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“土地供给放开”会成为控房价的“终极杀器”吗?

          前有推进房产税立法和实施的时间表,近有土地供给放开的信号———国土资源部最近提出,未来政府将不再垄断住房供地。

      1月15日,按照国土资源部部长姜大明的表态,国家将主要围绕三个领域进行开放土地供给的尝试:一、非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地;二、农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房;三、宅基地使用权可以放活。

      就在前段时间,房地产领域的又一个重磅话题被财政部部长肖捷引爆,他指出,推进房地产税立法和实施的安排已经箭在弦上,国家会“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成 落实税收法定原则 的改革任务”。

      房地产税推出的时间表确立,以及土地供给放开,都是房地产长效机制的一部分。就房价调控而言,如果说房产税的征收标准和影响尚待确定,那么放开土地供给,则直接触及了供需关系这个影响房价的核心因素。因此,理论上看,它更有可能成为控房价的“终极杀器”。

      不过,理论归理论,目前来看,土地供给放开也只是准备敞开一个口子,这个口子怎么开、开多大,都是要打个问号的。从现实角度讲,即便真的要全面放开土地供给、给足面粉做足面包,也需要一个渐进的过程。

      如果对国土部释放的信息稍加研究,实际上,瞄准土地供给放开引而待发的三个领域的改革,并非如很多人臆想的那么可怕。首先,以第一个领域为例,“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。显然,非房地产企业把自有土地拿来盖房子是有条件的,一个城市,规划制订后要拿给省级政府或国务院审批,这和房地产税的立法、普遍征收完全不一样,回旋的余地很大。

      至于另外两条,农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房、宅基地使用权可以放活,其实也同样如此。这两条虽说形式上厉害,但实质上可行性也低。为什么呢?房价高的一二线城市,其核心主城区的集体经营性用地,本来就超级少,所以建设租赁住房以抑制房价,其力度极为有限;而三四线城市的集体经营性用地虽多,但三四线城市的房价本来就低,而且本来还需要继续去库存,又怎么会启动租赁住房呢?即便启动了,又有什么实质性意义呢?

      此外,除了符合规划、需要政府审批之外,放开的土地无一例外都要遵循“权属不变”这个前提。也就是说,非政府渠道供给的土地,房子可以盖,但盖好只能用于租赁,而不是商品房———这样的限制性土地供给,和传统意义上的土地供给比较,只能算是放开了一半。这其实也反映了政府在这一问题上的谨慎。

      话说回来,从之前国家提出租售并举,到现在提出土地供给放开,再次支持住房租赁,说明国家大力发展住房租赁市场是一个确定性的趋势。长远来看,这不仅会直接挤压到个人投资性住房的对外租赁,也会直接影响市场供给的结构。换句话说,未来小户型的房子可能会越来越多,大房子则会相对稀缺,未来有改善型需求的购房者,尤其应该早做筹谋,刚需购房子,现在只要有经济条件,尽量做到一步到位。

      其实,我国的城市化尚有不小的空间,对大城市来说,像北京农用地商住地工业地这样的一线城市,其土地供给的空间还是有的,但是城市功能性的规划却欠缺,容纳不了太多的人口(如果达到东京那样的城市功能性规划水平,理论上容纳5000万人口都不是问题),这才是问题的根源所在。

      而相对来说,三、四线城市的产业瓶颈、人口增长瓶颈则会一步步凸显。这个趋势不会因为房地产政策变革而转移。因此,即便对于投资性购房而言,虽然盲选的时代已经过去,但对于有资产配置需求的投资者来说,作为优化资产配置的一个选项,持有核心城市有确定性租金回报的房产,依然是一个很好的选择。

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