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青岛市利用集体建设用地建设租赁住房 试点实施方案

    为构建租购并举住房体系,增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,促进建立房地产平稳健康发展长效机制,根据国土资源部、住房城乡建设部《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100号)和省政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73号)精神,结合我市实际,制定本方案。

      青岛农用地商住地工业地市利用集体建设用地建设租赁住房

      试点实施方案

      为构建租购并举住房体系,增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,促进建立房地产平稳健康发展长效机制,根据国土资源部、住房城乡建设部《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100号)和省政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73号)精神,结合我市实际,制定本方案。

      一、总体要求

      (一)指导思想。

      全面贯彻党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系为方向,审慎稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房(以下简称集体租赁住房)试点,构建城乡统一的建设用地市场,提高存量土地利用效率,推动房地产市场平稳健康发展,完善利用集体租赁住房规则,推进集体土地不动产登记,助力乡村振兴战略,促进城乡融合发展,维护农民权益,壮大集体经济,为满足人民日益增长的美好生活需要提供坚实的用地保障。

      (二)基本原则。

      政府主导推进,保证有序可控。各区(市)政府作为试点工作责任主体,主导项目运作,满足新市民合理住房需求为主,封闭运行、风险可控、审慎稳妥、平稳有序推进试点工作。

      尊重集体意愿,保障农民权益。充分尊重村集体经济组织意愿,确保项目所在地村集体经济组织自愿实施、合理确定运作模式,切实维护农民合法权益。

      坚持规划先行,严格用途管制。集体租赁住房用地须符合城乡规划、土地利用总体规划,土地性质为存量集体建设用地,严格执行土地用途管制,不得占用耕地。

      需求导向为先,科学合理布局。试点项目选择在租赁住房需求较大的区域,统筹布局,统一管理,试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全。

      依法审批建设,监管约束到位。集体租赁住房建设必须依法办理相关审批手续,强化监管约束,不得以租代售、不得转租,坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房。

      (三)试点工作目标。

      在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、承租人权利、支持政策等方面进行探索,形成可复制、可推广的经验,逐步构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

      (四)试点范围。

      在全市范围内符合城乡规划、土地利用总体规划,大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边区域开展试点。试点地块由项目所在地区(市)政府确定,经审批同意后进行封闭运行,待经验成熟后逐步推开。重点在城阳区、黄岛区、胶州市开展第一批试点。

      二、试点内容

      (一)明确试点项目审批程序。

      1.申请条件

      ①项目选址必须符合土地利用总体规划,在城市建设用地、镇建设用地之外的村庄建设用地范围内,且不属于政府拟纳入征收范围内的土地。

      ②项目选址土地在土地利用现状库中须为存量集体建设用地,权属清晰无争议;优先利用便于土地整理的地块。

      ③项目申请人须为项目所在地的村集体经济组织。村集体经济组织可自行建设运营,或通过入股、联营等方式优先选择与国有企业合作建设运营。

      ④选址建设项目须符合环保有关法律法规要求。

      ⑤在供地方案报批前,选址地块须完成权属全部注销、地上附着物全部拆除,达到“净地”条件。

      2.申请流程

      对照试点申请条件,区(市)政府牵头组织相关部门在辖区内进行调查梳理。具备试点条件的,由项目所在地村集体经济组织拟定试点实施方案(包括:项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、项目必要性可行性分析、资金来源和测算,以及项目建设和运营模式等内容),并依照相关规定经村民会议或村民代表会议通过,经街道办事处(镇政府)同意,报区(市)政府核准后,由区(市)政府正式函报市住房租赁工作领导小组办公室申请试点。

      市住房租赁工作领导小组成员单位联合审核试点实施方案。符合试点要求的,由市住房租赁工作领导小组办公室报请市政府批准后,纳入试点范围,组织实施。

      3.试点项目实施流程

      试点实施方案获批后,一般应由村集体经济组织或通过入股、联营等方式成立的合作公司(以下简称“合作公司”)申请办理立项、规划、用地、环保、建设及不动产登记等相关手续。各类手续均须注明:“集体租赁住房项目,只租不售”。具体流程如下:

      ①项目立项手续。区(市)发展改革部门按项目基本建设程序,对试点项目进行审查。通过审查的项目,出具立项批复文件。其中,使用政府投资建设的集体租赁住房项目,按照政府投资项目管理流程办理;由项目单位自筹资金建设的项目,按照核准项目流程办理。

