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《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(附条文释义)

    《办法》的出台,使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确,核算方式更加规范,成本测算更加科学、准确、客观,对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。

      昨日(1月10日),广州市城市更新局官微全文刊发了《广州农用地商住地工业地市旧村庄全面改造成本核算办法》,并附上官方释义。

      据查阅,2017年12月29日,市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(下简称《办法》),即日起实施。

      《办法》明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围,其内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等,也规定了各项费用的核定方式和计费方法。

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      《办法》的出台,使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确,核算方式更加规范,成本测算更加科学、准确、客观,对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。

      《办法》共十七条,以下是全文及官方权威“条文释义”!

    《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(附条文释义)

      第一条 为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准,规范旧村庄全面改造成本的核算方式,科学测算项目改造成本,根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》,制订本办法。

      ✦【说明】本条是关于本办法编制的目的和依据。

      第二条 本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

      ✦【说明】本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。

      第三条 旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

      前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。

      ✦【说明】本条前款是根据《广州市旧村庄更新实施办法》的第四十八条规定,对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明。第二款是根据《广州市城市更新办法》第十六条“应当建立常态的基础数据调查制度”、第二十三条“纳入城市更新片区实施计划的区域,应当编制片区策划方案”、第二十九条“纳入城市更新年度计划的项目,由区政府组织编制城市更新项目实施方案”,并结合近年来“三旧”改造实践的实际情况,将此类前期工作费用列入改造成本。

      第四条 现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算(包括含拆卸、余泥排放等费用);搬家补偿费按每户2000元的标准核算(含搬出、搬进费用);屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的,按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

      ✦【说明】本条沿用了2012年8月“三旧”办印发的《关于印发〈广州市旧村庄改造成本核算指引〉的通知》(穗旧改办〔2012〕48号,下称“原指引”)中第六点的相关内容。

      第五条 历史建筑保护费用(迁建或修缮)根据具体的历史建筑保护方案确定,并计入改造成本。

      ✦【说明】本条沿用了“原指引”中第七点的相关内容。

      第六条 在不突破规划建筑总量的情况下,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

      ◇(一)以“栋”的方式核定的,住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数,或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过10%的比例上浮后核定。

      ◇(二)以“户”的方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

      以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

      ✦【说明】本条在“原指引”第一点的“‘城中村’改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积(240平方米至280平方米)控制”基础上进行了修改。依据是《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条的相关规定。

      第七条 旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形:

      ◇(一)合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的,准予按照按1:1复建,并计入改造成本;其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建,权益面积建安费用由村民自筹,不计入改造成本。

      ◇(二)合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的,按核定复建总量复建,超出面积可按房屋重置价给予货币补偿,或在不超过集体经济物业复建总量的前提下,可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则,按比例折算转化为集体商业物业,计入改造成本。

      ◇(三)2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑,可按每平方米1500元核算给予建安成本补偿,计入改造成本。

      ◇(四)2007年6月30日后建成的违法建筑,不计入改造成本。村民户籍证明应取得当地公安机关确认,其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。

      ✦【说明】本条在“原指引”第一点相关内容基础上,根据《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条的相关规定,经研究重新进行了分类调整。

      “原指引”为:“有证建筑面积按‘拆一补一’复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑,若已完善历史用地手续且符合《广州市农村住宅建设用地管理规定》(2001年广州市人民政府令第5号),经村集体批准使用宅基地的,现状房屋不超过三层半部分建筑面积按‘拆一补一’复建安置,超出部分建筑面积不予复建安置,可给予建安成本补偿;属于未经村集体批准,私自占地建设的一律拆除不予复建,可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建成的无合法证明的村民住宅一律拆除,不予补偿。”

      第八条 旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。

      ◇(一)以现有建筑面积方式核定的,集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量;2007年6月30日前建成的无合法证明的建筑,按照现有建筑面积2:1核定复建量,剩余面积可按建安成本价计入改造成本;2007年6月30日后建成的违法建筑,不予核定。

      ◇(二)以用地范围方式核定的,包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地,参照《广州市城市更新办法》有关村级工业园的相关政策,即按现有用地面积和容积率1.8(毛)计算权益建筑面积,其建安费用由村集体自筹,不计入改造成本。

      改造主体可根据实际情况选择其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况,可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积,其建安费用由村集体自筹,不计入改造成本。

      ✦【说明】本条在“原指引”第二点相关内容基础上,根据《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条、《广州市旧厂房更新实施办法》第十三条的相关规定,经研究重新进行了分类调整。

