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香港计划更改210幅土地规划增加住宅供应,七成是公营房屋

    林郑月娥上周三在做行政长官发言时表示,香港政府将以公私营混合发展方式推出港人首置上车盘,计划明年年中公布“首置”计划内容。

      备受关注的“港人首置上车盘”计划在10月11日《施政报告》中未公布细节,令市场普遍失望。上周末,香港特区行政长官林郑月娥参与香港电台节目录制,回应听众关切时表示,施政报告中最难的部分是房屋政策,因为会牵一发动全身,需要平衡新旧政策,需要社会共识增加土地供应,如果房屋政策的解读不清晰,市场有可能出现不能预测的反应。

      林郑月娥上周三在做行政长官发言时表示,香港政府将以公私营混合发展方式推出港人首置上车盘,计划明年年中公布“首置”计划内容。

      香港发展局局长黄伟纶在接受另一家香港电台访问时表示,香港住宅用地需求较严峻,特区政府过去一段时间找到210幅土地进行改划(变更土地规划)工作,如果全部成功改划,预计可提供31万个住宅单位,其中七成是公营房屋。在210幅土地中有约25幅是近期物色到的,可以提供约6万个单位,可见政府规划重视满足市民对公营房屋土地的殷切需求。

      31万个住宅单位中七成是公营房屋,也就是超过21万个住宅单位是公营房屋,足可见香港政府进取之心。香港《长远房屋策略》2016年进度报告推算,2017年至2026年度为期十年的长远房屋需求供应目标约为46万个单位。公私营房屋新供应的比例继为60:40,即公营房屋供应目标为28万个单位,私营房屋供应目标为18万个单位。

      尽管如此,未来十年的规划供应依然难解香港当下的燃眉之急。澎湃新闻了解到,截至2016年12月底,香港约有14.88万名一般公屋申请者及13.35万名配额及计分制下的非长者一人申请者。目前,一般申请者的平均轮候时间为4.7年。

      来自中原地产一份最新的报告指出,租金不断上升,香港居屋低价单位数量正随之减少。2017年第三季居屋月租低于10000元的租盘主要来自北区。该季度居屋月租低于10000港元的租赁比例为11.0%,跟第二季的11.5%相若。 预计香港经济持续向好,租金将会稳步上升,2018年全港居屋月租低于10000港元的租盘比例或降至半成水平附近。

      据香港文汇报报道,林郑月娥坦言,“我必须承认,是的,虽然现在我清楚阐释我的房屋哲学,推出创新的想法,包括重置房屋阶梯,但最终仍需要土地,才能完全满足市民的渴望。现时最困难的部分是,如何在取得社会共识下增加土地供应,应付香港现在及未来的需求。”

      在节目上,有市民询问能否确保农业在香港可得到保障,不要改变农地作为居住用途。林郑月娥回应指,不能承诺每寸农地在香港可得以保存,因为这是很不现实的,并强调社会要平衡住屋及农业的需要,因为土地在香港是有限的,“1100平方公里的香港土地,只有25%至26%是被发展作为不同用途,当然很大部分是郊野公园土地,是受到法律保护的。”

      被问及发展郊野公园边陲土地问题,林郑月娥指出,这只是其中一个土地来源,但在过去日子,每当特区政府希望在维多利亚港以外寻找土地时,均会遇到反对声音,期望社会可在“土地供应专责小组”认真讨论,说明各种寻找土地方法的利弊,然后选用最合适的方法。

      对于土地供应不足,黄伟纶指出,210幅土地只能应付六七年的房屋土地供应,而且部分土地更改规划需要时间,并要配置社区设施,若停止觅地工作,将出现土地不足问题,政府在更改规划前会做好研究,确保交通配套及通风等达标。

      他提到,日后的供应要靠几个大的新发展区,提供约22万个单位,其中粉岭北和古洞北新发展区可以供应大约6万个单位,但觅地工作仍然刻不容缓。

      黄伟纶在节目后被问到发展商持有农地数量及如何配合新市镇发展,他指出,土地供应专责小组列出的土地供应选项中,包括利用私人发展商土地的可能性,专责小组其后会讨论。

      中原地产研究部高级联席董事黄良升10月15日指出,9月份香港主要三个区域(香港、九龙及新界)的二手私人住宅买卖合约登记均较8月份录得上升,显示二手楼市活跃,反映楼市气氛旺盛,开发商积极推售新盘,加之刚需强大,刺激居民置业需求,带动二手私人住宅登记上扬。连续两周微跌的中原城市领先指数CCL,10月下旬预计将会重拾升轨,突破连续12周于160点左右徘徊的局面。而施政报告推出多项房屋政策,市场需时消化,对楼市的影响仍有待观察。(CCL每周发布,它是基于中原地产的合约成交价编制的,用于反映香港最新的地产市场价格变动,包括大型单位、中小型单位和大型屋苑指数。指数的基期为1997年7月首周,基期指数定为100。)

      此外,香港2017年前三季度价值500万港元或以下的一手私人住宅买卖合约登记录1662宗,总值66.31亿港元。过去十年低价上车一手新盘交投大幅下降,由2007年的逾1万宗水平,急跌至2017年全年估计约2000宗,跌幅约八成。

      黄良升称,可见香港楼价持续上升,与开发商推出新盘时定价走高有关。中原地产预计今年全年价值500万港元或以下的一手买卖将比2011年的2305宗更低,这将创下1996年有记录以来的22年历史新低。

      在二手住宅方面,中原地产预计, 今年全年价值500万港元或以下的二手买卖同样将创22年历史新低。目前,香港新界区是上车盘的主要集中地,而香港岛和九龙区500万港元或以下的二手大型屋苑买卖已近乎绝迹。

      中原地产数据显示,香港2017年前三季度价值500万港元或以下的二手私人住宅买卖合约登记录1.3165宗,总值481.18亿港元。二手低价上车盘买卖走势亦显著向下,2010年超过9万宗,近七年持续下跌,估计2017年全年约1.6万宗,跌幅约八成。

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