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佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法

    为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

      佛府〔2012〕2号

      各区人民政府,市政府各部门、直属各机构:

      现将《佛山农用地商住地工业地国有土地上房屋征收与补偿办法》印发给你们,请认真贯彻实施。

      二○一一年十二月三十日

      佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法

      第一章 总 则

      第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 为了公共利益的需要,在本市市辖区范围内征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)公平补偿的,适用本办法。

      第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

      第四条 市人民政府负责本市的房屋征收与补偿监管工作;各区人民政府负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。

      市住建管理局是市国有土地房屋征收部门(下称市房屋征收部门),对区国有土地房屋征收部门(下称区房屋征收部门)的房屋征收与补偿工作进行指导、监督。区房屋征收部门负责具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。

      发展改革、国土规划、住建管理、财政、公安、工商、文化、教育、民政、街道办等有关部门应当按照各自职责分工,协同实施本办法。

      第五条 区房屋征收部门主要职责是:

      (一)拟定征收补偿方案;

      (二)组织对拟征收项目进行社会稳定风险评估工作,提出应急预案;

      (三)对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,并会同有关部门对未经登记的房屋及其他建筑进行认定与处理;

      (四)协调有关部门对拟征收范围内房屋及其他建筑等暂停办理相关手续;

      (五)拟定房屋征收决定和补偿决定;

      (六)根据法律法规规定委托有关机构实施征收与补偿;

      (七)负责房屋征收补偿档案的管理;

      (八)完成法律法规规定的和本级人民政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

      第六条 区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

      区房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

      第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

      监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

      第二章 征收决定

      第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由区人民政府作出房屋征收决定:

      (一)国防和外交的需要;

      (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

      (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

      (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

      (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

      (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

      第九条 依照本办法第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

      区人民政府应从地区经济社会发展的实际出发,按照本地区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制年度征收计划。各区房屋征收部门应于每年10月31日前将本区下一年度的征收计划送市房屋征收部门汇总。

      市房屋征收部门汇总各区的年度征收计划会同市发展和改革部门对各区人民政府编制的年度征收计划进行审核,并报市人民政府批准。

      第十条 承担政府组织实施的公共利益项目的单位, 需要征收国有土地上房屋的,应向区房屋征收部门提交征收申请并附以下材料:

      (一)发展和改革部门出具的征收后拟建项目符合国民经济和社会发展规划的意见;

      (二)城乡规划部门书面出具的拟征收范围用地符合城乡规划和专项规划的意见(应包含红线图);

      (三)国土资源部门书面出具的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划要求的意见;

      (四)其他需要提交的材料。

      第十一条 区房屋征收部门应根据规划部门出具的项目红线图确定房屋征收范围报区人民政府批准执行。

      区房屋征收部门应将房屋征收范围及本办法第十条规定的材料报市房屋征收部门备案。

      第十二条 房屋征收范围确定后,区房屋征收部门应当在征收范围内予以公布。房屋征收范围内不得实施下列行为。违反规定实施的,不予补偿。

      (一)新建、扩建、改建房屋及附属物;

      (二)办理户口的迁入和分户,但因婚姻、出生、回国、军人退出现役、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外;

      (三)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;

      (四)改变房屋、土地用途;

      (五)房屋的分割、转让、租赁和抵押;

      (六)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

      (七)其他不当增加补偿费用的行为。

      区房屋征收部门应当就前款所列事项,以书面形式通知发展改革、国土规划、住建管理、工商、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

      第十三条 区房屋征收部门或接受委托的房屋征收实施单位应组织人员开展调查登记工作:

      (一)征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况;

      (二)被征收人是否具备享受社会保障住房条件、对补偿方式的选择情况;

      (三)因房屋征收造成停产停业、物资、设备搬迁、企业纳税及职工工资等情况;

      (四)其他有关情况。

      区房屋征收部门或房屋征收实施单位调查登记时,房屋所在地街道办事处和居民委员会应当予以协助,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

      第十四条 房屋征收范围确定后,区房屋征收部门应当报区人民政府组织国土规划、住建管理等相关部门对征收范围内未经登记的建筑,以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。

