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《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》解读

      “广东农村居民人均可支配收入17168元,实际增长6.8%,城乡居民收入比进一步缩小至2.58:1。”3月8日,广东省农业农村局长会议在湛江雷州市召开,这是机构改革后广东农业农村系统召开的第一次全省性年度会议,会议总结了2018年工作,并部署2019年重点工作,加快推进农业农村现代化。省委农办主任、省农业农村厅厅长、省扶贫办主任顾幸伟讲话。

      为进一步规范东莞农用地商住地工业地市新型产业用地管理,建立一套适应新型产业加快发展的管理机制,打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体,以高品质空间吸引创新要素加快集聚,根据市委市政府的工作部署,由市府办政策调研科统筹、市城乡规划局牵头,相关部门、镇街和企业密切配合,经过全面深入的调研、讨论、撰写和修改,并经市委、市政府有关会议讨论同意,东莞市政府于2018年9月11日正式印发了《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》(以下简称《办法》)。为使社会各界进一步了解《办法》的导向、思路及相关主要条款,现解读如下:

      一、出台M0政策的目的

      一是促进新型产业发展、推动城市品质提升。随着近年产业转型升级的深入推进和周边先进城市创新资源的加速外溢,新业态、新产业在莞迅猛发展,成为推动经济社会发展的重要生力军。与传统形态的工业厂房不同,新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征,现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求。客观而言,出台新型产业用地(M0)政策,以招引规模大、效益好、运营能力强的优质平台商进行成规模、高品质开发为主攻方向,既能够为打造一批高品质的新型产业孵化器、加速器提供空间保障,也顺应了新业态、新产业持续快速发展的市场需求,有利于进一步加快推动高质量发展,全面支撑东莞参与粤港澳大湾区和广深港科技创新走廊建设。

      二是整合现有产业政策、提高项目开发效率。2013年以来,东莞先后出台了产业转型升级基地、科技企业孵化器、科研用地等“类新型产业用地”政策,实施过程中取得了较好的成效。出台新型产业用地(M0)政策,逐步统筹整合现有的“类新型产业用地”政策,将有利于更大程度地发挥土地要素作用,推动我市新型产业加快向中高端水平迈进。

      二、什么是新型产业用地M0?

      新型产业用地(M0)是为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地(M类)中增加新型产业用地(M0),其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

      新型产业用地(M0)项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套宿舍等。

      新型产业用地(M0)按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地和可分割转让的新型产业用地。配套用房不得分割转让。

      三、核心思路和政策导向

      1、坚持产业导向,鼓励自持开发。《办法》设置了开发主体准入认定,鼓励有产业平台运营经验、自持比例高的企业进行开发,从地价等方面给予政策倾斜;对于有分割转让需求的企业,从税收贡献、二次转让收益上缴、履约监管等方面设定刚性条件。坚持新型产业用地(M0)配套用房不得分割转让的政策导向,明确产业用房分割转让的比例不得高于49%,防止新型产业用地(M0)项目出现房地产化倾向。

      2、坚持品质导向,鼓励规模开发。《办法》支持以产业链为纽带集中布局新产业,打造功能复合、设施共享,适宜创业、生活、交流的新型产业社区。鼓励成规模、高品质开发,可分割M0要求用地面积在50亩及以上;用地面积少于50亩的仅限企业自用,不可分割。支持新型产业项目统一规划、功能适当混合,打造产城人融合发展的城市综合体。

      3、坚持规划导向,鼓励先行先试。为充分把握广深科技创新走廊建设和周边先进城市创新要素外溢窗口期的机遇,《办法》明确优先在广深科技创新走廊、广深高速公路两侧、市镇联合重点招商区域、市区和临深片区进行先试先行,待条件成熟后再向全市铺开。

      4、坚持集约导向,鼓励“工改MO”。重点聚焦传统工业区功能单一、配套不完善和“工改工”市场动力不足的问题,将M0用地作为全市“工改工”、连片“三旧”改造的政策推进器,支持旧工业园活化更新,引导传统制造业转型升级。《办法》对“工改M0”实行政策倾斜:用地面积150亩及以上的城市更新单元优先纳入试点范围;“工改M0”可采取协议方式出让;“工改M0”土地出让年限为50年(一般出让年限为40年);“工改M0”补缴地价享受5折优惠;“工改M0”项目履约的财政贡献考核标准按8折执行,等等。另一方面,对新增用地规划为可分割M0设置了相对较高的门槛条件。

      四、重点条款解读

      (一)资格准入认定(第五—九条)

      新型产业项目资格准入包括选址准入和开发主体准入:

      1、选址准入——市规划部门负责

      新型产业用地的布局重点考虑以下几个因素:一是新型产业对区位的要求,交通便捷、配套完善的区域是首选;二是避免对城市高价值区域土地市场造成不公平竞争,市级和镇级核心区内不布局M0,其中枢纽型轨道交通站点是指两条或以上轨道线的交汇站点;三是保障普通制造业发展空间,各园区、镇街工业保护线内新型产业用地(M0)总量不超过辖区工业保护线总规模的10%,市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区可适当提高比例;四是鼓励成片、规模开发,提高开发档次和配套服务,同时兼顾中小企业自用型总部建设的需求。

