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20年炒房大败局:北上深狂卖地背后,“地产、房产和土地流转”的机密

    在热点中的热点——北上深中,深圳推出的供地政策尺度最大,直接恢复划拨式供地。 这个供地模式除了涵盖公益和公共类设施外,还涵盖了人才和保障性住房,以及孵化器等科创用地。

      我们先来从几则新闻聊起。

      8.30-31国土资源部召开了全国土地利用管理工作会议,会议决定对全国的房地产热点城市展开住宅用地出让合同执行情况大检查。这个检查其实就是推动合同已签订的土地入市,扩大供给。

      而同步披露的北京农用地商住地工业地市领导讲话,也明确了17年计划内供地指标必须完成。与北京对应的上海农用地商住地工业地,也进入了供地的高峰,宝山和青浦的四个地块以溢价率低于1%的价格拍出。

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      在热点中的热点——北上深中,深圳农用地商住地工业地推出的供地政策尺度最大,直接恢复划拨式供地。 这个供地模式除了涵盖公益和公共类设施外,还涵盖了人才和保障性住房,以及孵化器等科创用地。

      我们可以从这几则新闻明确地看到:政府在强力推动住宅市场土地供应。这就好像炒股的时候,国家队出货,大股东减持以扩大筹码供应。

      而另一方面,我们来看看信贷。正好是中报基本都出来的节点。从披露的信息看,四大行的房贷在总信贷中占比不到28%,且90%投向了首套房。这和今年的段子“全款里面走,贷款靠边站,公积金车骑走 ”是完全对得上。房贷总量被控制,且房贷的投向锁定在刚需。

      如果对应在炒股上,我们很容易理解,一手砸筹码,一手撤杠杆。扩大住宅供应,减少信贷投放。

      同时还有一个亮点,就是农行叫停了“政府土地储备贷款”。 这个贷款实质是地方政府向银行借钱,然后去拆迁做七通一平,把土地炒上去卖给房地产商。北京市在2009-2011这个房地产低迷,土地出让价格受挫的阶段,因为土地储备贷款的付息,把市财政捅了一个巨大的窟窿。好在之后地价回暖,逐步解决了。因为这种风险,2012年还修订了一次土地储备贷款管理办法。按照这种类型的贷款最长年限为5年计算,2012+5=2017,也就是说今年基本上地方政府在新办法下会把钱都还了(去年房价都大涨,去化基本结束)。既然窟窿都填上了,那就不会再借钱去让地方政府炒地,尤其是去化成功的三四线城市。

      这个停止土地储备贷款,2016年国务院主导下,财政部、国土部、央行、银监会就联合发文必须停了。到今年我们才看到农行开始停,这个我们点到为止。

      我们再综上一回:在楼市扩大筹码供应,减少直接购房的杠杆,甚至把地方政府继续炒地的杠杆也去了。

      或许有看官会问,那会不会减少地方政府的土地供应能力?

      答案是:不会。

      一方面,地方政府手上都有一大堆土地储备(前几年借钱搞下的还没有卖完),另一方面开发商手里还有很多囤地(文头要检查合同执行也是推动囤地入市)。最最重要的是还有杀手锏——集体土地曲线入市。

      原来我们的土地出让模式,是以政府为中心的。

      国土画红线,各个地方政府在红线内规划。然后向银行借钱去做拆迁。做完七通一平再把土地挂牌,让开发商来拍。挂牌价格低,那就少挂一些,解除一下限购措施,房价涨上来点推动开放商拿地热情后再多挂土地出去。涨多了,就限购,同时多卖地(这时候卖也划算)。

      实际上,这种模式更多是地方政府在财税利益刺激下和中央政府博弈。中央政府是绝对不希望房价涨得老百姓骂娘的,更加不希望央行扩大的信贷变成了房贷,刺激不到实业。但是地方政府他要靠卖地活着啊,他只能是不断地钻空子。我们回顾一下去年房价疯涨的时候,中央政府非常明确你要是压不住房价就提头来见(地方政府是房价责任的主体),可是地方官依旧是挤了三个月牙膏才互相怂恿上手段。很明显,他们就是要拖三个月的时间,好让房价涨上来,才好出地。再回顾一下前领导当年痛陈“开放商也要流着道德的血液 ”,就不难明白这个博弈有多尖锐。

      我们去年说17年的房价走势,对于三四线城市,我说的是“去库存”,至于涨多少,涨多久,完全看地方政府的良心。现在我们聊到这里,看官应该懂了,这都是地方官的扒皮套路。但要是深究为什么地方这么做,又要扯到税制了,这些中央和地方利益的博弈,实际上是分税制的后遗症,这个我们点到为止。

      不扩散了,拐回来。上面这段也就是说,以政府为中心的土地供应体系,实际上是以“地方财政需求”为中心的供应体系。而这套体系则衍生出了全民炒房的价值观念,不仅严重损害实体经济的发展,也造成了人民群众居住需求的断层,扩大了社会阶层化。这些都不是中央政府愿意看到的。

      如果我们回到九十年代房改的出发点,会发现引入商品房的模式,并不是为了直接扩大财税收入,而是为了解决那些没房分没房住的实际问题。引入社会资本盖房子,是为了解决居住问题。

      回到这个初衷,一手拿着价格畸高的商品房,一手拿着寥寥无几的公租房。怎么解决快速城市化的居住需求从而让一线以外的城市焕发生命力?这便是这一轮土地供应模式改革的痛点。

      行政手段试了很多年,依旧无效。那么试一试淡化行政主导,转由市场规律来办事。现在商品房搭建公租房的模式还是无法满足底层需求,并且搞出了拆围墙群体对立的社群冲突,那么怎么办?

