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特色小镇新路径:企业当主角 “先产后城”如何实现?

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      位于顺德东部的碧桂路自北向南,串联起顺德的北部片区和东部片区。在道路的沿线,有着顺德两个重要的节点,一个是位于北滘的碧桂园总部集团,一个是位于碧桂路大良出口处的南方智谷。

      1月18日,由碧桂园集团投资建设运营的顺德新能源汽车小镇举行奠基仪式,让碧桂路上这两个重要节点发生了实质关系。碧桂园科技小镇战略也第一次在顺德本土落地。

      2016年,碧桂园发布产城融合战略,开始进军产业地产,提出5年斥资千亿布局科技小镇。产业是小镇的主题,造城却是碧桂园的优势,科技小镇成为顺德加快特色小镇建设高潮的一道独特的风景。

      在国家推进“产城融合”,顺德建设“科技顺德”,推动村级工业园改造的背景下,产业地产成为了顺德一个新的招商引资、聚才引智的突破口。

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      变化

      企业牵头建设小镇

      新能源汽车小镇的奠基,意味着顺德迎来了第一个由企业投资开发、建设运营的产业特色小镇。

      建设特色小镇是推进新型城镇化、落实供给侧改革的重要抓手。2016年,顺德明确提出要加快特色小镇建设,随之开启了一波以镇街一级为主导的特色小镇建设高潮。

      从当时的建设构想中不难看出,顺德创建特色小镇,更多仍然是依托原有专业镇的发展基础,打造一批产业“特而强”的特色小镇。

      在对10个镇街进行拉网式摸底调研之后,各个镇街都根据自身的基础情况、发展特色提出了特色小镇建设思路。

      比如,最早的北滘“智造小镇”、陈村“花卉特色小镇”、容桂“工业品牌特色小镇”、伦教“珠宝小镇”等等。

      政府牵头建设特色小镇,可以更好地做好统筹规划、错位发展、梯度培育,但同时也存在着财政依赖度大、市场运作不够灵活等诸多困扰。

      经济进入新常态后,中国城镇化建设模式也正在发生深刻变化,特色小镇成为新经济的风口,包括碧桂园、万科、华侨城、绿城等在内的房企纷纷涌入特色小镇建设潮,将分食特色小镇万亿级大市场定为公司战略新方向。

      早于2016年3月,碧桂园集团董事局主席杨国强与总裁莫斌带队到惠州农用地商住地工业地考察,双方就聊起了推动产城融合项目的合作。

      2016年8月,碧桂园发布产城融合战略,开始进军产业地产,提出5年斥资千亿布局科技小镇。紧接着,惠州潼湖科技小镇成为碧桂园首个真正落地的项目。目前,碧桂园已规划超过10个科技小镇,最新亮相的就是位于顺德南方智谷的新能源汽车小镇。

      按照规划,小镇将聚焦汽车创新产业,围绕新能源化和智能网络化两大方向,打造集新能源汽车“高端研发、创新运营、前沿示范、创新孵化”于一体的世界级汽车产业创新生态圈。

      新能源汽车小镇的奠基,意味着顺德迎来了第一个由企业投资开发、建设运营的产业特色小镇。

      按照碧桂园的规划,科技小镇选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里区域,面积在5平方公里以上。目的是能够享受一二线城市发展效益的外溢,同时在最具发展潜力的区域,可提前锁定城镇化发展红利。

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      沿革

      从工业地产到产城融合

      无独有偶,在浙江农用地商住地工业地有着丰富园区建设管理运营经验的万洋集团,也开始盯上了顺德的村级工业园市场。

      房地产企业集中拿地开发,并引进企业打造工业园区的模式,早期称之为“工业地产”;再经过十余年的发展,产业地产的概念才慢慢清晰。碧桂园打造的科技小镇,本质上就是产业地产与产城融合两个概念的结合。

      讨论产城融合,起点应该是产城分离。中国区域经济学会常务理事夏永祥分析,工业时代导致产城分离的因素很多,而最早期的表现就是“城”滞后于“产”。

      以顺德为例,在改革开放初期的乡镇企业发展中,大量乡镇企业呈现出“满天星”式的布局,散落在村间民舍,结果造成城市化滞后于工业化的现象,并造成了工业化一定程度的环境污染。

