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“三旧改造”将成港澳大湾区大部分城市土地供应主要方式

     港澳大湾区已经上升为国家战略,无论从国家层面还是区域各个城市,都开始根据城市特色,着手规划和明确城市的发展战略定位。

      港澳大湾区已经上升为国家战略,无论从国家层面还是区域各个城市,都开始根据城市特色,着手规划和明确城市的发展战略定位。

      同时各大房企也看到了粤港澳大湾区的投资发展机会,纷纷加快步伐攻城略地,本土房企凭借深耕优势继续加大土储快速扩张,外来房企则更多通过合作开发、项目收购等曲线方式来进入粤港澳湾区城市。

      下面主要通过近5年湾区城市土地供求情况、企业拿地布局、湾区城市未来供地方向来分析粤港澳大湾区城市投资方向。

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      粤港澳湾区9市土地供求变化趋势

      供应层面:近两年宅地供应大幅度提升,城市分化明显

      从近5年宅地供应来看,2016年整体供应最少,只有3479万㎡,2017年最高,达到5509万㎡。2018年截止11月,已供应5055万㎡,预计全年供应将超过2017年。

      从单个城市宅地供应来看,佛山农用地商住地工业地惠州农用地商住地工业地广州肇庆农用地商住地工业地整体供应量名列前茅,深圳农用地商住地工业地东莞农用地商住地工业地中山农用地商住地工业地珠海农用地商住地工业地城市由于土地资源的稀缺性,整体供应量较小,尤其在土地开发强度较大的深圳、东莞等城市表现最为突出。

      从供应变化趋势来看,肇庆、江门农用地商住地工业地近两年宅地供应上升幅度十分明显,尤其肇庆2017年全年供应1351万㎡超越佛山成为宅地供应市场的龙头。

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      成交层面:2016年以来土地市场火热,成交量价齐升,2018年下半年降温明显

      受成交端市场火热以及供应端的大幅度提升,2017年住宅用地成交量达到近5年最高,共成交5173万㎡。2018年1-11月共成交3733万㎡,随着年底各城市加大土地的供应,预计2018年全年成交量将突破4000万㎡。

      从单个城市来看,佛山市成交较为平稳,连续5年位居住宅用地成交建筑面积首位,2017年成交量达1120万㎡,2018年1-11月成交1121万㎡,已超越2017年全年成交。其次肇庆2017年成交量为1001万㎡,紧随佛山之后,惠州、广州农用地商住地工业地成交量均超过700万㎡。

      受粤港澳大湾区规划利好,以及江门、肇庆土地供应充足的影响,近两年江门、肇庆住宅用地成交表现十分抢眼,同时也为许多外来房企进入提供了机会。

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      招拍挂条件趋严,土拍门槛逐步提高

      2016年11月,佛山首宗“限地价+竞配建”地块成交,表明土拍市场调控的趋严,紧随着,珠海、东莞、广州、深圳、中山等城市相继开启多样化的竞拍条件,包括“限地价+留物业+竞配建+竞自持”、“限地价+竞配建+竞自持+摇号”、“限地价+竞人才住房或公共租赁住房+100%自持”、“限地价+竞配建+现房销售”等方式。

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      粤港澳大湾区9市宅地竞拍条件中,以深圳、中山最为严厉。其中,深圳宅地供应主要以租赁用房为主,且需要企业100%自持,中山则在竞拍方式中加入“现房销售”的条件,其余城市更多的是以“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式,肇庆最为宽松。

      高价地频现,土拍市场竞争激烈

      虽然招拍挂模式增设多种拍卖条件,但是依然阻挡不了房企拿地的热情。2016年底至2018年以来,随着土地市场的持续火热,房企在招拍挂市场竞争愈演愈烈,期间也诞生了多个高价地。

      其中深圳宅地供应多以100%自持为主,其最高楼面价无法直接比较,且深圳未来宅地供应也多以租赁用房为主,在此就不列入参考。相比较之下,广州最高楼面价是其余8市中最高,为55437元/㎡(剔除竞配建)。其次为珠海,达到29120元/㎡,东莞最高楼面价为26646元/㎡(剔除竞配建)。