      ②项目规划手续。区(市)规划部门根据相关规划要求,出具规划条件,明确地块位置、用地性质、规划条件和用地范围等内容,依法依规办理乡村规划许可手续。

      ③项目环评手续。区(市)环保部门依据项目立项、规划等手续,依法依规办理环评批复手续。

      ④项目用地手续。区(市)国土资源部门征求住房保障部门意见后,编制集体租赁住房供地方案,上报有批准权限区(市)政府批准后,下达集体建设用地使用批复,批复中明确土地坐落、面积、用途、使用年限等内容。

      ⑤项目施工手续。区(市)建设主管部门依据项目立项、规划、用地手续,依法依规办理施工许可手续。

      ⑥项目竣工手续。区(市)规划、建设主管部门按规定办理竣工验收备案手续。

      ⑦不动产登记手续。村集体经济组织或合作公司在取得集体建设用地使用权批复后,依法办理集体建设用地使用权首次登记;在项目竣工验收并符合首次登记条件后,依法办理房屋所有权首次登记。其中以村集体经济组织为申报主体的,土地使用权和房屋所有权登记至村集体经济组织名下;以合作公司为申报主体的,土地使用权和房屋所有权登记至合作公司名下。房屋所有权登记单元按照不动产登记规定划分,但不动产权证书按照建设项目整体核发,不予按照单元分割办理不动产权证书。不动产权证书须注明“集体租赁住房仅用于租赁住房建设和运营,不得出售,不得转租、抵押、转让,不得改变房屋和土地用途”。

      (二)完善集体租赁住房建设和运营机制。

      1.建设要求

      为确保项目工程建设质量,应由村集体经济组织或合作公司进行公开招投标确定建设施工单位。集体租赁住房项目由所在区(市)政府建设主管部门依法进行质量安全监督管理,对涉及结构安全、建筑质量和建筑节能等方面进行重点监督。集体租赁住房项目的套型结构和面积标准可参照青岛公共租赁住房建设的有关技术规定,也可以结合区域实际,灵活安排,原则上以90平方米以下中小户型为主。项目中可安排一定数量的集体宿舍,用以解决周边为城市生产运行服务的普通劳动者住宿问题。项目建设还应当符合污染防治等相关法规、规范要求,不得危及人身安全和违反环境保护要求。

      2.运营模式

      集体租赁住房由村集体经济组织或合作公司进行运营和管理。其中由合作公司进行运营和管理的,房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜,由村集体经济组织与合作主体协商确定,并签订书面合同,特别要强化租金管理,稳定租金价格,不得随意变动,做到透明、规范。

      (三)加强房屋租赁监管。

      1.实施集体租赁住房统一平台监管

      集体租赁住房全面纳入青岛市住房租赁市场信息化服务监管平台(以下简称市住房租赁监管平台)统一监管,租赁合同须通过市住房租赁监管平台予以备案。集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。租赁期限由合同双方协商,但最长租赁期限不得超过20年,具体承租人不得转租。鼓励当事人使用全市统一的住房租赁合同示范文本,一次收取租金不得超过1年,不得含有自动续租条款,合同期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合奖励和失信联合惩戒机制。

      2.建立集体租赁住房租赁市场管理体系

      项目所在区(市)政府要加强集体租赁住房租赁情况的日常巡查,指导、督促居(村)委会开展租赁管理具体事务、矛盾协调化解等工作,要求利用集体建设用地建设租赁住房建筑质量、装饰装修符合相关条件标准,不得违规使用租金贷。同时建立街道办事处(镇政府)、国土资源、房管、城乡建设、规划、财政、农业、公安、工商、税务等多部门联合监管体制,明确职责分工,在不动产权登记、租赁备案管理、税务、工商、防范非法销售等方面加强联动,构建规范有序的集体租赁住房租赁市场秩序。

      (四)保障承租人获得基本公共服务的权利。

      通过市住房租赁监管平台,将集体租赁住房租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计生等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后,享受居住地医疗保障服务项目,符合条件的随迁子女按居住地入学政策接受义务教育;集体租赁住房承租人符合条件的可纳入社保体系;依托街道(镇)和居(村)委提供计划生育、劳动就业、法律援助等人口基本服务;依托基层党、团、工会等组织开展社区文化建设。

      职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在青岛市行政区域内无自有产权住房(含尚未取得《房屋所有权证》)且租赁住房的,可按照青岛市有关规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。集体租赁住房按照居民住宅水、电、气价格执行,非居住功能用房的水、电、气实行分别计价。

