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张义博:谁来种地?

    11月2日,广州市城市更新局发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》的公告。一共涉及33条实施细则,包括调整旧村改造补偿方式、合作企业选择、地价评估、拆迁奖励、改造成本计算方式等,鼓励旧村、旧厂积极改造。

    11月2日,广州农用地商住地工业地市城市更新局发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》的公告。一共涉及33条实施细则,包括调整旧村改造补偿方式、合作企业选择、地价评估、拆迁奖励、改造成本计算方式等,鼓励旧村、旧厂积极改造。


    其重点内容有:

    一、优化3.30新政。明确城市更新项目建成的商服类物业,可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

    二、城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳,首次缴交比例不低于30%,余款1年内缴清。

    三、鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。

    对采用政府征收方式改造的,由征收主体按照市场评估价收购村民房屋,村民按照人(户籍人口)均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房。

    在规定时间内完成签约的,可按人(户籍人口)均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购。村集体物业按照集体收入不降低的原则复建。

    四、旧村改造项目住宅规划净容积率不超过5.3(含)的,原则上可以采用全面改造方式进行改造。

    五、旧村全面改造项目,涉及复建安置房(包括复建集体物业)免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

    六、单个旧村全面改造资金无法平衡的,通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在各区、全市层面统筹平衡。

    以下是意见稿全文:

    关于深入推进城市更新工作的实施细则

    (征求意见稿)

    为贯彻落实省《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(粤国土资规字〔2018〕3号),加快推进城市更新工作,结合我市实际,制定本实施细则。

    一、“三旧”改造地块数据库动态调整

    (一)“三旧”改造标图建库实行动态调整,每季度调整一次。市城市更新局于每年12月底前报省自然资源厅备案。政府重点项目可实时申请调整。纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。

    (二)区政府(区城市更新机构、广州空港委)对申报资料的负责。数据申报统一使用2000国家大地坐标系,国土规划等部门配合做好基础资料共享。

    二、推进旧村庄全面改造

    (三)鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的,由征收主体按照市场评估价收购村民房屋,村民按照人(户籍人口)均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房;在规定时间内完成签约的,可按人(户籍人口)均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购。村集体物业按照集体收入不降低的原则复建。

    (四)对采用自行改造、与有关单位合作改造的旧村,可以由农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为主体,按照本细则第(三)条政府组织的方式实施收购补偿。农村集体经济组织需按规定将改造范围内集体建设用地全部申请转为国有建设用地。收购的市场评估价由区政府结合实际情况确定。

    (五)旧村全面改造将土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、土地出让金、拆迁奖励等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。改造成本中属于动态调整的项目,由市城市更新部门按年度动态调整。

    (六)旧村全面改造成本原则上接近同区域的土地征拆成本,具体项目的改造成本核算由区政府(广州空港委)研究确定。

    (七)旧村改造项目住宅规划净容积率不超过5.3(含)的,原则上可以采用全面改造方式进行改造,超过5.3的以综合整治方式进行改造为主。

    (八)旧村全面改造项目不超过4.5(含)的,由区政府(广州空港委)组织审核审定;超过4.5,但不超过5.3(含)的,由市城市更新局审核报市城市更新工作领导小组审定;超过5.3的,报市城市更新工作领导小组研究同意后审定。

    (九)允许改造条件成熟、改造需求迫切的旧村全面改造项目实时申请纳入城市更新计划(项目库),纳入计划(项目库)的改造项目需调整相关控制性详细规划的,可视为已完成规划调整的必要性论证。

    (十)单个旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的,政府可将旧村周边符合城市总体规划和土地利用总体规划的用地划拨作为安置与公益设施用地,纳入旧村改造一并实施建设,也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡;市重点项目,可在全市统筹平衡。

    (十一)旧村全面改造项目,涉及复建安置房(包括复建集体物业)免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。村集体安置物业原则上由村民按照股份分享,不得分割到户。

    (十二)规范旧村改造引入合作企业招商工作。广州市城市更新土地整备保障中心负责招商文件审查工作。经审查符合市、区城市更新政策的,通过广州公共资源交易中心或区三资平台招商,确定合作企业。

    三、加大国有土地上旧厂改造收益支持

    (十三)国有土地上旧厂不改变土地用途以协议出让方式供地的(商品住宅除外),按办理土地有偿使用手续时市场评估地价的40%计收土地出让金。“工改工”项目无需缴交土地出让金。