      在符合上述布局原则的基础上,近期优先在广深科技创新走廊、广深高速两侧、城市更新单元、市镇联合重点招商区域、市区和临深片区试行,试行时间3年,总结经验后全市推广。

      2、开发主体准入——市招商创新办负责

      综合评估意向用地单位的产业定位、招商运营服务能力、财政贡献等,具体细则由市招商创新办牵头制定。

      (二)规划设计创新(第十八条)

      新产业、新业态以高端技术人才为主,要求工作环境多元化、个性化。为营造舒适宜人的创业创新空间,《办法》在容积率、建筑高度、建筑设计规范、配套设施比例等方面进行了优化。

      1、容积率方面,鼓励较高强度开发。容积率原则上大于3.0,不超过5.0。3.0的下限较现有普通工业用地有了大幅提高,有力推动土地集约利用;5.0的上限与商业办公用地形成级差,以减少对商业办公市场的冲击。

      2、建筑设计方面,充分考虑新业态的使用需求。研发设计用房允许参照办公建筑进行设计,以配合研发、创意、设计等创新型产业功能的用房需求;配套宿舍允许参照公租房标准进行设计,提供更优质舒适的住房环境,以适应高素质人才对居住品质的要求。

      3、配套设施方面,支持打造配套完善的产业社区。参照深圳农用地商住地工业地的做法,配套设施计容建筑面积限定在项目总计容建筑面积的30%以内,较原有几个“类新型产业用地”政策的15%有了大幅提高。明确可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设施,但不得建设大型商场等,以满足入驻企业和员工的日常配套需求。

      (三)地价计算标准(第十三、十四条)

      新型产业用地(M0)地价处于普通工业用地(M1)与商业办公用地(C2)之间,与分割转让比例、实际出让年限、容积率等因素相挂钩。这样既保障了传统制造业的发展空间和商业办公用地的市场价值,也有利于新型产业项目错位发展、互为支撑,进一步激发市场动力。经测算,不可分割转让的新型产业用地出让底价约为普通工业用地的1.2—2.0倍(与容积率挂钩);可分割转让的新型产业用地地价,分割转让比例越大,地价越高,以招引有实力的开发主体、鼓励更多地自持。

      支持“工改M0”,“工改M0”项目补缴土地出让金给予折半优惠。

      新型产业用地与其他用地功能混合的,其地价为各类用地相应地价的总和,具体计算细则由市国土局牵头制定。

      (四)允许功能混合、支持产城融合(第十六条)

      支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。在符合城市规划布局原则的前提下,可在新型产业用地(M0)基础上配置一定比例商业办公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服务设施用地。

      1、混合形式:允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让,整体办理规划、国土等手续,具体细则由市国土局牵头制定。

      注:工业保护线内新型产业用地(M0)配置商业办公(C2)的,必须采用新型产业+商业办公混合用地(M0+C2)的方式,商业办公(C2)不能独立地块。

      2、混合比例:以产业功能为主

      3、分割要求。商业办公(C2)和配套型住宅(R0)部分均可分割转让;配套型住宅(R0)的受让人(含二次转让)必须是项目入驻企业,入驻新型产业(M0)和商业办公(C2)的企业均属于项目入驻企业。

      (五)土地、产业用房贡献(第二十一—二十四条)

      新型产业用地(M0)土地价格低、开发强度大、对城市配套服务要求高。参照深圳的做法,新型产业用地项目按不同情形须无偿向政府贡献一定比例的土地或产业用房,贡献部分免缴地价。贡献的土地可用于城市基础设施、公共服务设施或保障性住房等其他公益性项目建设;贡献的产业用房可用于市、镇招引优质项目。贡献土地和产业用房的交付形式、建设标准等,由市招商创新办牵头制定。

      n 贡献原则:

      Ø 招拍挂用地:“一地一策”,在地块公开出让方案中明确。

      Ø 已出让土地改为“M0”或“M0”提高容积率:容积率3.0(含)以下部分无需贡献,容积率3.0—5.0(含)部分按计容建筑面积的5%贡献产业用房,容积率5.0以上部分按计容建筑面积的10%贡献产业用房。

      Ø “工改M0”:贡献不低于15%的土地。

      (六)严控分割转让(第二十五、二十九、三十一条)

      坚持新型产业用地(M0)配套用房不得分割转让的政策导向。可分割项目中M0部分的产业用房分割转让的计容建筑面积不得超过M0总计容建筑面积的49%,以保证产业园区的持续招商、持续运营和持续服务。混合用地中的商业办公(C2)和配套型住宅(R0)部分均可分割转让,不受分割比例限制。

      申请分割转让的产业建筑,其套内建筑面积不得少于2000平方米;分割单元最小面积为300平方米。

      适度约束产业用房的二次转让,防止房地产化倾向。产业用房二次转让的,优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购;放弃回购的,产业用房可在市场上进行转让,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府。

      Ø 完成首次转让登记≤3年的,增值收益100%上缴;

      Ø 完成首次转让登记3—5年的,增值收益50%上缴。

      Ø 完成首次转让登记〉5年的,增值收益20%上缴。

      (七)严格履约监管(第三十三—四十条)

      坚持以引入产业为政策导向,在准入、签约、二次转让、后续监管等环节制定了多重保障措施、加强监管,包括:实行开发主体资格准入认定;在签订土地出让合同前,属地政府与开发主体签订履约监管协议并缴纳履约保证金;约束产业用房二次转让,设定优先回购权和增值收益上缴机制;成立新型产业用地项目监督小组,建立达产验收管理制度,明确奖惩措施等。

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