      (五)相关支持政策。

      1.土地政策

      集体租赁住房以使用集体建设用地方式办理用地手续,土地用途为住宅(集体租赁住房),使用年限70年,政府不收取土地价款。项目地块由村集体经济组织负责交付净地,并按有关规定进行补偿。项目可设置一定比例的商业服务等配套设施,建筑面积不超过总建筑面积的15%,与项目整体一并登记,使用权人不得出售,承租人不得转租、抵押、转让。

      2.金融政策

      完善对建设运营主体的信贷支持力度,引导金融机构加大对建设集体租赁住房的贷款支持力度;加强与国家开发银行等政策性银行合作,协调安排一定的贷款额度,支持以试点集体租赁住房项目预期收益向金融机构申请融资贷款。

      3.财税政策

      集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策,由财政、税务部门按相关规定执行,根据试点推进需要,项目所在地区(市)政府严格落实税收优惠政策,并给予一定的财政补贴。

      4.加强配套设施建设

      完善集体租赁住房项目道路、自来水、电、煤气、排水等综合管网建设。区(市)政府应按照城市规划,落实集体租赁住房项目周边必要的医疗、教育等设施配套。配套建设城市公共交通设施的,应规划相应的场地建设公交场站和办公用房,并与建设项目主体工程同步设计、建设、验收;在城市公共交通设施竣工后,由交通运输主管部门参加验收,验收合格的,交付交通运输主管部门配套相应的公交线路。

      三、试点工作时间安排

      (一)2019年2月底前,在全市部署开展试点工作。

      (二)2019年4月底前,相关区(市)政府根据本实施方案的有关规定,研究确定试点项目地块,并按程序进行试点申请、审批;负责协调推进项目实施过程中存在的问题。

      (三)2019年11月底前,按照要求组织开展试点中期评估,形成中期评估报告,报省自然资源厅、省住房和城乡建设厅审核后,报自然资源部、住房城乡建设部。

      (四)2020年年底前,总结试点工作实施效果、提出有关政策法规的修改建议,形成试点总结报告,报省自然资源厅、省住房和城乡建设厅审核后,报自然资源部、住房城乡建设部。

      四、保障措施

      (一)加强组织领导。

      市住房租赁工作领导小组要积极贯彻落实党中央、国务院构建租购并举的住房体系决策部署,研究制定青岛市集体租赁住房试点工作相关支持政策措施;审慎稳妥指导开展集体租赁住房试点;统筹协调解决试点工作推进过程中出现的问题。市住房租赁工作领导小组办公室负责做好领导小组日常的沟通联络及协调组织工作。

      (二)明确职责分工。

      市国土资源房管局负责牵头组织和统筹协调整体试点工作,具体负责定期组织召开青岛市集体租赁住房建设工作调度会议,及时通报试点进展情况,会商和解决相关问题;负责集体租赁住房的用地管理、审核工作,相关用地政策及集体租赁住房运营管理实施细则研究制定,做好集体租赁住房租赁管理等工作。

      市发展改革委按照项目管理权限负责和指导区(市)投资主管部门做好集体租赁住房立项工作。

      市城乡建设委负责指导区(市)建设部门,对集体租赁住房的建设、房屋建筑工程质量和安全等方面进行监督管理,以及试点项目及周边市政基础设施工程的建设和维护工作。

      市规划局负责做好集体租赁住房的规划审批工作。

      市公安消防局、市人防办、市环保局负责做好集体租赁住房的消防审批、人防审批、环境评价等工作。

      市金融工作办负责研究并指导集体租赁住房项目获取金融支持。

      市财政局、市税务局严格按国家的相关规定,贯彻落实集体租赁住房建设及租赁收益等相关税费政策。

      市教育局、市人力资源社会保障局、市卫生计生委负责研究指导做好承租人教育、社会保障、医疗卫生等公共服务权利保障工作。

      市住房公积金管理中心负责制定承租人公积金使用、提取办法并做好相关服务工作。

      (三)落实属地责任。

      各区(市)政府是本区域集体租赁住房试点工作的责任主体。各区(市)政府应建立相应的工作协调机制,全面负责组织实施本区域集体租赁住房试点工作,全面协调街道(镇)、村集体经济组织、村民以及相关部门等各方关系,统筹谋划试点项目选址、推进项目建设、加强监测监管、保障承租人基本权利,将试点工作各项内容落到实处。

      (四)做好宣传引导。

      各区(市)政府和有关部门,以及村集体经济组织,要加强舆论正面引导,准确理解和把握集体租赁住房试点工作的相关政策措施,为试点工作营造良好的舆论氛围。严格按照规定进行项目建设,防止借机违法用地,防止变相开发房地产或建设小产权房。严格遵守租赁相关法律规定,防止以租代售。切实加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

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