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粤港澳大湾区现已成为是科技湾区!离深圳越近的土地越有爆发价值!

    粤港澳大湾区现已成为是科技湾区!离深圳越近的土地越有爆发价值!

    核心观点

    1)

    大湾区建设已在加速推进!

    2)

    粤港澳大湾区战略的核心目的:让香港、澳门进一步融入祖国。

    3)

    粤港澳大湾区是科技湾区,深圳农用地商住地工业地是科技龙头。

    4)

    离深圳越近的土地越有爆发价值。

    5)

    大深圳未来必将成为一座5000万级人口的超级都市。

    6)

    惠州农用地商住地工业地东莞农用地商住地工业地,将来都可能是深圳的郊区。

    7)

    深圳会成为粤港澳大湾区的创新先行区。

    8)

    深圳的住房缺口,就是临深的机遇。

    ......

    粤港澳大湾区

    五大最新动向解读

    顾洪波:今天我讲的题目是“远见大深圳——粤港澳大湾区战略与深圳扩容猜想”。

    整个2018年,不管是深圳、广州、还是惠州的房地产投资者都在等一个东西——粤港澳大湾区的规划。

    从4月份开始,当时就说很快要推出来了,然后一直到现在,这个规划还没有最终落地。

    但是这个规划如果最终落地之后,对包括深圳、惠州、东莞、广州农用地商住地工业地都会有一个非常大的提升。所以我们今天重点聊一下这个话题。

    最近,粤港澳大湾区的建设有几个很重要的动向。

    动向1

    全国政协副主席、团结香港基金会主席、原香港特首董建华提出一个建议:

    建议在香港大屿山填海,要填一个2200公顷的人工岛。在这个岛上兴建25—40万套住宅单位,预计容纳70—110万人口。

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    可能很多人都不知道,明朝的时候有一个宰相,他也是一个风水大师,叫刘伯温。

    据说他当年来到宝安的海边的时候,当时曾经做过一个预言:说这一片海将来会成为全中国最富的地方。

    虽然风水学不科学,但是我们会看到他的预言正在慢慢变成现实。

    一边是深圳这边就是前海,在前海前面不远的地方就是香港的大屿山。原来香港的大屿山是属于郊区,但是现在它是要在大屿山这边填海。

    这个方案现在可能在香港有很大的争议,但是按照时间的推移,一定会要继续往前推进,因为香港房价太高了,土地太稀缺了。

    动向2

    深圳市政协召开2018年市长领衔督办提案办理协商会议,通报了深圳的几个非常重要的交通规划:

    一条是港珠澳大桥的深圳支线。大家知道前不久最大的领导也来到了广东农用地商住地工业地,宣布了港珠澳大桥通车。现在深圳这边还要谋划,从深圳修一条线去和港珠澳大桥连接起来。

    一条就是深珠公铁复合通道,连接深圳和珠海农用地商住地工业地之间的公路+铁路的通道。

    一条是跟惠州有关系的——修深汕铁路。

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    还有一条是东部机场快线,这个机场快线将来是要一直延伸到深汕合作区,中间会穿过惠州。

    动向3

    今年4月份的时候,深圳、东莞、惠州的领导在河源农用地商住地工业地开了一次会,在那个会上提出了一个倡议——要借鉴深汕合作区的成功模式,在深圳、东莞和惠州交界的地方拿出一些土地,做一个深莞惠合作实验区。

    这其实是我们接下来非常值得关注的一个点。

    因为这个合作区如果成立的话,就意味着深莞惠交界处的土地价值会发生非常重大的变化。

    动向4

    香港特首今年访问惠州,落实香港城市大学惠州校区,并谋划建设港惠科技产业园。

    大家今天都来自深圳,大家知道在深圳龙岗有一个香港中文大学深圳校区,但是很多人不知道,惠州这边将来要做一个香港城市大学惠州校区。

    同时香港和惠州现在也计划要在惠州建一个港惠科技产业园。

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    原来还有一个说法,当时香港提出可能要在大湾区找一个地方借一块土地,这块土地就有点类似于深汕合作区,这块土地交给香港去做管理,然后在上面要建很多的产业和住宅,来容纳香港人的居住。

    当时有几个猜测,一个说是在中山农用地商住地工业地,另外一个很重要的猜想是在惠州。当然这些东西可能在未来几年之内会慢慢地做一些推进。

    动向5

    关注房地产的人会知道,深圳市专门做人才安居房的深圳人才安居集团前几天刚刚用18.8亿在塘厦拿了一块地,这个楼面低价已经到了1.6万。这块地预计未来要盖深圳的人才住房。

    这个事意味着什么?

    深圳接下来的廉租房的土地都不够用了,都要去塘厦,甚至不排除将来也会在惠州这些地方建深圳的人才住房。

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    这反映出深圳的土地资源是非常稀缺的,大家知道深圳核心区的很多二手楼都已经到20多万了。

    龙华那边将来可能有些房子也是要超过10万,包括离这里比较近的大运中心,有很多房子因为带学位,二手楼也到了7万多。

    这其实是整个深圳的土地资源、住宅资源极度稀缺的一种非常重要的表现,政府的国企,并且是专门建安居房的国企都不得不去深圳周边拿地。

    我印象中应该是去年,当时深圳在一个规划里面也已经提出了,将来深圳可能要通过惠州、东莞这样的周边地区,来解决深圳人的居住问题。这是一个没有办法的办法。

    最近关于粤港澳大湾区有很多东西都在非常快的做推进,我觉得我们现阶段没有必要特别纠结大湾区的规划什么时候会推出来。

    但是,我们要意识到,大湾区的建设已经在非常快地加速推进。前面我讲的这些动向就是其中的一些案例。

    我们建立粤港澳大湾区非常重要的目的,就是让香港和澳门进一步融入到祖国,这里面不仅是经济上的,也包括政治上的。

    要通过建设和合作的方式,引导越来越多的香港的企业,包括香港的年轻人到大湾区来投资和工作。

    为什么?

