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史诗级土地拍卖黄了,土地流拍大增,房地产市场的拐点真来了吗?

     如果问中国最让人值得关注的问题是什么?那么相信房地产问题一定可以排到前三之列,近年来,随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的贯彻实施,房地产市场正在朝着明显可见的方向变化着,房地产市场逐渐稳定正在成为中国房地产市场的整体趋势,只是市场的“面粉”:土地最近似乎有些不好了,土地市场的变化到底会给楼市产生什么样的影响呢?今天让我们透过房地产现象去看看房地产背后土地的本质吧。
      如果问中国最让人值得关注的问题是什么?那么相信房地产问题一定可以排到前三之列,近年来,随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的贯彻实施,房地产市场正在朝着明显可见的方向变化着,房地产市场逐渐稳定正在成为中国房地产市场的整体趋势,只是市场的“面粉”:土地最近似乎有些不好了,土地市场的变化到底会给楼市产生什么样的影响呢?今天让我们透过房地产现象去看看房地产背后土地的本质吧。
      
      一、从史诗级流拍揭示的土地现状
      
      根据《每日经济新闻》的报道,8月10日,太原农用地商住地工业地市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。从7月20日发布正式拍卖公告后,全城媒体纷纷进行专题报道。但结果让人大跌眼镜,8幅土地全部流拍。
      
      太贵了,8幅黄金地块没人要。该地块所处区域绝佳,与太原南内环西街、西中环快速路相接,西临万柏林区万亩生态园,交通便捷、配套齐全,且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。业内人士曾预估,这场拍卖会可能会拍出今年太原的最高楼面地价、土地单价“地王”。
      
      这8幅黄金地块中,只有北京农用地商住地工业地润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津农用地商住地工业地)有限公司(SP-1848地块)报名,因出价不达拍卖底价,没有交易成功。而另外6宗地无人报名。
      
      难不成是因为太原房地产市场不好了?然而,2017年,太原迎来了一轮地价上涨。数据显示,2017年第二季度和第三季度,太原综合地价的同比增速不仅为二线城市第一,而且是全国第一。
      
      无独有偶,不仅是太原土地出现了问题,其他地方也或多或少出现了问题,根据中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。尤其值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。
      
      从价格绝对值来看,1-7月,房企购置土地均价4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降了17.4个百分点。
      
      重点房企的数据更能说明地价的走势,其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。
      
      从这些数据我们可以明显地看出,不仅是太原一地,全国各地土地都已经出现了问题,众所周知,土地是房地产开发建设当中最大的一块成本支出,更是地方重要的收入来源,所以当土地出现问题的时候到底会对中国房地产市场造成怎样的影响?
      
      二、大量流拍对楼市有何影响?
      
      面对着大量土地的流拍现象,我们自然就会想到和土地密切相关的房地产市场,面对着土地流拍的逐渐增多,也让我们对房地产市场的判断逐渐明晰:
      
      判断一:房地产开发商面临着非常严重的资金链压力。
      
      我们之前曾经专门撰文论述过,土地储备对于房地产开发商来说意味着未来的发展,所以任何一家房地产开发商都会不遗余力地去囤地、拿地,这个也是前几年各地的土地价格如此之高,各地地王不断,房地产开发商却始终不愿意松手拿地的重要原因。但是,现阶段为什么房地产开发商都不愿意拿地了呢?这个可以判断为一方面,土地价格有可能的确较高这让房地产开发商都有些望而却步了,另一方面,则是随着国家“房住不炒”理念的贯彻实施,各地金融机构都逐渐收紧了对房地产开发商的资金帮助,不少商业银行甚至只把资金贷给排名前五十乃至于前二十的房地产开发企业,而即使房贷无论利率水平还是利率条件都是比之前高过不少,这样直接导致了开发商资金成本的高企,再斥巨资买地实在有些力不从心了。
      
      判断二:各地楼市的拐点有可能即将出现。
      
      其实我们应该这么考虑问题,土地是房地产开发的基础,房子之所以具备保值增值的价值,并不是因为房子本身不会贬值,作为一件商品房子随着使用年限的不断增加其实是和大多数商品一样呈现出加速贬值的趋势的。而现阶段各地房价的上涨最重要的根源就是房子所在土地的稀缺性,由于土地是稀缺的从而才会引发房价的大幅波动,所以很多媒体形象的把土地比喻为面粉,而把房子比作面包,所以相比于厦门农用地商住地工业地等地房价出现波动,我们认为土地大量流拍才是更值得关注的问题,根据申万宏源研究所的研究报告显示,从城市流拍占比分布来看,2018 年主要是二线城市和四五线城市流拍情况较多, 而一线城市和三线城市占比下降,山西农用地商住地工业地安徽农用地商住地工业地、天津、贵州农用地商住地工业地流拍数量明显较去年提高很多,如果这个趋势持续下去的话,那么极有可能对这些地方的房地产产生较为严重的影响,体现出开发商对于这些地方未来房地产预期的下滑。
      
      判断三:各地的经济问题将有可能出现。
      
      土地不仅是房地产开发商赖以生存的基础,是老百姓房子的根基,也是各地最为重要的收入来源,根据申万宏源研究所的数据显示,房地产业税收占据地方政府企业部门税收收入 13%左右,如果考虑到上游钢 铁、水泥、煤炭,下游建筑,以及关联度较高的家装、汽车,实际地产及相关产业占 据地方来自企业部门税收 30%左右。而政府基金收入中 82%为国有土地使用权出让金,天津、重庆农用地商住地工业地上海农用地商住地工业地福建农用地商住地工业地、贵州、江苏农用地商住地工业地等省市在政府性基金方面对土地出让依赖度较高,那么一旦土地流拍趋势持续下去的话,那么很多地方的收入就会出现问题。而中国的财政体系中,一般的税收收入对于大部分地方来说都是吃饭财政,而土地出让金在地方投资和基础设施建设的主要来源,如果这个来源出现锐减和丧失,无疑将会对地方经济造成非常重要的影响。
      
      著名经济学家威廉配第有一句经典名言:土地是财富之母,劳动是财富之父,所以当大规模土地流拍现象出现的时候,不仅仅意味着该地的房地产市场可能会出现较大的波动,甚至会意味着该地的经济出现较大的影响。
      
      根据国际上各国的经验我们可以纵向比较,如果一个地方出现了土地拍卖大量流拍的现象的时候,特别是土地如果卖不出去的时候,那么往往意味着市场对于这个地域发展信心的丧失,乃至于影响到人们对于迁移的判断,长久发展下去有可能引发人口的流出,区域经济的衰落。
      
      当然,现阶段来看还不至于到那么严重的问题,当前出现的问题是,地方不愿意降价卖地,而房地产开发商要么无力、要么不愿意高价买地,所以出现了供给和需求的矛盾,从而引发了土地流拍。
      
      无论原因如何,房地产市场在“房住不炒”理念的推动下,正在发生着巨大的变化,而土地拍卖则是这个变化最显著的表现。
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