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流转土地价格到底应该定多少才合理?

    流转土地价格到底应该定多少?很多种粮大户和流转土地的农户心里都没有底。今年3月底,江苏省推出农村承包土地经营权转让交易价格指数,让土地流转双方有了心理价位。该指数是反映农村不同类型土地交易价格随着时间变化的趋势以及幅度的相对数。以省为单位发布这一类型价格指数,在全国尚属首次。

    流转土地价格到底应该定多少?很多种粮大户和流转土地的农户心里都没有底。今年3月底,江苏农用地商住地工业地省推出农村承包土地经营权转让交易价格指数,让土地流转双方有了心理价位。该指数是反映农村不同类型土地交易价格随着时间变化的趋势以及幅度的相对数。以省为单位发布这一类型价格指数,在全国尚属首次。

    这一交易价格指数是如何制定的?它会对农民产生何种影响?下一步还会有哪些服务?记者就此进行了采访。

    有效利用全省农村产权交易数据,制定交易价格指数

    900元每亩,这是4月3日江苏省金湖县银涂镇团结村五组335亩土地流转标出的底价。这一价格,正是在参考江苏省3月29日开始发布的农村承包土地经营权转让交易价格指数的基础上最终确定的。

    团结村会计李秀芹说,有了交易价格指数后,村里参照2017年二季度的耕地流转价格917.4元每亩以及同比价格指数,再综合2018年取消粮食保护价及粮价下行等各种因素,才有了最后的底价。

    据了解,此次发布的江苏省农村承包土地经营权转让交易价格指数,主要是全省、南京农用地商住地工业地等9个设区市和部分县(市、区)的农村承包土地经营权转让交易综合指数以及农村耕地经营权、农村养殖水面经营权、四荒地使用权等3个品种的转让交易价格指数。

    江苏省委农工办主任赵旻介绍,目前全省已有101个县(市、区)、1199个乡镇(涉农街道)进场交易。自2015年2月全省农村产权交易信息服务平台运行以来,累计交易项目数10.4万笔、成交金额377亿元、流转土地513万亩,项目平均溢价率3.7%,集体和农民资产在交易中累计增值增收14亿元。

    “江苏农村产权交易信息服务平台在运行过程中汇聚了大量数据,有效开发利用这些大数据成为进一步发挥市场功能的重要路径。”赵旻说,所有指数都依据2015年第四季度以来在该信息服务平台进行交易的土地价格,并按季度进行编制。大数据时代,价格指数的推出,是对全省农村产权交易数据的有效利用。

    土地交易价格透明,价格趋势有参考

    经过几轮竞价,团结村种植大户戴向阳竞得了团结村五组的335亩土地的耕作权,流转成交价确定为年租金975元每亩,与公布的地方交易均价相契合。他觉得这个流转价格比较合理。

    “以前都是村干部估算,价格感觉不够权威,价格指数出来后,能做比较,相对客观多了。”戴向阳说,来农村产权交易信息服务平台登记时,底价就参考了价格指数。

    赵旻说,编制农村承包土地经营权转让交易价格指数,有利于增强农村土地交易价格透明度,让参与交易的各方都及时准确了解当下价格状况和未来价格趋势,引导江苏农村土地合理流转。“这就相当于给农民流转土地提供了参考价,即便是外地人到江苏来,也能通过我们平台的数据,查询到相应数据,对交易有个底。”

    不仅如此,土地交易的价格透明,还有效防止了村干部腐败,杜绝了从交易中抽取回扣之类的事情发生。赵旻说,价格指数的数据来源以信息服务平台上的原始数据为准,不会再另设样本采集点,“因为这些数据都是公平公开公正交易的结果,一切都是真实可靠的”。这就有利于促进农民增收和农村集体资产保值增值,有利于改善农村基层党群干群关系。

    金湖县农村产权交易中心主任张和明介绍,省里统一编制好后,金湖县会在江苏省委农工办的指导下在自己的网上公布全县农村承包土地经营权转让交易价格指数。

    “价格指数的发布,不仅可以为农民土地流转提供价格参考,还可以提前做出价格预警。”张和明说,在金湖县农村产权交易平台受理的土地流转交易中,农户及受农户委托组织土地流转的村集体以及土地流转意向流入方,对价格指数的发布比较关注,各市场主体都将其作为分析土地流转交易价格趋势的重要参考,在结合周边土地流转价格行情的基础上,科学理性制定交易预期价格,通过交易在市场资源配置中逐步印证和调整。

    为承包土地抵押贷款提供依据,农民增收有保障

    为缓解农民经营困难,近年来,徐州农用地商住地工业地无锡农用地商住地工业地等地试点农村承包土地经营权抵押,申请低息贷款。

    “价格指数也为银行金融机构评估土地经营权抵押价值作了有益参考。”赵旻解释说,价格指数出台后,可以给银行作为放款额度的凭证,鼓励更多金融机构参与进来。“银行可以依据价格指数核算成本,防范风险。”此外,农村产权交易信息服务平台还开发了抵押融资登记系统,打造农村产权“互联网 交易鉴证 他项权证 抵押登记”抵押融资链条。

    金湖县一直在积极推动该县国家级农村土地经营权抵押贷款试点工作。张和明说,价格指数出来以后,金湖县人民银行、县委农工部根据省平台发布的价格指数,适时调整了县农村土地经营权抵押评估指导价格,下发给各涉农银行。

    近年来,江苏也在实施农村土地的所有权、承包权、经营权“三权分置”,主要是放活经营权,为农民增收提供制度保障。价格指数的出台,也为这一改革的推行提供了便利。

    赵旻表示,目前建立农村产权交易信息服务平台,是一个高起点、大范围的平台。线上与线下结合,从省级的监管到地级的实施,认真做好每一个环节。“交易本身不收取任何费用,成本都由政府承担,实实在在为农民服务。”赵旻说,“我们还为小额集体资产交易项目开辟了绿色通道,简化了手续。”

    下一步,江苏省将持续完善农村产权交易市场建设,扩展服务功能,增加农村产权交易金融配套服务;增加交易品种,全面覆盖农村各类产权交易;扩大农村承包土地经营权转让交易价格指数的覆盖地域,在实现县域全覆盖的基础上,大力提升乡镇覆盖率;增加指数品种,在目前4个指数的基础上逐步增加。

    《 人民日报 》( 2018年05月25日 10 版)


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