      “原指引”为:“村集体物业不能按现状建筑面积‘拆一补一’复建安置。合法的集体物业建筑面积依照‘拆一补一’予以复建安置;在改造范围内土地承载能力允许的情况下,2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业,若已完善历史用地手续的,可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量,准予复建部分建安费用纳入改造成本,不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。”

      调整依据是《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条“集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1:1核定复建量;对2007年6月30日之前建设的违法建筑,按照现有建筑面积2:1比例核定复建量;2007年6月30日之后建设的违法建筑,不予核定。”以及《广州市旧厂房更新实施办法》第十三条“对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目……在规划承载容量允许的前提下,按现状用地面积和容积率1.8(毛)计算权益建筑面积。”

      第九条 2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元为基数,并按照当年我市居民消费价格指数(CPI)涨幅每年做相应调整核算。具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。

      ✦【说明】本条在“原指引”第三点“村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算,计入改造成本”基础上对数额进行了修改。理由是:目前无合法手续不予以复建的住宅或村集体物业,一般都为框架结构,参照原市建委《广州市城建项目征收补偿标准》(送审稿)第九章十五章“国有或集体土地上未登记产权的房屋,框架结构补偿1500元/平方米”的标准,将数额调整为1500。

      第十条 临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》,结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动;集体经济物业等商业面积临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

      合法的房屋建筑与2007年6月30日前建成的准予复建的建筑,旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的,可按5年时间核算临迁费用(即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月”);旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的,可按4年时间核算临迁费用(即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×48个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×48个月”)。核算的权益建筑面积不得计算临迁费。2007年6月30日之后建成的违法建筑,不得计算临迁费。

      ✦【说明】本条对临迁费的计算单价和计算时间量进行了规定。对“原指引”第五点“住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动”的数值进行了调整;并将“可按3年临迁时间核算临迁费用”调整为“整体实施改造、一次性搬迁的,按5年临迁时间核算临迁费用;分期实施改造、分步搬迁的,按4年临迁时间核算临迁费用”。调整理由是:广州市房地产租赁管理所2014年12月发布的2014年广州市房屋租金参考价显示,部分区域的楼梯楼租金水平已经超过30元/平方米,甚至达到50多元或60多元/平方米,故本次上调住宅临迁费,同理集体物业租金水平也相应提高;根据2016年6月市政府正式印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)第二十五条规定“旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的,可按5年时间核算临迁费用;旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的,可按4年时间核算临迁费用”,故将临迁费用年限进行相应调整。

      第十一条 旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门,设施用地应当与融资用地同步转为国有。其中非经营性的设施建设投资均计入改造成本,并优先配套建设。

      ✦【说明】本条沿用了“原指引”第四点的相关内容,对部分表述进行了修改。

      第十二条 复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施,复建经济物业的建设等级,严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价(包含前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等)标准执行。

      ✦【说明】附表中综合单价的调整理由是:根据市建设工程造价管理站发布的广州市建设工程2016年参考造价(穗建造价〔2017〕10号)进行相应调整。市建设工程造价管理站发布的参考造价是单方造价,本核算指引采用的是综合造价,计入了前期费、工程建设其他费用、单体建安工程费、小区配套设施费和预备费,并计算了暂列金额,住宅项目考虑到回迁居民的收入水平情况,适当提高了装修标准。

      第十三条 整合权属范围外周边地块的改造成本,按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。

      ✦【说明】本条在“原指引”第十一点的基础上经研究进行了修改。

      第十四条 不可预见费按总改造成本的3%计算,确实需要突破的,最高不超过5%,用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。

      ✦【说明】本条沿用了“原指引”第十点的相关内容,进一步对不可预见费所包含的内容进行了说明补充。依据有《广州市旧村庄更新实施办法》第四十八条“集体经济物业租赁合同提前解约及停业损失补偿等在实施改造时可能发生的费用不在改造成本中单列,全部计入不可预见费据实列支。”

      第十五 条旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的,需提交相应的证明材料,进行充分论证。

      ✦【说明】本条沿用了“原指引”第十四点的相关内容,只对部分名词进行了修改。

      第十六条 拆迁补偿安置方案(含具体细化的补偿标准和操作办法)由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。

      ✦【说明】本条是在“原指引”第三点后一句的基础上经研究进行修改并单列。

      第十七条 本办法自发布之日起实行,有效期两年。2016年9月26日发布的《广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字〔2016〕2号)同时废止。

      来源:广州城市更新

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