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淳安县农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证实施细则

    本细则所称农村宅基地是指依法取得用于建造住房及其附属用房的农村集体建设用地。农村宅基地的所有权属于村集体,村民只有使用权。

      淳安县农村宅基地使用权及房屋所有权

      登记发证实施细则

      第一章 总 则

      第一条 为进一步加强和规范农村宅基地使用权及房屋所有权登记行为,保护权利人合法权益,依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《浙江农用地商住地工业地省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)和《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)等法律法规政策规定,结合我县实际,制定本细则。

      第二条 本细则适用于我县行政区域内所有农村宅基地使用权及房屋所有权的登记工作。

      本细则所称农村宅基地是指依法取得用于建造住房及其附属用房的农村集体建设用地。农村宅基地的所有权属于村集体,村民只有使用权。

      本细则中所指的确权、登记、发证是农村宅基地使用权及房屋所有权的确权、登记、发证。

      农村宅基地使用权及房屋所有权登记是以户为基本申请单位进行登记,相关权利人为户共有人,由登记确认的户主持证。

      第二章 原 则

      第三条 依法登记原则。按照相关法律、法规、规范性文件规定,农村宅基地使用权及房屋所有权登记必须依法进行登记。

      第四条 依申请登记原则。申请农村宅基地使用权及房屋所有权登记,申请人应当向不动产登记机构提出申请,并提交申请登记材料。

      申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

      第五条 房地权利一致原则。村民申请农村宅基地使用权及房屋所有权登记,应当遵循产权清晰、房屋所有权权利人与房屋宅基地使用权人一致原则,宅基地及房屋依法转移时,应当一并转移,确保房地权利主体相对应。

      第六条 尊重历史,稳妥推进原则。坚持“权属合法、界址清楚、一户一宅、法定面积”的前提下,妥善处理农村村民建房管理中存在少批多建、未批先建等历史遗留问题,做到“先易后难,先简后繁,先确权后发证”,切实维护村民合法权益。

      第三章 权属的确认

      第七条 原已经合法审批的宅基地及房屋,提供合法审批资料按批准面积进行确权(未达到批准面积的按房屋实际面积确权)。

      第八条 严格按照先确定宅基地使用权、再确定农民住房所有权的思路,分步做好农村宅基地及住房历史遗留问题的处理工作。农村宅基地使用权和房屋所有权可分不同阶段进行权属确认:

      (一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上,对该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

      (二)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的,且在1993年11月1日后未发生变化的,在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上,根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权;对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。

      (三)1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46 号)出台前,农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的,在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上,对已确定宅基地使用权范围内的房屋,补办村镇规划审批手续后,按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权;对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积,不予确定房屋所有权。 农民占用经依法批准的宅基地建房,但未办理村镇规划审批手续的,补办村镇规划审批手续后,按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。

      (四)2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件出台后,农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的,一律按现行政策处理。

      (五)农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的,按照“三改一拆”工作相关政策应当拆除的,坚决予以拆除。对符合浙政办发〔2014〕73号文件规定,允许补办审批手续的,应当先处理(处罚)、后补办,村镇规划和用地审批手续要同步补办。对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的,经乡镇政府会同县级住建、国土、无违建指挥部等部门认定,可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房,超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。

      (六)不动产登记时能区分超占位置的,应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积;未能区分超占位置的,应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权,只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。

      (七)按照房地不可分离的原则,农村宅基地与住房权利主体应当相符,不动产登记时以权利人或户主进行登记,权利主体的确定应当符合男女平等的基本国策。 农村宅基地与住房权利主体不相符时,应当重新确定权利主体,权利主体相符后予以登记。农村宅基地及住房依法转移时,应当一并转移,确保宅基地与住房权利主体相符。

      第九条 其他权属确认的情形。

      (一)农户符合分户条件要求分户申请宅基地使用权及房屋所有权登记的,凭房屋分户析产协议书等相关资料办理宅基地使用权及房屋所有权分户登记。宅基地使用权及房屋所有权按分割或分摊面积登记。

      (二)夫妻离婚涉及分割房产而申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的,申请人可持离婚证、离婚判决书或调解书及离婚财产分割协议,按所分得的合法房屋面积,申请转移登记。登记时离婚双方分别按分割或分摊面积登记,并明确具体财产份额。

      (三)两户或两户以上农户共同使用一处宅基地的,由相关农户自行协商确定各自使用范围,能够确定各户准确使用界线的,按确定的使用界线分割单独确权登记;不能确定各户准确界线但能够确定各自分摊面积的,按协商确定的分摊面积办理确权登记。

      (四)因法定继承房屋申请登记的,申请人可持公证的材料或者生效的法律文书,申请宅基地使用权和房屋所有权转移登记。不提交经公证的材料或者生效的法律文书,可参照《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范(试行)〉的通知》(国土资规〔2016〕6号)规定程序办理,也可按以下程序办理:

      (1)存在2人以上继承人的必须由全部合法继承人本人签署《农村房屋继承协议》;非本人签署的,须提供授权委托书。

      (2)所在村民委员会见证意见。

      (3)在宅基地所在自然村和行政村公示7天,且无异议。

      确权登记时,在登记薄和证书附记栏内注明“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。若合法继承人非本集体经济组织成员的,在登记薄和证书附记栏内还需注明“继承所得,该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

