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重磅!新一轮土地改革政策,有哪些利好?

     每一次土地改革政策发布都会引起一大波讨论。12月23日,全国人大常委会上,《〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉修正案(草案。)》提请审议,这两部法律信息量非常大,影响同样非常大。

      土地制度是国本。

      每一次土地改革政策发布都会引起一大波讨论。12月23日,全国人大常委会上,《〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉修正案(草案。)》提请审议,这两部法律信息量非常大,影响同样非常大。

      其中重点有:

      非农用地不再“必须国有”!删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。

      允许出让、出租!对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

      扫清法律障碍!现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

      政策的利好在哪里?

      因为我国现行征地制度存在征地权行使范围过宽、补偿标准低、安置途径单一等缺陷。现在,非农业建设使用用地不再“必须国有”,可以直接入市,农民可从土地升值中获得财富。

      为什么说农民是这次土地改革的赢家?

      我国的土地产权分为两种:国家所有和集体所有。

      目前,我国的城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

      如果城市要扩大,建设用地不够了怎么办?

      那就需要征地,把集体所有的土地变成国家所有,然后再把土地的使用权转让(招拍挂)出去。而转让土地的收入一直是财政收入的重要组成部分。

      在“征地—建房—卖房买房—房屋升值”的利益链条中,地方政府、房企、购房者都通过土地的升值获益颇丰,可征地之前,作为土地使用者的农民却因被低价征地而没有享受到土地升值的红利。

    重磅!新一轮土地改革政策,有哪些利好?

      重磅!新一轮土地改革政策,有哪些利好?

      这次改革就是去掉了“地方政府”这个中间商,让农民可以享有土地出让以及升值的红利。

      小产权房可以转正?

      政策一出来,其中提到“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”有人疑惑,小产权房可以转正吗?

      细读发现,工商业小产权房有望转正,而居住性质的小产权房,实际用途用于居住,属于违反了用途管制的原则,即属于违法违规。所以,从这一次法律修订的设计上,就没有给小产权房留出活路和空间。

      专业人士观点

      中原地产首席分析师张大伟:由于本次修正案草案调整的部分仅涉及为工商业经营性用途土地,因此暂时不会影响到住宅市场。本次政策将主要影响一二线尤其是深圳农用地商住地工业地城市的商业用地供应。他建议,农村尤其是靠近城市区域宅基地的价值肯定越来越高,“现在家里有农村户口的,尽量别全部转城市户口。”

      易居研究院智库中心研究总监严跃进:“此次政策施行后,预计能为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。要在2020年形成相对好的租赁市场,相关集体建设用地必须有政策改革”。

      土地所有制乃国家根本, 除了经过批准的城市,依照法规开展在集体土地上建设公共租赁住房这种情况之外,切不可以为“城里人可以去农村投资土地房产”。要知道,反对各种形式的土地兼并及其潜在可能性,关乎意识形态问题。

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