      这也才有了现今顺德对于村级工业园改造的“爱恨交加”:占工业用地76%的村级工业园,产出仅占27%。

      夏永祥分析,产与城在空间上的分离,延长了居民上下班时间,增加交通成本,加剧城市交通负荷,产城融合乃大势所趋。

      无独有偶,在浙江有着丰富园区建设管理运营经验的万洋集团,也开始盯上了顺德的村级工业园市场。

      以产业地产发家的万洋,在浙江打造了多个成功园区。去年,龙江镇与万洋签订协议将共同打造“广东农用地商住地工业地顺德龙江万洋众创城”,计划总投资达到25亿元。万洋即将进驻开发的地块,就是约500亩的村级工业园。

      在接受南都记者采访时,该集团总经理吴建明谈到,万洋集团把工业从传统的住宅基地建设模式,转变为商品房的建造方式,一方面,企业不再需要经历拿地审批建设等诸多环节,另一方面又可以享受园区提供的一站式配套。

      吴建明举例,园区内除了生产、物流、商务等商务功能外,还同时配备有超市、农贸市场、电影院、中央食堂、员工公寓等等,“企业在家门口就可享受城市生活,解决了小企业社会大配套的问题”。

      而碧桂园为新能源汽车小镇描绘的图景是,结合TOD开发模式,构建三层功能的交通体系;采用“森林城市”设计理念,打造“目之所及都是森林”的独特景观。同时配备各类衣食住行,打造宜居宜业宜学宜游宜创的环境。

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      焦点

      产业先行,先产后城

      顺德新能源汽车小镇虽然并未透露产业用地、产业配套用地及生活配套用地比例,但在建设上也是产业先行。

      科技小镇的长周期开发难免会带来产城的先与后、轻与重的问题。

      由于园区开发本身的地产属性,小镇项目往往容易陷入“名产业、实地产”的误区。这与国家对“培育千个特色小镇”的意愿相悖。

      对此,碧桂园集团副总裁、首席战略官林昭宪强调,“碧桂园是把产业先行,产城融合贯彻到底”。

      作为首席战略官,林昭宪两年多前加入碧桂园,在此之前从没有做过任何房地产,一直在做高新科技;在他团队中的人才,都是以产业发展为主。这显示了碧桂园对科技小镇的重视程度。

      林昭宪补充,碧桂园很清楚产业如果没有发展成功,这个城就没有价值,所以在发展路径上很清楚,一定是“先产后城”。

      以最先布局的惠州潼湖小镇为例,整个项目住宅所占比例不超过30%,土地以一类工业用地和商业办公用地为主。

      顺德新能源汽车小镇虽然并未透露产业用地、产业配套用地及生活配套用地比例,但在建设上也是产业先行。

      首期核心启动期的178亩土地内,将发展新能源整车、核心零部件、无人驾驶以及与之相关的云计算、大数据、电子信息、人工智能等科技产业和生产服务业,打造小镇创新中心。

      1月18日的项目奠基仪式,同样是企业入驻园区的产业签约仪式。当天,有包括中国沃特玛新能源汽车产业创新联盟总部基地、海康威视车联网联合实验室、AutoSpace汽车智能网联创新中心以及二十多家汽车创新领域龙头企业签署入驻协议。

      “一直以来,碧桂园发挥工匠精神,建造的房子促进了城市化和现代化,努力让人们住得好、生活得更好。”在奠基仪式上,杨国强的发言颇为深情。据他介绍,此次与国内领军企业合作,在自己的家乡投资新能源汽车小镇,是希望引领科技创新和产城融合,为科技顺德增添新的名片。

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      影响

      产业链招商新抓手

      “要实现科技顺德,就需要通过一个个招商项目落地来实现,新能源汽车小镇形成的‘产业链招商’氛围,将助推顺德核心竞争力的提升。”

