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重磅!我国非农建设用地将不再“必须国有”,乡村机会再增大

     12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,以推动农村土地制度改革依法进行。

      12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,以推动农村土地制度改革依法进行。

      此次草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。

      为了破解集体经营性建设用地入市的法律障碍,草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

      这也意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。也就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设用地市场。

      事实上,这一轮土地改革始于2014年12月2日。

      2014年12月,中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(即“三块地”),彼时被解读为农村土地 改革“三箭齐发”。

      2015年2月,北京农用地商住地工业地大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

      2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

      截至目前,33个试点县(市、区)已按新办法实施征地1275宗、18万亩;集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元,办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元;腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩,办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。

      中原地产首席分析师张大伟称,过去从事非农业建设使用土地的必须国有化,也就是必须经过地方政府收储后,按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年,中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益,而农民与农村集体的土地收益较低。

      此次,土地管理法修改为对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

      今年11月,中财办原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示,推进城镇化,离不开建立城乡统一的建设用地市场。

      杨伟民指出,农村集体土地改革已经有33个县市试点,其在肯定现有成果的同时也指出,可以在思想上再解放一点,在不改变农村建设用地集体所有制前提下,通过所有权与使用权分开的产权制度改革,解决城乡建设用地的市场分割问题,实现与国有土地同等入市,同权同价,最终实现城乡建设用地市场的统一。

      杨伟民还认为,目前农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此,拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地,可以大幅度降低地价,应该赋予农户对宅基地充分的用益物权,可以长租、流转、抵押、继承。

      “允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权,他的收入可以用于在城市购房的初始资金,同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权。”杨伟民指出。

      据悉,此次土地管理法修正案(草案)共计二十九条,覆盖农村“三块地”改革的核心内容,包括明确土地征收程序及标准、规范集体经营性建设用地入市以及完善宅基地管理制度。

      缩小土地征收范围:仅六种情形可征收集体土地

      土地管理法修正案草案中,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。同时明确:因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的,可征收集体土地。

      其中第五种情形“成片开发可征收土地”的范围,限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,此外不能再实施“成片开发”征地。

      较现行土地管理法规定来看,这6种情形的规定,缩小了土地征收范围。

      将进一步规范土地征收程序:征地前开展社会稳定风险评估

      此外,修正案草案还进一步规范土地征收的程序。

      草案规定,市、县人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内进行公告,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

      拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证书办理补偿登记。此外,市、县人民政府应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议,测算并落实有关费用,保证足额到位,个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。

      草案明确规定,相关前期工作完成后,市、县人民政府方可申请征收土地。

      征收农用地的土地补偿费改按“区片综合地价”确定

      征地标准一直以来是公众业内关注的焦点。

      草案就此作出规定,征收土地应给出6项补偿:土地补偿费、安置补偿费以及农村村民住宅、地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

      一项重大的调整是,草案中明确,征收农用地的土地补偿费、安置补助费用标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定。

      据了解,“区片综合地价”,将综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素,并根据社会、经济发展水平适时调整。

      南都记者了解到,考虑到农村村民住宅补偿、被征地农民社会保障费用对被征地农民住有所居和长远生计的重要性,草案还将这两项费用单列,明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房等方式,保障其居住权,并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

      允许集体经营性建设用地入市将入法

      集体经营性建设用地入市,是近年来“三块地”改革试点中的一项重要内容。

      就此,草案对此作出明确:对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,明确用地供应,动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务;相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理。

      为维护土地管理秩序,草案还要求,集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,集体建设用地使用权的出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押,其最高年限、登记等参照同类用途的国有建设用地执行,具体办法由国务院自然资源主管部门制定。

      此外为与土地法管理法修改做好衔接,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍,城市房地产管理法修正案(草案)对城市房地产管理法第九条“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”修改为:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。”

      农村村民出卖出租住宅后,不得再申请宅基地

      草案还对宅基地制度进行进一步细化说明。

      草案规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市的标准。同时对人均土地少,不能保障一户一宅的地区,允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居的权利。

      农村村民建住宅不得占用永久基本农田,同时下放宅基地审批权,明确村民申请宅基地的,由乡(镇)人民政府审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续;

      草案同时规定,村民出卖、出租住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

      此外,国家鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,以探索宅基地自愿有偿退出机制。

      强化耕地保护拟适当下放农用地转用审批权限

      一般而言,各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上,具体比例则由各地按照实际情况另行规定。

      值得关注的是,为强化耕地保护,草案还新增规定,永久基本农田由乡镇为单位划定,落实到地块,设立保护标志,纳入数据库严格管理,且划定后,任何单位和个人不得擅自占用或改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让农田,涉及农用地转用或土地征收的,必须经国务院批准。

      草案还进一步就下放农用地转用审批权限作出说明。

      按照现行法律规定,凡是省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目,其农用地转用都由国务院批准。

      文章信息来源于:澎湃新闻、南方都市报

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