      第十五条 被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,以房屋登记簿为准。房屋对应的土地用途以土地登记用途为准。

      第十六条 区房屋征收部门根据调查情况拟定征收补偿方案。房屋征收补偿方案应当包括以下主要内容:

      (一)征收范围、补偿方式和标准;

      (二)产权调换房屋的区位与状况;

      (三)过渡方式和期限,奖励与补助标准;

      (四)停产停业损失计算标准;

      (五)其他应该纳入补偿方案的内容。

      第十七条 区房屋征收部门应当将补偿方案报区人民政府组织论证,发展改革、国土规划、住建管理、财政等有关部门应当参加论证。

      征收补偿方案经论证后,区人民政府应当公开征询公众意见,征询意见的期限不少于30日。

      第十八条 区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时向社会公布。

      因旧城区改建需要征收房屋,1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,区人民政府应当组织由被征收人、公众代表、房屋征收部门参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表可包括被征收房屋所在地街道(镇)、社区(村)组织代表、人大代表或者政协委员等。

      区房屋征收部门应当根据听证会意见对房屋征收补偿方案进行修改后报区人民政府。

      第十九条 区人民政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估;社会稳定风险评估工作由房屋征收部门会同公安、民政、人力资源、社会保障、信访部门及镇人民政府、街道办事处、基层组织进行论证,并形成房屋征收社会稳定风险评估报告和应急预案。

      房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上的,应当经区人民政府常务会议讨论决定。

      第二十条 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用,安置补偿房屋应明确或动工兴建。

      第二十一条 区人民政府作出房屋征收决定后应当在征收范围内公告,并且在公开发行的报纸上刊登和在区政府门户网站上公告。公告应当载明以下内容:

      (一)征收的目的和依据;

      (二)征收的地点和范围;

      (三)房屋征收补偿方案;

      (四)房屋征收部门和征收实施单位;

      (五)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确等的处理办法;

      (六)房屋征收范围内安全工作的负责单位;

      (七)行政复议、行政诉讼权利;

      (八)索取房屋征收相关资料以及咨询地点;

      (九)其他应当公告的事项。

      区房屋征收部门应当在区人民政府作出房屋征收决定之日起3个工作日内,将征收决定及征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门备案。

      第二十二条 区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

      房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

      第二十三条 被征收人对区人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

      第三章 征收评估

      第二十四条 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋的评估价格,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

      具有相应资质的房地产价格评估机构,由市住建管理部门在该部门网站上定期公布。

      第二十五条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人采取少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由各区人民政府根据省政府的有关规定自行制定。

      第二十六条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

      房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。具体评估工作按照中华人民共和国住房和城乡建设部2011年6月3日公布的《国有土地上房屋征收评估办法》执行。

      第二十七条 房地产价格评估机构有下列行为之一的,市住建管理部门应当将其列入信用档案并在两年内禁止将其列入房屋征收评估机构公示目录:

      (一)未依照约定及时出具评估报告次数累计达两次的;

      (二)评估报告经鉴定存在重大技术问题次数累计达两次的;

      (三)接受评估委托后无正当理由拒绝继续房屋评估的;

      (四)拒不按房地产价格评估专家委员会鉴定意见修改评估报告的;

      (五)出具虚假评估报告,评估结果严重失实的;

      (六)擅自转让房屋征收评估业务的;

      (七)出现其他违法违规行为的。

      第四章 补偿与安置

      第二十八条 作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予的补偿包括:

      (一)被征收房屋价值的补偿;

      (二)被征收房屋装修、附属物价值的补偿;

      (三)搬迁补助费、临时安置补助费;

      (四)因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。

      第二十九条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

      被征收人选择房屋产权调换的,区人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

      具体办法由各区人民政府自行制定。

      第三十条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的区人民政府应当优先给予住房保障。

      征收个人住宅,被征收人均建筑面积不足当地最低住房保障标准的,可增购不足部分。具体办法由各区人民政府制定。

      因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供改建地段房屋或就近地段房屋。

      第三十一条 征收公益事业用房的,区人民政府应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建或产权调换,或者给予货币补偿。