      作为产业地产项目,碧桂园打造的科技小镇势必会以产业主题先行,聚集一批围绕产业链开展工作、科研的产业项目。

      作为入驻项目之一,中国沃特玛新能源汽车产业创新联盟秘书长王学强认为,过去沃特玛在国内30个城市布局了产业园,但并没有将功能释放出来形成特色小镇。

      而碧桂园是中国新型城市化建设的先行者,可以为产业园区提供产业配套,基础建设,完善上万员工生活工作的各种服务配套,弥补企业在园区建设方面经验的不足。

      这对于地方政府来说,不失为一种“产业链招商”的招商策略。在江浙等园区发展较为成熟的地区不难发现,主题鲜明、专业突出的产业园里,通过龙头企业带动辐射作用,中小微企业迅速集聚,达到“龙头企业顶天立地,小微企业铺天盖地”,并最终形成了一个集合全产业链的创新生态圈。

      当下,顺德提出要建设“科技顺德”,就是希望用科技的力量来武装顺德的制造业,并在未来布局科技型企业。

      顺德区副区长蔡伟认为,要实现科技顺德,就需要通过一个个招商项目落地来实现,新能源汽车小镇形成的“产业链招商”氛围,将助推顺德核心竞争力的提升。

      蔡伟认为,首先,牵手碧桂园开发科技小镇,是政府与这家本土世界500强企业的联手,未来将有重大的市场空间;其次,科技顺德的建设需要对传统产业进行转型升级,加大企业的科技含量,新能源产业是一个科技含量极高的产业,将为顺德带来优质的创新企业。

      并且,招商的同时亦是一次招才引智的过程,领域的高端人才同样会聚于此。在顺德最新的谋划中,新能源汽车小镇所在的南方智谷将着力打造成集科技创新、产业金融等于一体的科技创新集聚区。

      碧桂园佛肇区域总裁卜德华透露,碧桂园集团将联合政府制定产业招商政策,针对性打造新兴平台,包括科技创新平台、人才引进平台等,吸引企业和人才集聚。

      新亮点

      区镇合作建金融小镇

      顺德响应国家号召,加快特色小镇建设,至今已有2年多时间。在此期间,顺德可谓成绩卓著:北滘“智造小镇”和乐从“乐商小镇”先后入选国家级特色小镇;包括北部四个镇街在内的“泛家居”特色小镇集群入选首批省级特色小镇创建工作示范点,领跑全省。

      大良瞄准金融特色

      在最新的镇街采访中,特色小镇建设再次成为镇街发力的重点,在去年10个镇街提出13个特色项目的基础上,今年镇街依据新的发力点,个别作出调整,也冒出了一些新的创建特色小镇的提法。

      在新提法中,区镇共建的金融小镇最受瞩目。该项目将落户顺德金融中心的大良,将发展股权投资基金、融资租赁、创投、风投等产业金融业态,支撑科技型、创新型企业发展和上市,借此缓解中小企业融资难、融资贵的问题。

      南都记者从大良街道办了解到,去年大良金融产业服务实体经济表现突出,引入各类机构123家,成立17支投资资金,注册资本达到39.84亿元。把握金融产业集聚和新金融服务产业发展迅速的优势,大良将推动金融产业进一步集聚,包括金融及类金融企业、投融资机构、产业投资基金和金融人才等。

      同时,去年大良街道牵头设立了注册资本2.5亿元的凤城产业基金,今年将继续优化,促进金融产业尤其是新金融服务业发挥好招商引资、创新创业培育孵化作用。

      杏坛、均安着重“生态旅游”

      位于西南片区的杏坛、均安则着重发展旅游生态产业。其中,杏坛镇依托典型的岭南水乡格局和深厚的传统文化底蕴,将推动岭南村乡特色的文化、风情旅游,打造集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式。

      均安镇则计划借助李小龙的核心品牌,发挥小龙乐园青山环抱、湖泊连片、空气清新的生态优势,结合周边居村的人文特色,融合10公里环山路沿线各自然村落文化,塑造一个主题涵盖悠闲游乐、生态度假、功夫武术、运动养生、均安美食、乡村旅游等元素的特色文旅小镇。

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