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从事土地流转事业参考:农村土地流转中租金支付模式探讨

    这种模式有利于锁定土地流转户投资成本,独享价格上涨的价差和土地产值增值的好处,因此多数土地流转户都喜欢采用固定租金支付模式。

      针对我国农村土地流转中租金支付模式存在的问题,提出了有建设性的建议,有利于促进农村土地流转,有利于农民共享改革成果。

      宿州农用地商住地工业地市埇桥区,是传统的农业大区,农产品资源丰富。被誉为:“全国超级产粮大区”、“无公害农产品生产基地”、“国家绿色农业示范区”。近年来,该区不断加快农村土地流转步伐,积极探索农村土地流转模式。截止2014年10月底,共流转土地93.46①万亩,积累了丰富的经验。

      一、土地租金支付模式

      (一)固定租金支付模式

      该区土地流转有据可查的最早可追溯到1999年,当年夏刘寨村村民王化东同志流转土地500亩,其名曰:“反租倒包”,租金是流转土地农户的当年的全部皇粮国税和杂役,形式为实物租金和劳役租金。2008年,由于全国取消了农业税,改租金为1000元/年/亩,形式为固定租金支付模式。

      采用此模式,支付给农民的租金不随土地产值的多少而作调整,即无论土地收成如何,都固定一定租金。这种模式一般采用一亩支付一固定金额租金的方法,比如1000元/亩/年。最典型的是桃沟乡张伟农业专业合作社。该在其成立之初的广告内容如下,零星废地:200元/亩/年,租期不定。连片10亩以下:500元/亩/年,租期每期3年。连片50亩以下:850元/亩/年,租期每期3年。连片50以上:1000元/亩/年,租期每期3年以上。

      这种模式有利于锁定土地流转户投资成本,独享价格上涨的价差和土地产值增值的好处,因此多数土地流转户都喜欢采用固定租金支付模式。

      (二)正常租金加额外租金

      采用此模式,一般每年都支付一固定租金,当物价上涨(小麦的保护价从1.12元/斤上涨到1.18元)或农业丰收时,再加付额外租金。最典型的是桃源镇光明村的光明村土地流转专业合作社和苗安乡刘清华。徐心华同志以每亩土地800~850元价格一次性流转土地4180亩,同时承诺:(1)流转风险保证金制度:为了防止拖延土地租金,实行了流转风险保证金制度,土地流转户如不能按时拿到租金,一律由总支书记徐新华从他的“雪鸽面粉有限公司”先行出资垫付,保证了流转户的利益。(2)听涨不停掉(3)分红:按期每亩增收一定比例分红。以2012末小麦价格1.1元/斤为基数,小麦价格每上涨0.1元/斤,租金上涨100元/亩/年。

      二、土地租金支付时间

      时间大多每年年末支付一次:如果是接麦茬,一般在第二年的“六一”前后支付全年租金。如果是接豆茬,则在“十一”前后。这等于农民向流转户提供至少半年的一笔无息贷款。也有一年支付二次,即午秋二季农忙完不久各支付一半。

      三、土地租金的理论分析

      (一)利润表模式

      假如你是埇桥区一位普通的老农民,对你的土地可以流转或不流转,假如你流转,利润表如下:(单元:元)

      收入

      出租土地收入 10001

      合计 1000

      成本 0

      净损益 1000

      合计 2010

      成本

      承包费 1000

      化肥 1.3*100=130

      农药 12*4=48

      (二)矩阵图模式

      该矩阵纵轴表示各种组合要素影响下土地增值状况,横轴表示农户收入状况。

      1、以科学技术为基础

      在第一象限,流转户实施一个新的土地耕种模式,土地重要的组织要素将发生很大变化。这些变化大多与目前科学技术有潜在的一致性,同时又考虑农民的利益。是一种双赢战略。

      2、调整分配格局

      在第二象限,流转户独享了科学技术和规模经济带来得土地增值的好处,可能会引起农民的反对。在不影响土地增值的前提下,对分配格局进行调整。

      3、加强协同作用

      在第三象限,流转户沿袭传统农业耕作模式(稳定战略),处于这种地位的流转户应考虑以下问题:一是利用科学技术的有利条件,提高土地增值率。二是利用土地租金相对稳定的时机,根据科学技术的需要,解决土地经营中的问题。

      4、重新探索

      在第四象限,流转户在处理土地增值和农民增收的关系上,遇到了极大的挑战。流转户在实施一种新的土地耕种模式时,与传统的方法没有实质区别,又与农民增收很不一致,或受到农民的抵制。

      四、建议:保值增值为基础的土地租金支付模式

      从埇桥区的列子来看,目前土地租金处于第二象限,农民没有从土地流转中得到实惠,即农民手中最大的资源――土地,没有保值。这既不符合土地资源的“稀缺性、不可再生性”本性,也不符合一旦农业用地变为工业用地,土地租金则几倍、十几倍、甚至上百倍翻番的社会现象。

      羊毛出在羊身上,土地租金的数量及支付时间是各种因素博弈的结果,全国各地情况千差万别,土地租金不可能一刀切。但各地都有一个主要农产品,比如埇桥区是小麦。土地租金模式可以以一个等式表示:一亩田的租金=1000斤小麦,即流转双方可以约定一年中某一天为支付日,以这一天的小麦的市场价为单价,乘以1000可得到土地租金。如果小麦市场价是1.22元/斤(今年元旦埇桥区市场价),则租金是1220元/亩。如果小麦市场价是1.26元(去年元旦埇桥区市场价),则租金是1260元/亩。这种模式至少具有以下优点:①可满足大多数农民对土地的预期。②可以省去三年或五年一议租金的流转。③可以避免通货膨胀对土地租金的影响。当然政府应对此模式做点锦上添花:当小麦的市场价低于一块钱时,应对低于1000元的差额对农民进行补贴。

      参考文献:

      [1]王春超.农村土地流转、劳动力资源配置与农民收入增长:基于中国17省份农户调杳的实证研究[J].农业技术经济,2011(01).

      [2]温铁军主编.中国新农村建设报[M】.福州农用地商住地工业地:福州人民出版社,2010.

      [3]刘莉君农村土地流转的国内外研究综述湖南农用地商住地工业地科技大学学报( 社会科学版) [M】2013(01)

      刘艳 农地使用权流转研究[M】 北京农用地商住地工业地:北京师范大学出版社,2010

      [4]刘璐琳.进一步完善民族地区土地流转的思考[J].宏观经济管理,2010(07)

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