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“香港土地出让模式”是如何处理“续期”的?

    差饷国内很多人没听过,实际上就是房产税。差饷的正式名称是地税或土地税(Rates, Land Rates),是间接税的一种,差饷是香港对地税的说法,金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算,由政府向房屋或土地的拥有者征收。

      在内地一直被争议的土地出让制度,70年产权,这些规矩实际上都是抄袭的香港模式,国内的土地出让制度在很大程度上是借鉴香港的官地批租制度。那么既然借鉴了香港的土地出让制度,在产权到期后,香港是怎么解决的呢?

      先看一下国内的法规:

      2007年10月通过的《物权法》的规定是:

      第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

      2007年8月通过的《城市房地产管理法》的规定是:

      第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。 经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金

      法律写的是土地使用权到期,自动续期,应该提前申请,而且应该交钱。但是应该交多少钱,没说。

      那么国内目前发生这种情况如何做的?凤凰财经披露了五个案例,各地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》,而不是物权法。其中青岛农用地商住地工业地深圳农用地商住地工业地温州农用地商住地工业地政府至少都认为土地期满续期是有偿的。深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”,一般不过几百块、上千块,而温州执行的是“市场评估地价”,就是同类型的土地公开出让的价格大概是多少钱,续期费用远超深圳、青岛。

      那么香港是如何做的?

      先看一下香港的法规:

      香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约(续期)条例》。

      法规处理方式:

      处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限。

      续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差饷的3%。

      差饷国内很多人没听过,实际上就是房产税。差饷的正式名称是地税或土地税(Rates, Land Rates),是间接税的一种,差饷是香港对地税的说法,金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算,由政府向房屋或土地的拥有者征收。

      按照法律,差饷为房产年度总租金的5%,依此换算,续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%,3%*5%=房产年租金的千分之1.5,即1.5‰。国内房租一般是房价总价的5-8%左右,也就是房租收益率。那么实际上土地续期费用就是房价的,1.5‰*8%=万分之1.2左右,一个100万的房子,一年交个100多,只是象征性的。因为未来内地房产税也是会收的,也会按照房地产总值一个比例征收,所以若高额征收续期费则属于双重收费。

      负责征收和估值的差饷的,香港有个专门的部门——差饷物业估价署。该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价,按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款,一般的征收率为5%。

      所以国内房屋产权陆续到期,不交钱续期是不可能的。但是交多少钱?按照香港模式,交的钱可不是按照土地出让费来算的,而是按照租金乘以一个比例每年都交,相当于房产价值万分之一左右,大多数人完全可以承受。国内房产价值暴增,如果按照土地出让的标准来征收,对于普通老百姓就是一次灾难,所以既然我们抄袭了香港模式,就请抄袭到底吧。

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