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惠州房屋补偿按户算拟改为按栋算,有意见快提!

    新规起草单位惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司代表饶高营在作新规起草过程、依据及有关情况说明时称,本次对两个规定进行修改的原则是合法合规、尊重历史、照顾现实、调整标准、优化程序、明确职责。

      惠州农用地商住地工业地拟实行新的征地补偿办法。12月8日上午,《惠州市集体土地征收与补偿暂行规定》(以下简称“新规”)听证会在市国土局召开,七个县区共33名听证代表和66名旁听人员参加,并对规定的相关内容提出意见和建议。

      房屋补偿视有无安排宅基地实行不同补偿

      目前,惠州征地补偿根据《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》(即“86号令”)和《惠州市加强建设项目征地拆迁管理补充规定》(即“174号文”)执行,与惠州社会经济快速发展相比,这两个规定的部分补偿标准和方式等已不能适应当前征地补偿工作。为进一步规范惠州集体土地征收补偿工作,维护被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益,惠州对这两个规定进行修改、充实和完善。

      新规起草单位惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司代表饶高营在作新规起草过程、依据及有关情况说明时称,本次对两个规定进行修改的原则是合法合规、尊重历史、照顾现实、调整标准、优化程序、明确职责。

      其中,在备受关注的房屋补偿方面,新规根据有无安排宅基地,实行不同的补偿方式。有安排宅基地的,按房屋重置价格补偿,并给予限时搬迁奖励。

      应安排宅基地而没有安排宅基地的住宅房屋补偿,给予包括房屋价值(含宅基地)补偿和一次性签约补助。符合条件的给予放弃房屋置换一次性奖励和限时搬迁奖励。“也就是说,一般城中村征收不安排宅基地的,将可获得房屋补偿、一次性签约补助,放弃置换安置房的一次性奖励和限时搬迁奖励。”

      增一项补助金 提高两项奖励金额度

      饶高营称,在去兄弟城市调研,参考广州东莞农用地商住地工业地珠海农用地商住地工业地中山农用地商住地工业地清远农用地商住地工业地梅州农用地商住地工业地等市的征地补偿规定(办法)的基础上,结合惠州长期征地补偿工作中积累的经验,并经专家论证,新规主要从8个方面作了修改。

      为提高公平公正性和征地工作效率,房屋补偿和奖励由按户计算改为按栋计算。增加一次性签约补助,“当前被征收集体土地上的房屋的评估价值不高,但新房的价格较高,通过增加补助,缩小旧房和新房的价格差距,使房屋所有权人容易接受。”

      此外,对两项奖励金的额度进行了提高。一是提高符合房屋置换条件的住宅房屋所有权人选择一次性货币补偿奖励,由每平方米奖励500元提高到900元,提高后,每栋房屋最少奖励2万元,最多40万元。另一项是提高限时搬迁奖励标准,提高后,每栋最少奖励2万元,最多15万元。

      调整地上附着物和青苗的补偿标准

      新规修改的主要内容还有,提高了有安排宅基地的住宅房屋的重置价格补偿标准;根据征地工作实际,增加了苗圃场的补偿标准和养殖产品的补偿标准。与旧规相比,大部分地上附着物和青苗的补偿标准有所提高。

      增加对未建设或者仅建有房屋基础的宅基地的补偿内容,“以前对这一类是没有补偿的,但我们在实际操作中遇到不少这样的情况,决定符合条件的给予补偿。”另外,为了做好防止“三抢”(抢搭、抢建、抢种)工作,对没有出现“三抢”的,可给予村集体每亩5000元的奖励。

      听证焦点

      A 违法建筑怎么定性,由谁来定性?

      在听证会上,房屋补偿成为焦点。多位听证代表和专家认为房屋补偿第5类房屋中的 “违法建筑一律不予补偿”规定表述含糊,“这个违法建筑怎么定性,由什么部门来定性,是否要开出相关文书,此前执法文书是否可作为依据?”听证代表陈绍辉、李智涛直截了当地提出疑问。

      陈绍辉称他来自望江村,农村建房时报建难,但又是刚需要建房,这种情况很多,如果不明确谁来定性、定性标准,不利于推动征地工作。

      对此,饶高营称,违法建筑的定性必须要有充分的证据,“若建设时曾发出执法通知书认为是违法建筑并要求停工,应作为违法依据之一。”他称,各县区将会结合实际出台对新规的实施细则,如何定性的问题将在细则中进行明确。

      但是他的回复并不能让专家满意。市政府法律顾问、广东农用地商住地工业地伟伦律师所曾学智律师认为,在立法结构上,房屋补偿分为5类,1~4类有明确的认定标准,但第5类却只有认定的程序而没有标准,“应当有原则性或指导性的规定,县区在制定具体的实施细则时才会有指导性,这个细化关系到具体的实行,尽量不要回避。”

      饶高营则回应称,专家提得对,接下来将展开研究进行细化。

      B 按栋补偿实施是否困难?

