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农村集体经营性建设用地”操作指南

    农村集体经营性建设用地,是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地,如过去的乡镇企业和招商引资用地。

      农村集体经营性建设用地,是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地,如过去的乡镇企业和招商引资用地。

      二.相关政策背景

      1. 2014年,中央办公厅国务院印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》;

      2. 2015年全国人大常委会又通过了《关于授权国务院在北京农用地商住地工业地大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》;

      3. 第十二届全国人民代表大会决议试点期限延长至2018年12月31日。

      4. 配套政策:

      《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷换管理暂行办法》、《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权贷款工作试点范围的通知》、《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》等。

      农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县 ( 市、区 ) 名单

      三.如何入市流转?

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      什么是农村集体经营性建设用地入市?

      农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。

      2.哪些农村集体经营性建设用地可以入市?

      在存量集体建设用地中,既符合土规,又符合城规的部分,可以作为入市的集体经营性建设用地。

      3.利益分配

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      注:根据大兴区的规定,征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金,统筹用于农村基础设施建设支出,周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金,以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

      4.操作流程

      农村集体经营性建设用地入市,一般分为前期准备、整理开发、入市交易、项目建设四个阶段。

      前期准备阶段:规划并报批镇级城乡统筹规划实施方案——制定统筹方案(拆除、建设、管理、分配等)——量化入股组建镇级土地联营公司——民主表决

      整理开发阶段:联营公司组织进行勘测边界——联营公司编制土地前期开发实施方案——报区政府批准实施方案——办理相关手续——确权登记到联营公司——上市地块地上物拆除腾退

      入市交易阶段:镇级联营公司向镇政府提出申请——区国土分局审查——区国土分局牵头,组织相关部门出具联席会意见——区政府审批,审批结果报市国土备案——规划部门出具市规划条件——入市交易、签订合同、价款支付、变更登记

      项目建设阶段:办理相关手续(发改委)——出具建设用地规划许可证(规划牵头相关部门进行设计方案审查)、出具建设工程规划许可证(规划部门)——办理建设工程规划许可证——施工及工程质量监督管理——房屋产权登记(住建部门)

      四.如何开发利用?

      概念

      乡镇统筹各村集体经济组织,组建集体所有制性质的镇土地股份联营公司,以土地使用权入股,与其他企业组成项目公司,共同规划、开发、利用集体产业用地,稳步推进城乡一体化进程。

      2.合作模式

      集体土地所有权不变,镇级联营公司以土地使用权入股、联营等形式与其他单位共同兴办企业;

      如果期限最高不超过40年,集体经济组织在新成立企业的持股比例不低于51%,且应有保底分红;

      入股后的土地使用权不得出让、转让或者出租;

      根据不同行业和经营规模,严格控制用地标准。

      3.组织模式

      各村集体经济组织一次性授权镇级联营公司,开展入股后的开发、经营与利用;

      以镇为实施单元,以土地使用权入股,成立镇级联营公司;

      镇级联营公司的股权由各村持有,作为收益分配的依据。

      4.实施审批流程

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