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租用闲置村小学改造农庄,政策风险有多大?

    最近,地合君在和一些农庄主讨论选址用地问题,凡是打算搞休闲农业的人都会遇到,所以拿来和大家分享一下。

    情况是这样:农庄旁边有一所闲置小学,这位庄主想租下来改造成农庄的餐饮和住宿区。但是,小学属于国有资产,一次租赁时间最长是6年,不知道签这份租赁协议有没有风险?

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    地合君认为,这位庄主在签订这份合同之前,一定要考虑以下几个问题:

    首先,这个学校的产权归属问题。通过学校产权证和土地证看,这所学校并不是村集体的资产,而是归教育局所有,但具体使用权归村集体,这样的情况就是比较复杂的。

    既然这个学校属于国有资产,根据《行政事业单位国有资产管理办法》第八条规定“行政事业单位的国有资产管理机构统一对本单位占有、使用的资产实施具体管理。其中包换了负责办理资产的调拨、转让、报损、报废等报、批手续。”

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    这里面提到的“行政事业单位的国有资产管理机构”一般是指国资委。所以,问题又复杂了,做为学校的资产所属单位“教育局”并不具备资产的处置权,由国资委统一管理。现在则更复杂了,归属权属于教育局,但是由国资委统一管理,使用权在镇上,而具体使用人是村集体。现在脑袋有点懵,把这个问题先放一边。

    再来看看流转年限的问题。这位庄主说的是上边只允许流转6年!!!这个时间太短,因为你想要租过来搞住宿,他的改造成本较高,配套的设备折旧时间较长,例如,空调折旧15年左右,家具例如床、沙发、写字台等5-8年折旧,综合算来在10年左右。所以,后期续约是个难点,因为你设备没到淘汰时间,但是租期已经到期了,说的再现实点,如果6年后你不怎么挣钱还好,如果挣钱了,肯定有人要眼红捣乱的。再加上,已经形成的稳定客户,一旦不能续约成功,就是极大的损失。

    所以,在租赁年限不能延长,权属关系复杂又没把握搞定的情况下,还是建议不租赁,找其它的住宿替代方案。


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