      新规拟改按户计算补偿为按栋,陈绍辉认为这样实施起来有一定的困难,因很多村民是几兄弟合住一栋房子,还有很多是几个人出资合建,“一味按栋有一定的不合理性,应视具体情况来确定,如几户人合建的,应按户征收。”

      听证代表罗德智来自桥东,他举例称,桥东曾经有连体建筑的房屋,当时宅基地分配时,每个人分到15平方米,他建议对于兄弟姐妹合并宅基地建房,应按户来计算补偿。

      饶高营回应称,这是新规的一个重大改革。惠州此前一直按户计算补偿,但在实际操作中发现了很多问题,“经常一栋房子本来就是一个人的,结果征地时因各种利益关系要分户,地都征了半年了,还没搞清楚要分给谁,影响征地进程,也隐藏着不公平不合理的情况。”根据对珠三角兄弟市的调研,发现不少城市是按栋计算补偿,如东莞,其执行比较顺畅。

      饶高营称,合建一栋房子的情况并不多,而且如果合建的房子没有超过480平方米,按栋和按户都没有影响,影响的是有封顶的奖励金。“这些是经过调研后经很多专家论证后提出来的。”至于罗德智代表提到的按人头计算的方式,他希望能提供当时的原始资料供参考,“因为法律上一直讲的是一户一宅,没有按人头的,希望收集到原始资料再研究论证这种特例情况如何处理。”

      C 荔枝龙眼树补偿标准降低了?

      新规根据青苗的树冠投影面积大小给予不同的补偿标准。其中惠州惠阳、惠东等地种植荔枝、龙眼较多,其补偿标准备受关注。“原来执行的标准,封顶是每亩6万元,但按现在的标准,树冠投影直径6米以上单价1800元,每亩最高补偿25棵,也就是封顶价是4.5万元,比原来86号令降低了,会很难推进。”罗德智、李智涛都建议调整对荔枝龙眼的补偿标准。

      对此,饶高营解释称,86号令中对荔枝龙眼的补偿标准是每亩最高补偿30棵,上限达到6万元。但实际上是做不到的,因为其条件是每亩种植30棵,每棵冠幅达到8米以上,但实际上当每亩棵数达到30棵时,冠幅不可能达到8米,当冠幅达到8米时,每亩棵数一定小于30棵,否则就摆不下。因此,实际上现在的标准并没有降低,只是调整了有矛盾的地方。经查广州农用地商住地工业地荔枝、龙眼补偿标准,每亩最高补偿1.5万元;珠海的荔枝、龙眼补偿标准每亩最高补偿1.8万元;东莞、中山的荔枝、龙眼补偿标准每亩最高补偿3.5万元。所以说惠州的补偿标准是相对比较高的。但对于零星种植的超大树,可以提高单棵的补偿标准。”

      D 坟墓补偿标准有何变化?

      坟墓的补偿也是这次听证会的焦点。新规明确,有墓碑、后土,没有建造结构的土坟,或虽没有墓碑、后土,但的确有埋葬棺木的土坟,给予5000元/穴的补偿,不需要政府安排墓地的,增加5000元/穴。罗德智认为,相比86号令的3万多元,这一标准太低。

      饶高营称:“以前的标准确实比较高,但实际征地中发现,有的土坟没有任何标志,找都找不到。在实操中寻找认定上有一定的困难,出现过指着疑似的地方问是不是土坟,结果回答总是说是的情况。所以虽然比86号令降低了,但参考周边城市,惠州的标准是很高的。而且坟墓的补偿标准不仅考虑建造费用,还考虑了风俗习惯方面的消费等,只是没有写出来而已,但里面含了这个费用。”例如有房屋的阴城,给予5000元/座的补偿,按建筑面积计算,每平方米增加1800元的补偿,如果仅仅是建造成本,其实达不到每平方米1800元。不需要政府安排墓地的,增加5000元/座。

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