      第三十二条 征收未经登记的建筑,根据国土规划、住建管理等相关部门意见进行处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

      第三十三条 征收设有抵押的房屋,被征收人与抵押权人在征收补偿方案确定的签约期限内未能就变更、注销抵押权达成协议的,由房屋征收部门报区人民政府作出征收补偿决定。

      抵押权人可对抵押房屋的补偿款项或产权调换房屋主张相应权利。

      第三十四条 征收已登记房屋的附属设施,属天井、庭院、花园的,可给予适当补偿,具体补偿标准和方式由区人民政府确定。

      对于合法房屋基底所占面积外的合法国有土地使用权面积,应给予适当补偿,具体补偿标准和方式由区人民政府确定。

      第三十五条 因征收造成非住宅房屋停产停业损失的补偿,由各区人民政府根据省政府的有关规定自行制定。

      第三十六条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费或负责其搬迁。

      选择房屋产权调换的,在过渡期限内,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

      搬迁补助费、临时安置补助费具体补偿标准和方式由区人民政府确定。

      第三十七条 被征收房屋内装有电话、广播、有线电视线路、网络和煤气管道等,房屋征收部门应按省、市有关主管部门规定的标准向被征收人支付迁移费。

      被征收人在房屋征收期间的水、电费、卫生费等费用应自负。

      第三十八条 被征收人的过渡期限,按房屋征收部门与被征收人在征收补偿协议中约定的期限计算。由房屋征收部门提供周转房的,迁入补偿安置房时,被征收人必须按时腾退周转房。

      由于房屋征收部门的原因导致过渡期限超过征收补偿协议约定期限的,对于自行安排住处的被征收人,从逾期之月起,临时安置补助费增加50%;对于由房屋征收部门提供周转房的被征收人,从逾期之月起应付给50%的临时安置补助费。

      区房屋征收部门与被征收人对前款另有约定的从其约定。

      第三十九条 房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度,具体奖励标准和方式由区人民政府制定。

      第四十条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立征收补偿协议。

      征收补偿协议订立后,一方当事人不履行征收补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

      第四十一条 被征收人应当在收到全额补偿款项或迁入补偿安置房时,向房屋征收部门交回被征收房屋的国有土地使用权证、房地产权证,由房屋征收部门办理注销手续。国土规划、住建管理部门应当予以注销。

      第四十二条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,由房屋征收部门报请作出征收决定的区人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

      被征收房屋所有权人不明确、产权纠纷尚未解决的,征收补偿方式原则上采取产权调换。

      补偿决定应包括本办法第四十条第一款规定的有关补偿协议的事项。

      征收补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。

      被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

      区房屋征收部门应当在区人民政府作出房屋征收补偿决定之日起3个工作日内向市房屋征收部门报备。

      第四十三条 公安、教育、邮政电信、供水等部门应凭房屋征收补偿协议,按有关规定给予被征收人办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电以及转学、转托等手续,不得借故不予办理。

      第四十四条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

      作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

      任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

      第四十五条 有下列情形之一的,由区人民政府依法申请人民法院强制执行:

      (一)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的;

      (二)补偿协议订立后,被征收人拒不履行征收补偿协议约定的义务,经市、区房屋征收部门依法提起诉讼,法院作出生效判决,判令被征收人履行协议约定的搬迁义务被征收人不履行的;

      (三)被征收人在法定期限内申请行政复议,行政复议决定维持征收补偿决定的,被征收人未在法定期限内提起行政诉讼的;

      (四)被征收人提起行政诉讼,法院作出生效裁判,驳回其起诉或诉讼请求的;

      (五)其他依法可以申请人民法院强制执行的。

      申请人民法院强制执行应当报市房屋征收部门备案。

      强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

      第四十六条 区房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布,定期报市房屋征收部门。

      审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

      第五章 法律责任

      第四十七条 市、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第四十八条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

      第四十九条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

      第五十条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

      第五十一条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六章 附 则

      第五十二条 法律、法规对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的,依照有关的法律、法规执行。

      第五十三条 本办法自公布之日起施行。1998年7月6日佛山市人民政府公布的《佛山市区房屋拆迁管理规定》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。

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