新春祝福1 地合自营1 018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》1
热点资讯

农地抵押贷款试点中政府的作用

    农地抵押贷款旨在深化农村产权制度改革,完善金融服务体系,创新金融服务方式,拓宽融资渠道,满足新型城镇化的金融服务需求,进而促进农业增效、农民增收和农村发展。农地确权是在农业厅、农业局、县政府、镇政府和村集体共同合作下实现的。

      2012年省政府出台《广东农用地商住地工业地省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》,在有条件的县试点农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押。此后蕉岭、德庆、阳山和佛冈等县市开展农地抵押贷款试点,目前部分县市已经走完最后一道工序,农户与银行签订了贷款协议,获得了生产资金,并投入农业生产。截至今年8月,开展农地抵押贷款的县市正在或者已经完成了土地确权工作,部分县市建立了农地交易市场,成立了农会或者农村合作组织,正在建立和完善农户征信系统。农地抵押贷款的试点工作取得了阶段性成果。

      一、农地抵押贷款中政府发挥了重要作用

      农地抵押贷款旨在深化农村产权制度改革,完善金融服务体系,创新金融服务方式,拓宽融资渠道,满足新型城镇化的金融服务需求,进而促进农业增效、农民增收和农村发展。农地确权是在农业厅、农业局、县政府、镇政府和村集体共同合作下实现的。由于农地被分割承包经营,政府要对每块地进行确权,如果农户有三亩地,分散在四个不同地方,该农户将有四块土地确权证,因此农地确权的工作量大。

      农地确权只是农地经营权抵押的必要条件,要实现抵押贷款的目的,农地经营权还要流转,只有实现农地经营权规模化,才能降低金融机构单笔交易成本。为此,地方政府搭建了土地流转交易平台。以阳山为例,政府建立土地流转信息员制度,乡村的土地流转信息员收集和整理土地流转信息。对于小规模的土地流转,在镇财政所就可以登记完成,对于大规模的,需要到市土地交易中心,实施招、拍、挂方式流转。但农户对土地流转的意愿不强,土地流转给农户带来的好处不明显,如果没有政府的积极参与,难以实现土地经营权的集中。

      土地经营权集中后,农业大户或者新型农业主体对融资需求增强,金融机构给予他们的贷款意愿也增强了。但是,农地经营权抵押贷款的风险高,金融机构需要建立分散违约风险的机制。在这样的背景下,有些县市政府设立农地抵押贷款风险补偿基金,主动承担银行风险。按照市场化运作规律,土地规模化和金融机构的风险分散应该是市场化的,政府只能是在初期进行引导。因此,部分试点地区政府协助设立了农会和农村合作组织,由他们替代政府行使土地经营权集中和风险承担的职责,这项工作还在探索之中。

      二、农地抵押贷款制约因素依然存在

      尽管政府不遗余力地推进农地抵押贷款试点,但是农地流转、农地规模化和金融机构如何分散风险等方面问题依然突出。通过对阳山和德庆的调研发现,主要存在以下问题。

      第一,农地抵押贷款的土地规模问题。单个农户以农地作为抵押品贷款对金融机构的吸引力不大,因为不具备经济效应。德庆农地抵押贷款面向的是单个农户,贷款规模较小,每户贷款金额只有1万元左右。农地抵押贷款还不如采取农户小额贷款模式融资。而阳山是采取农地使用权二次抵押贷款。也就是说,首先在土地确权的基础上进行农地流转,在土地经营达到一定规模才能进行抵押融资。然而,通过土地流转实现土地规模化的难度较大,关键问题是农户还不能体会到土地流转给他们发展带来的好处。

      第二,农地抵押贷款的额度问题。从调研获得的信息来看,每亩农地抵押贷款的额度偏小。如何对农地经营权定价,我省还没有专门的农地经营权价格评估机构。农户认为农地抵押贷款获得的金额偏低,愿意转租承包地,不愿意以农地抵押融资。如何对农地经营权定价是农地抵押贷款的核心问题,市场是价格形成的核心机制,因此如果存在买卖行为,经营权的价格自然而然就能够形成。

      第三,金融机构如何处置农地经营权。多种原因可能导致农地抵押贷款违约现象,如果出现违约,商业银行该如何处置农地经营权,这是商业银行面临的最大风险。在调研时发现,对金融机构而言,他们希望农地经营权的期限是永久的;而对农户而言,农户认为只是承包期内的经营权,当承包期结束后,农户将继续拥有对农地的经营权。如果是后者,农地经营权抵押后,其抵押价值是递减的。因此,金融机构没有有效办法处理违约后的经营权。

      三、政府工作的重心是构建起一个有效的农地交易市场

      有效的市场与有为的政府相结合才能发挥出比较优势和竞争力。农地经营权交易市场在短期内难以实现,关键问题是存在制度障碍。从长远看,政府工作的重心是构建起一个有效的农地交易市场。我省要实现农地抵押贷款的预期效果,政府要从以下三方面开展工作:

      第一,从农地经营权规模化入手,政府不仅要建立土地流转平台,更要确定土地经营权交易市场的交易物属性。重点是农户手中的农地经营权确权证书如何在市场上进行交易,政府需要进行土地经营权期限的设计,也就是把农地经营权由有限期限转变为永久性的。

      第二,从农地经营权价格入手,政府不仅要从地租角度定价,更要从失地的心理成本和社会成本角度定价。

      第三,从分散风险角度,政府不仅是建立违约风险基金,更要成为最后担保人,收购土地经营权。也就是说,如果出现违约情况,在土地经营权无法实现转让时,政府承诺从金融机构手中回收农地经营权,把集体土地所有权转变为国有土地

    扫一扫分享到微信朋友圈
    分享给朋友:
    更多
    免责声明:本文仅代表作者个人观点,与土地资源网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
土地资源网为您推荐更多 农地抵押贷款 农地抵押 农地贷款 的相关文章:
地合网:优质农地流转交易平台 地合自营:地合网联合政府推出优质一手土地流转 收藏或设为首页:土地网址大全,首个土地行业网址导航 土地大咖汇
土地资源网优质专题导航
关注土地资源网官方微信
地合网&土地资源网招商加盟,地合网分站加盟,土地资源网加盟中心

CopyRight © 2006-2018 广东地合网科技有限公司 版权所有 邮箱:admin@tdzyw.com 粤ICP备09158136号

中华人民共和国增值电信业务经营许可证号:B2-20130009土地网  土地出租  土地转让  土地流转  地合网 

您发布的地块将获得
拖动此处完成翻页
土地资源网联合地合网
地块发布功能全面升级