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农村土地流转中 不能忽视的几个问题!

    自从新一轮土地改革开始,土地流转就成了农村的热门话题,土地流转不仅能够将农村闲置的土地集中利用起来,通过土地流转可以提高农村土地的价值,还可以让农民朋友获得更多的经济收入,不过在农村土地流转过程中有着许多问题需要农民朋友的注意,今天小谷就来给您“提个醒”!

    自从新一轮土地改革开始,土地流转就成了农村的热门话题,土地流转不仅能够将农村闲置的土地集中利用起来,通过土地流转可以提高农村土地的价值,还可以让农民朋友获得更多的经济收入,不过在农村土地流转过程中有着许多问题需要农民朋友的注意,今天小谷就来给您“提个醒”!

    土地流转不等于土地转让

    土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

    比方说我有一块土地流转给了老王,老王仅有土地的使用权,承包权还在我自己手里,确权的时候证书上写的是我的名字。

    土地转让是指在土地家庭承包经营的情况下,土地承包人自找对象,由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变,但是变更了承包人。在土地转让时经过了原承包方书面申请和发包方书面认可,根据土地确权的相关规定,土地将确权给受让农户。

    这种情况下相当于我把自己土地的承包权、使用权都转让给了老王,土地确权的时候证书上写的就是老王的名字了。

    签订流转合同,都写什么?

    无论是转包还是出租,都需要签订书面合同。

    根据法律要求,土地承包经营权流转合同一般包括这些条款:(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;(三)流转的期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)违约责任。

    另外,还有3点要特别提醒:

    (1)在签订合同的时候一定要注意日期问题。很多人承包五年,但合同上却多写了一年,或者流转日期往后推迟一年。

    (2)费用支付上,也要在合同中体现出明确的价格,以及支付的方式和时间。

    (3)没有标注土地用途的合同千万不要签。因为农民的承包地只能用于耕作,不能用于建造厂房等其他用途。

    直接影响土地流转价格有哪些?

    (1)农产品价格。比如种粮的土地,粮价的高低会直接影响租金。

    (2)流转面积。土地流转面积对土地流转价格具有正向影响,土地流转面积越大,在土地细碎化且分散的现实情况下,需要协调的农户数量也越多,这样费用很大,土地流转价格就越高。

    (3)土地年收益。部分土地不是种植粮食而是种植其他经济作物,这样在土地年收益增加时,为了获得充足的土地资源,新型农业经营主体愿意接受较高的土地流转价格。

    (4)流转期限。农业产业周期长,短时间很难见效并收回成本,所以需要大量时间进行前期投入。在同等条件下,流转年限越长的土地流转价格越高,流转年限短的土地在价格上会比较吃亏。

    (5)土地位置。一般来说,处于城郊和产业发展较好的地区,土地流转的价格较高,而对于经济欠发达的地区,流转土地的价格就偏低。

    农民朋友在流转土地的时候一定要按正规手续办理,这样才能避免纠纷,让自己的利益最大化。

    流转来的地能贷款吗?

    签好了土地流转合同,要记得去备案,一般在村委会或者乡镇的土地流转办公室就可以办理。如果想要土地流转后的补贴,那就要到县里的农经站进行备案了。

    需要注意的是,不是所有的土地流转都有补贴可以拿,也不见得可以贷款,这个只是在一些试点地区才有,同时该县一定要完成土地确权。

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