    (十四)科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准,利用自有土地进行城市更新改造的,改造开发后土地用途仍符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用。需办理有偿使用手续的,经批准后可以协议出让方式供地,其中,教育、医疗、体育可按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金;保留工业用地性质的科研用地在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下,可以按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金;市级以上驻穗科研机构的科研用途用地,科研按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金;其余商务设施性质科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40%、容积率增加部分按照相应地段办公用途市场评估地价的60%计收土地出让金。上述情形项目均须在土地出让合同中明确整体确权、不可分割转让和违反相关规定须按照商服用途补缴土地出让金等内容。

    (十五)现有工业用地经批准采用权属人自行改造方式的,按工业用地供应的科技企业孵化器,且其房屋不可分割转让的,可不增收工业用地土地出让金;按工业用地供应的科技企业孵化器房屋可分割转让的,土地出让起始价在不低于上述不可分割转让工业用地出让起始价的前提下,按照相应地段办公用途市场评估地价的20%,并扣减原已缴的土地用途及剩余期限的地价,计算应缴纳的土地出让金。

    (十六)城市更新用地发展新型产业(即M0产业用地),按照市的M0产业用地的相关标准执行。

    (十七)国有土地上旧厂改变用途以协议出让方式供地的(商品住宅除外),按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估地价的60%计收土地出让金。

    (十八)旧厂改造交由政府收回,改为居住或商业服务业设施等经营性用地的,居住用地毛容积率2.0以下(含)、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下(含)部分,也可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款。居住用地毛容积率2.0、商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分,按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估地价的10%计算补偿款。

    (十九)除本细则第(十八)条规定情形外,旧厂原土地权属人申请由政府收回整宗土地的,可按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的50%计算补偿款。土地储备机构与原土地权属人签订收地协议后12个月内完成交地的,可按上述商业市场评估价的10%增加奖励。

    (二十)旧厂改造交由政府收回,改造范围内2009年12月31日前已建成、土地利用总体规划为建设用地但未能纳入标图建库的用地,可按不高于同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%计算补偿款;改造范围内土地利用总体规划为非建设用地的,按现状市场评估价计算补偿款。

    (二十一)市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。旧厂改造交由政府收回的补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权属人自行协商。原土地权属人选择公开出让后分成的,原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60%。

    (二十二)“三旧”自行改造属于经营性项目的,权属人应按控制性详细规划要求,将不低于该项目用地面积的15%用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,建成后无偿移交市政府指定的接收部门,涉及市政道路的,由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需补缴土地出让金。

    用地面积不足15%的,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地的,将不足部分用地按市政府批准的控制性详细规划容积率(整宗用地平均毛容积率)计算建筑面积,按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价(不含土地出让金)折算货币,纳入应补缴的土地出让金范围上缴财政。

    四、推进成片连片改造

    (二十三)旧城区连片改造项目,经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下,由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人(改造单位)。由区政府(广州空港委)作为征收主体,改造单位出资,完成征收补偿后,签订土地使用权出让合同。

    (二十四)成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地及现状建筑,可参照“三旧”政策进行补偿,推进改造。涉及的农用地和未利用地按相关规定办理。

    (二十五)成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行土地置换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。

    五、加大城市更新项目支持力度

    (二十六)国有企业利用自有存量用地建设租赁住房,按城市更新政策可协议出让的,土地出让金的补缴按本细则第(十三)条、第(十七)条规定执行。

    (二十七)村集体经济组织可利用集体建设用地(含村留用地)、集体物业复建用地建设租赁住房。

    (二十八)城市更新项目建成的商服类物业,可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

    (二十九)城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳,首次缴交比例不低于30%,余款1年内缴清。

    六、加快完善历史用地手续

    (三十)加快推进“工改工”和“工改商”等完善历史用地征收手续工作。完善历史用地手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%补缴土地出让金,“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的60%补缴土地出让金。“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地,完善手续后由政府按国有旧厂政策收储。

    (三十一)已批准完善历史用地征收手续的用地,凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续,参照《广州市人民政府关于印发广州市申请使用建设用地规则的通知》(穗府〔2015〕15号)有关规定办理。

    七、其他

    (三十二)2017年3月14日前已批复的改造项目,批复有明确要求的按批复办理供地。批复未明确要求的,按照批复时的城市更新政策办理供地。

    (三十三)本意见自2018年 月 日起施行,有效期5年。我市原有规定与本细则不一致的,以本细则为准。

    来源:广州房产、广州市城市更新局

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