    因为香港地方太小,房价太贵,所以导致香港人创业的成本非常高。这种情况下导致香港的年轻人有一些怨气。

    而大湾区的规划和建设,很大程度上是当香港的年轻人觉得在香港没有机会的情况下,你可以来前海、你可以来深圳、你可以来南沙......

    通过这种方式把香港的企业和香港人进一步融入到大湾区里面来,我觉得这是非常重要的一个动向。

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    另外一点,我觉得大湾区的规划应该今年会推出。

    前不久香港做了一个市场调查,香港人现在买房投资最感兴趣的地方,排名第一的就是大湾区。包括香港特首的老公,最近两年也是在大湾区的一些城市买房置业,这也很能说明问题。

    粤港澳大湾区是一个科技湾区

    深圳是大湾区的科技聚集地

    再跟大家聊聊大湾区的城市分工。

    以前大湾区很多城市互相之间是相对比较割裂的,比如从深圳去珠海、中山,其实是非常困难的,一定都要经过虎门大桥。

    但现在深中通道、深珠通道、深肇铁路等等,都是为了解决从珠江东岸到西岸的交通问题。

    香港和深圳在有一段时间也有点互相不太待见。

    深圳当时一直想跟香港做一些合作,包括福田保税区对面的河套地区,很早以前就交给了香港,由香港去规划,但是那块地方一直没动静。

    最近香港开始越来越积极了,就是香港感觉到深圳的GDP的实力已经在上升。

    所以粤港澳大湾区时代,大湾区的这些城市由原来的互相的竞争和互相的分割的状态,会慢慢地转成一种融合的状态,而其中香港、深圳、广州、惠州、东莞等等城市都会有自己的定位。

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    香港依然是一个很重要的金融中心,因为更多的外资更愿意在香港,他们更愿意通过香港来投资内地。包括很多国内的企业通过香港去发行美元债券,在香港会更便利,所以香港依然是一个金融中心。

    另外,香港也是一个非常重要的科研的基地。香港的很多大学的科研实力是非常强的,包括香港大学、香港中文大学、香港城市大学等等,很多学校的科研实力都非常强。

    深圳就是整个大湾区里面现在最牛的科技型的企业聚集地,包括华为、腾讯等等。所以深圳接下来很有可能会成为大湾区高科技的中心。

    深圳现在在龙岗中心城那一块,在大量的建一些世界级的高校,包括香港中文大学深圳校区、北理莫斯科大学。

    同时深圳接下来也会加强和香港、广州的科研院校的合作,把他们的科研成果在深圳转化为企业。

    同时,深圳也是大湾区一个很重要的金融中心。

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    接下来跟大家聊一下深汕合作区。

    为什么聊深汕合作区?

    其实深汕合作区现在已经成为大湾区建设非常重要的经验,并且是一个多方共赢的经验。

    一方面深圳拿到了400多平方公里的土地;

    另外一方面,汕尾农用地商住地工业地那边也实现了包括本地村民、本地居民的财富迅速上升。同时也迅速拉动了GDP,让深汕合作区从一个需要被扶贫的对象,现在GDP迅速的起来,并且这种GDP的增速会在相当长一段时间里面保持非常快的增速。

    这意味着什么?

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    首先,深汕合作区的先进经验是有可能会被推广的。

    一方面深圳依然缺地,另一方面,现在深圳和深汕或作区之间离得太远了,中间隔了一个惠州。

    将来有没有可能打通,形成一个中间通道?这个我觉得也是有可能的。

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    离深圳越近的土地越有爆发价值!

    大家知道华为这样的企业为什么会搬到松山湖,当时很重要的一个说法就是深圳土地太少了,工业用地太少了,没有太多的工业用地可以给到华为去做它的松山湖园区这样大规模的基地。

    深圳整个的土地面积只有不到2000平方公里,并且有很多地方都是山地,可用的土地面积是非常稀缺的。

    并且深圳还有一个规定,就是30%多的深圳的土地是只能用来做工业的,不能用来盖房子的。所以深圳的土地稀缺性是整个全中国乃至全世界城市里面非常明显的。

    而现在深圳的GDP还在不断地往上走,每年还有大量的人口涌入,现在每年大概50多万年轻人进入深圳,所以深圳的土地资源的问题是将来一定要想办法解决的问题。

    要么就是深汕合作区这种方式。深圳现在已经在扩容,深汕合作区就是非常明显的一个扩容的表现。

    有关深圳扩容的猜想

    现在有一个猜想是把深圳、东莞、惠州交界的这一片地方,将来变成深莞惠合作实验区,并且将来参考深汕合作区的方式,统一交给深圳来运营管理。

    如果是这种情况的话,就意味着在这一个区域里面的一些楼盘、土地,它的价值可能会出现一个爆发性的增长。

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    将深莞惠交界处的土地纳入深圳管理,这是有一定可能性的。

    大家知道深汕合作区那一片原来汕尾是拿它一点办法都没有的,那块地在汕尾手里是发挥不出真正的价值的。

    就像大亚湾,我们发现大亚湾的城市的配套、产业、企业相对来说都是比较落后的,但是如果这里将来成为深圳和惠州的一个合作的实验区,大量的深圳的企业可能也会往这边转,这样就会带来非常大的不同。

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    有可能在大湾区的背景下,深圳进行更大的扩容。

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