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2017年:又一个土地大年 大到北京超2000亿元

    中国房地产报记者统计发现,10月30日,除了北京,广州、杭州、南京等重点城市纷纷挂牌出让土地,拉开四季度卖地大幕。

      买地是一项没有尽头的事业。在房价涨幅被止住和放缓势头后,人们发现,房地产土地出让价格仍走出一条既往的上涨曲线。

      10月30日,北京农用地商住地工业地3宗土地卖出了99亿元。至此,今年北京土地出让金收入达到2129.15亿元,在全年还剩有两个月的时间之前,历史上第二次突破2000亿元大关。

      竞争最激烈的顺义地块,被7组房企及联合体抢夺,51轮举牌后被中粮+天恒+恒基+旭辉联合体以49.5亿元拿下,溢价率50%。

      这只是一个缩影。之前的10月19日,国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1-8月份提高2.1个百分点;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。

      土地供应方面,前9月,全国供应土地面积达45678.7万平方米,较上年同期增长14.14%。徐州农用地商住地工业地赣州农用地商住地工业地无锡农用地商住地工业地等多个二三线城市土地出让创出近年新高。

      热点城市土地坚挺,依旧吃香

      中国房地产报记者统计发现,10月30日,除了北京,广州农用地商住地工业地杭州农用地商住地工业地南京农用地商住地工业地等重点城市纷纷挂牌出让土地,拉开四季度卖地大幕。

      当日,广州出让5宗地,揽金近百亿元,涵盖黄埔、番禺、南沙、花都四个区。杭州出让3宗土地,分别为大江东核心区北二路商住地块、义蓬街道住宅用地及前进片区商业地块,吸引了包括碧桂园、龙湖、金地、华侨城、阳光城等品牌房企参与争夺。

      58同城发布的数据显示,10月份,全国土地市场供应量同比增近四成,各线城市供地同比均有增加。整体来看,今年主流城市土地供应均明显增加。截至目前,北京、上海农用地商住地工业地、南京、重庆农用地商住地工业地苏州农用地商住地工业地和杭州等6个城市的土地出让金额超过了千亿元。其中,截至10月份,今年北京土地出让金额已经是历史上第二次突破2000亿元大关。

      中国房地产报记者查询北京市国土资源局网站显示,截至今年的11月16日,北京年内还有11宗经营性地块拍卖,起始总价443.08亿元。算上目前已经成交的2129.15亿元,2017年全年,北京土地出让金将至少突破2572.23亿元,会创下历史新高。

      具体来看,北京年内已经出让52宗住宅用地,累计地块的规划面积合计达650万平方米,相比2016年全年上涨了196%。其中70年持有型出租房用地年内达到了82.85万平方米,共有产权房面积达到了167.87万平方米,占住宅土地总面积比例高达26%。

      亚豪机构市场总监郭毅认为,今年北京土地成交创新高与开发商布局一二线城市的战略以及北京加大土地供应有着直接关系。从开发商的角度来说,虽然一二线城市调控不断,但是市场需求仍存在着大的爆发力,仍是开发商投资和关注的热点,会把大量资金投向此处。今年北京土地出让市场的新特点,除了加大土地供应规模,更重要的是调整了供应结构,从保障型的住宅供应到首次改善型产品,再到高级改善型的产品,形成了一个完整的供应局面,而这样的一个土地供应格局将在未来五年持续体现。

      中原地产首席分析师张大伟认为,最近北京住宅土地竞争激烈度降低,但从参与竞争土地的企业数量看,房企依然处于拿地补库存状态中,所以包括共有产权等地块,开发商依然积极出价。虽然地价超过房价的现象基本消失,但对于房企来说,拿地的难度依然很大,房企依然要从降低管理成本,加大地下、车位等开发强度寻找利润。

      三四线城市“出头” 房企成功补仓

      10月31日,距离北京上千公里的安徽农用地商住地工业地阜阳农用地商住地工业地市,成功出让了3宗商业住宅混合用地和一块商业用地,总面积33.78万平方米,总成交额18.59亿元。其中一块商业住宅混合用地被中国恒大竞得,楼面地价2747.77元/平方米,溢价率83%。

      中国房地产报记者梳理发现,阜阳市土地出让金收入在前三季度已经超过200亿元。

      不止阜阳,一批三四线城市的土地出让金收入规模同样出现迅速提升。来自中原地产方面的数据显示,今年前三季度,佛山农用地商住地工业地出让金为658亿元、嘉兴农用地商住地工业地市出让金为518亿元、宁波农用地商住地工业地市为448亿元,而温州农用地商住地工业地、徐州、无锡、常州农用地商住地工业地湖州农用地商住地工业地金华农用地商住地工业地漳州农用地商住地工业地等三四线城市卖地均超过200亿元。

      从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调。高价地在政策性约束与主管部委的监督之下,出现数量减少态势。

      在企业拿地方面,碧桂园、新城控股、中海地产、绿城中国、万科等房企态度积极。中原地产研究中心数据显示,截至2017年9月,拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达到17711.8亿元,与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比,涨幅达到48%。中原地产首席分析师张大伟表示,目前,上述50家房企已有26家房企拿地金额超过200亿元,2017年前9月拿地超过100亿元的企业有49家。2016年同期,超过100亿元的只有37家。

      以中海地产为例,10月30日,其以总价13.5亿元竞得北京房山一宗公建混合住宅用地。

      11月1日,中海地产以总价8.17亿元竞得扬州农用地商住地工业地一宗住宅用地。

      而绿城在10月30日,以8.02亿元和12.95亿元竞得两宗杭州低密度涉宅用地。

      从2013年开始,全国的土地出让金收入就呈现一路上涨的走势,2017年7月地方政府土地出让收入累计增长37.3%。其中,2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元,仅次于2013年和2014年。

      在供地面积上,表现最突出的是徐州。今年前三季度,徐州市供地面积达26385亩,较2015年与2016年同期有3000至5000亩的提高。在同期全国大中城市土地供应面积排行榜中,仅次于重庆位列第二。

      目前,2017年土地市场尚未正式完结,对于房企,成功补仓还有些许时间。

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