转出方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

      (5)入股。指承包方将土地承包经营权量化为股份,作为出资投入到其他经营组织。入股分为股份合作和入企业股,股份合作指承包农户之间为发展农业经济,自愿联合将承包土地量化为股份,从事农业合作生产。入企业股指将土地量化为股份投入企业作为赚取回报的投资。

      (6)抵押。指土地经营者作为债务人不转移对土地的占有,将土地经营权作为债权的担保,当不能履行债务时,债权人有权依法将该土地经营权处置并将其价款优先受偿。

      (7)代耕及其他。这些流转方式一般比较灵活,期限也比较短,多数情况下不一定签订流转合同。

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