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深化土地制度改革应寻求三大突破

    征地制度改革的难点,并不是程序和失地农民的保障问题,也不是公益性征地范围如何确定的问题,价格如何形成才是关键。

      征地制度改革,应扩大市场决定性作用

      征地制度改革的难点,并不是程序和失地农民的保障问题,也不是公益性征地范围如何确定的问题,价格如何形成才是关键。

      土地交易要公正合理。首先,政府出手买地,就必须支付市场可以接受的价格。一些经济发达地区已经多年没有按照政府单方面标准确定的价格征地了,实际是按当地农民能接受的价格征地。如果能有配套改革使土地市场更好地发育,不用担心土地溢价预期引起的麻烦。

      经营性建设用地,应增加入市改革力度

      经济发达地区的经营性建设用地早已入市几十年了,经济不发达地区没有赶上“好时候”,政策一刀切下来,东部发达农村地区丢了“尾巴”,中西部欠发达农村地区却丢了“脑袋”。这是国情,不容易改变。但后者出现大量空闲宅基地。能不能把空闲宅基地视作经营性建设用地?能不能把经过土地整理后多出来的宅基地视作经营性宅基地?能不能把全部村庄占地看做经营性建设用地?乡村经营性建设用地能不能有条件地搞商品房开发?

      北京农用地商住地工业地大兴区提供了可资借鉴的经验:区级政府做适当协调,镇级政府统筹各村庄土地用途,在利益分配上把握好村级平衡,这样可解决公共服务设施建设的难题。

      宅基地制度改革,应瞄准城乡统一住房制度

      农村宅基地制度改革也很难“独善其身”。

      现有农村宅基地制度改革试点并没有瞄准城乡统一住房制度的建立,往往纠结于超占交钱等细枝末节。江西农用地商住地工业地余江县的改革效果比较好,经验值得借鉴。如果再深入改革,应做好几件事:

      第一,新老划断,“老人老办法,新人新办法”,对小于一定年龄的村民应停止实行增量的“一户一宅”政策。在乡村人口大量转移的前提下,加上继承的因素,实施这个政策没有难度。

      第二,国家应该划分出农业保护区,将其中的村庄包括在内。在保护区内的村庄占地不应入市交易;在保护区外的所有村庄占地,在配套改革的前提下,都应允许入市交易,农民住房也不例外。这种差异性政策产生的补偿问题,可以通过“增减挂钩”等政策解决。

      第三,农村宅基地制度最终要与城市住房制度衔接,建立城乡统一的住房制度。在专业农户居民点上,可鼓励生产设施与住房一体性建设,给予优惠税收政策。

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