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      各大房企湾区布局情况

      本土房企凭借先发优势,持续深耕

      以保利、万科、恒大、碧桂园、雅居乐、富力、奥园等为代表的本土房企正不断深化湾区城市群的布局,随着2018年8月万科首入江门,介入蓬江里村262亩“旧改”项目的公示。截至目前,保利、万科、恒大、碧桂园四大房企均已实现湾区9市的全面布局。

      其他本土房企也在加速湾区城市的布局,雅居乐2017年12月首入江门,与美的地产合作开发江门蓬江杜阮项目。奥园2016年4月以22.9亿元收购深圳坪山新区项目,成功布局深圳。

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      外来规模房企进驻湾区节奏加快

      从城市布局方面来看,广州、深圳两大核心城市是房企争相进入的区域,但由于深圳土地资源的稀缺性,土地成本较高,更多房企选择以广州为进入机会点。同时由于广佛同城化的战略实施,佛山享受广州核心城市的外溢性需求,近年来其价值逐渐凸显,在广州土地市场竞争较为激烈的情形下,佛山成为外来房企入驻湾区的据点。

      外来房企中,融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区,自2016年以来短时间内迅速完成湾区城市群全布局。泰禾集团则自2015年底首入深圳以来便加快湾区城市的布局,目前,已经分别进入佛山、惠州、东莞、珠海、广州、肇庆、中山8个城市。

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      湾区城市未来土地供应方向

      “三旧改造”将是湾区大部分城市未来土地供应的主要方式

      从目前土地供应来看,粤港澳大湾区部分城市面临“土地资源局限”。尤其深圳市的国土开发强度已超55%,已面临“无地可用”局面,东莞市的国土开发强度也逼近50%。从近5年一级土地供应市场来看,深圳、东莞、中山、珠海年供应总量已非常少。

      在土地开发资源紧张的背景下,多个城市在“三旧改造”方面已加大投入力度,目前,“三旧改造”已纳入湾区城市发展的重要议程中。且从近期各个城市在三旧改造方面动作频频来看,未来粤港澳湾区城市加快“三旧”改造的项目进程已经常态化。

      2018年6月,在广东农用地商住地工业地省举办的首届“三旧改造”项目推介会上,推介的208个项目中,除广州、深圳外,珠海、佛山、东莞、江门等“三旧”改造项目也公开“露面”。其中,珠海市15个,佛山市18个,东莞市10个,江门市13个;其他地市合计103个项目。由此可见,未来城市“三旧”项目已成为土地供应的另一重要途径。

      在一级土地市场地价上涨的背景下,“三旧”改造已经成为不少开发商拿地的重要渠道。且由于三旧改造可以带来多方共赢的结果,在各地政府大力推动三旧改造政策的支持下,各大房企正在加速介入三旧改造项目。

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      粤港澳湾区9市三旧改造政策

      粤港澳9市三旧改造中,深圳市场化程度最高,无论是从政策还是金融体系融资手段都十分完善,这也为参与主体在旧改项目上获取更多的资源。广州则更多的是以政府主导,开发企业积极参与,结合因地制宜的方式。东莞三旧改造以连片改造及单宗项目改造为主,操作主体多元化,政府积极引导各类主体参与。佛山三旧改造主要由政府主导、规划控制、连片改造、市场参与等改造方式。

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      结语

      从粤港澳大湾区的提出至今已近两年时间,也见证了湾区城市房地产市场的快速发展,同时近两年湾区城市的宅地供应量及成交量也大幅度提升,尤其是江门及肇庆,宅地供求量翻倍上升。出于湾区规划利好,各大规模房企竞相布局湾区城市群,不乏本土实力房企凭借首发优势重仓粤港澳湾区城市,外来房企也在加快速度入驻。

      考虑到湾区城市群整体面临土地资源稀缺,房企通过一级土地市场拿地成本较高,未来开发企业通过“三旧改造”模式拿地不失为一个较好的途径。

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