      (五)涉及农民公寓的(指新农村建设、地质灾害搬迁、下山脱贫等原因,使用集体土地统一规划新建的成套单元楼)分摊土地面积按照农村宅基地审批到位后,以套为单元办证到户;在“附记”栏内注明“农民公寓,按农村宅基地审批取得和管理”。

      (六)农户在农村原有合法住房,现该户户口已全部转为城镇居民或落户城镇的,其在农村合法取得的宅基地可按规定确权登记。

      第十条 有下列情况之一的,暂缓登记发证:

      (一)土地权属及地上产权有争议的;

      (二)土地及房屋违法违规行为尚未处理的;

      (三)房屋存在严重安全隐患的(D级危房);

      (四)其他暂缓登记的情形。

      第十一条 有下列情况之一的,不予登记发证:

      (一)非法取得农村宅基地的;

      (二)非农村集体经济组织成员(如城镇居民、外来人口等)在农村违法购买和建造住宅申请农村宅基地使用权登记的;

      (三)其他不予登记的情形。

      第四章 登记发证

      第十二条 依据《不动产登记条例》,淳安县国土资源局为我县农村宅基地使用权及房屋所有权登记机关,淳安县不动产登记服务中心为我县农村宅基地使用权和房屋所有权登记发证的具体业务承办部门,具体负责我县农村宅基地使用权及房屋所有权的受理、权属调查、信息录入、审查、缮证、档案整理等具体工作。

      第十三条 农村宅基地使用权和房屋所有权登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等。本实施细则主要是指首次登记,其他相关登记按不动产登记的有关规定执行。

      第十四条 农村宅基地使用权和房屋所有权登记应当按照不动产单元进行登记。原则上以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记。

      第十五条 登记户主的确认按审批资料确认,如无审批资料的由村集体经济组织和乡镇确认,户共有人应与建房审批时的文件(如农村私人建房审批表)确认的人员一致,如原资料未确认,户共有人应经房屋和土地所在地村集体经济组织和乡镇确认。

      第十六条 本次集中统一登记发证程序:

      (一)测绘与权属调查。需进行农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证村民在申请登记发证前,委托有资质的中介机构对其房屋和土地进行测绘,形成完整的农村宅基地及房屋不动产产权登记材料权籍调查成果,做到一宗一档。

      (二)申请。农户持权属核实调查资料和图形成果,申请人身份证、户口簿、门牌证、用地批文等资料向所在乡镇农房登记领导小组办公室提出登记发证申请。

      (三)受理。乡镇农房登记领导小组办公室初步审查,对产权明晰基本符合相关要求的,予以受理。

      (四)联审。对公告结束后无异议的,由乡镇农村农房登记领导小组组织相关人员召开集体联审会议。根据本《实施细则》,对申请发证的农村宅基地使用权及房屋所有权进行分类联审,对每宗宅基地及房屋出具权属认定审核意见;对农户房屋质量安全进行认定,出具《淳安县集体土地上个人房屋安全认定意见》

      (五)登记应具备以下相关材料:

      1.不动产登记申请书;

      2.宗地图和房屋测绘图;

      3.申请人身份证(复印件),如委托办理的,应提交授权委托书和委托代理人身份证复印件;

      4.申请人户口簿(复印件),门牌证(复印件);

      5.不动产权属来源证明文件,用地审批文件,乡镇出具的《淳安县农村私人建房补办用地、规划审批呈报表》、权属确认表。是违法用地的,提供违法用地已作处理的相关证明资料或乡镇已按“三改一拆”政策处置到位的证明材料;

      6.《乡村建设规划许可证》;

      7.《淳安县集体土地上个人房屋安全认定意见》;

      8.询问事项记录;

      9.原登记的《集体土地建设用地使用证》原件;

      10.应提交的其他资料。

      以上资料如是复印件,需提交原件核对。

      (六)登记发证。乡镇根据本《实施细则》要求,对农村宅基地使用权及房屋所有权登记进行审核,审核后符合登记条件的,将登记事项在土地所在村民委员会村务公示栏内进行公告,公告期15个工作日。

      公告期满后无异议的,由淳安县不动产登记服务中心进行审核登记、缮证。缮证完成后由由乡镇统一发给申请人。

      积极推行农村宅基地使用权及房屋所有权登记代理制度。

      本次集中统一登记发证完成后,日常农村宅基地使用权及房屋所有权登记按照本户申请、乡镇受理(安排测量)、审核公示、不动产登记中心登记发证程序办理。

      第十七条 人民法院有生效的法律文书和协助执行通知书的,按其执行通知书办理。

      第五章 附 则

      第十八条 各乡镇应建立健全农村宅基地使用权及房屋所有权登记领导小组及办公室并发挥领导小组集体联审制度的作用,切实解决和规范我县农村村民建房的审批、确权登记发证工作。

      各机关部门要按照各自职责,协同做好农村宅基地和房屋的确权登记工作。国土局负责农村宅基地和房屋的确权登记工作,对符合确权登记发证的及时予以办理。住建局要加强农村房屋质量安全认定和规划管理,指导乡镇对农村房屋质量安全进行认定。财政局要保障农村宅基地及房屋权籍调查、登记发证、信息化建设等工作经费。

      第十九条 本实施细则自2017年11月1日起施行。试行期间,若上级有新规定,则从其规定。

      第二十条 本实施细则由县国土资源局组织实施。

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