      答案是:继续扩大土地供应,把农村海量的集体土地拉进来。

      怎么把集体土地拉进来呢?我们来看看深圳市的做法。

      深圳早在2004年就进行了户籍改革,将全市的农民都变成了市民,财政上予以社保等对接,并且按照每户200平米这样一个规模进行土地预留,实现了260平方公里土地的性质从集体所有改成了国有。在这一法律基础上,2013年开始推动集体土地入市。这也是为什么深圳在这么狭小的行政区划背景下,还可以提出把前海合作区由14平方公里扩大到77平方公里的原因。

      所以,我们可以看到现在绝大多数东部省份,都在进行城乡一体的户籍改革。 实际上就是仿照深圳经验(先解决人再解决地)。而国土资源部推出的“集体建设用地建设租赁住房”的政策,实际上也是深圳集体土地入市的温和版。

      集体所有制建设用地的总规模有多大呢?答案是城市建设用地的五倍!如果加上土地流转和地票制度,城市周边的租赁住房供地还可以增加。以北京市的唐家岭北七家为例,原来是城中村,盖房也基本上租赁。现在铲平了重新盖,就不是城中村了,从外观和功能上都与城市无异,人口容量也扩大了三倍,但土地性质还是集体的。农民一开始不乐意,现在恨不得早几年做这事。以这个例子看,我们可以理解为“集体建设用地建设租赁住房”实际上是打破了土地使用流程的制约,使城市可以沿着他需要的方向发展。在没有改变土地性质的前提下,完成了城市的拓张与人口的承载。

      像这样的租赁房,北京市5年内要搞50万套。而北京市2016年公租房的投放目标也才5万套(实现没实现都不敢说)。等于这个租赁投放量是原来公租房投放的两倍。或者比较另一个数据,北京市2016年楼市这么火,二手房网签总量也才27万套(北京市已经进入了存量市场)。

      而我们要预见到,集体建设用地经济效益的推动作用是巨大的。比如一个二三百平的农家院,只需要土地出资,占房租分成30%。按照盖小高层计算,年获得的租金收益很可能超过10万元(这还不包括村集体组织收益的分成)。保证长期收益的同时,还可以改善自己的居住条件,并且提升了自己持有的土地价值。何乐而不为?

      在这种利益推动下,集体土地的入市热情会越来越高涨,那么供应就不是五年50万套,可能是一百万套。比北京更激进的是深圳,直接向农民收购100万套投入租赁(反正他也没地可收了)。也就是说,未来的目标是租赁房基本覆盖刚需市场,并且快速拉低城市非核心区的租赁价格。

      看官会问,光有房子租,别的需求解决不了啊!

      放心,领导上都不蠢,租售同权不是同步甩出来了吗?

      搞这个租赁房,是由国企牵头,搞租售同权的平台除了阿里农用地商住地工业地这样的巨头外,也基本上国企。比如武汉农用地商住地工业地动作就非常快,直接把名单拉出来了。

      这个平台初期绝不是你有房子租就能上平台(杭州农用地商住地工业地除外),而是政府集中开发的区域可以优先上平台享受一站式的租售同权,这么做是为了保证示范性效应。

      也就是说,你租了个人的房子可能还要苦逼地找五证拿房主的房本去捣鼓小孩上学的事情,但是政府主导的项目下,可以一站式解决。虽然质量不能保证,但至少有学上(国企开发保证基础配套)。整个导向的意思是:你没够五年社保,不够首付款,那你就租房搬砖。搬够了再去商品房市场抬轿子!

      除了建设用地,重庆农用地商住地工业地的黄老板正在人大财经委捣鼓土地管理法、房产税法。更大范围的土地流转将在全国实施。

      财新网前一段说国土部有官员吐槽土地流转速度太慢,农民退出意愿不强。农业部立刻就打脸打回去了,说确权基本完成,试点基本成功。其实土流还是要看农业部怎么说。目前展开试点的已经有300个县级区划。按农业部的说法,在土地管理法捣鼓完之前,农业部将扩大试点。都300了还扩大,那不得500个?全国总共县级行政区划2800+,其中近900个是农业分布较少的市辖区。就算去掉重叠部分,那么再扩大试点,试点也超过四分之一了。这和证监会没有证券法支持就绕过人大狂发新股是一样的。

      土地流转的在基本确权后就大面积展开,是历史的必然。 这么大的经济体要转型,走向刘易斯第二拐点,自然越早越好。

      讲到这里,从土地供应时政到城乡土地市场一体化;从政府主导土地市场,变为契约市场(租赁);从建设用地到土地流转,基本都讲完了。

      那么我要来切开一个概念。

      以前我们说房地产,好像一个水泥壳子就是房地产。现在不能这么继续混淆了,房产是房产,地产是地产。房产是不能直接支配土地使用权的壳子,地产是可以盖房子的土地。城市居民所有的是国有土地上的房产,农村居民所有的是集体所有制的地产。

      房产走了黄金二十年,现在到了地产要走牛的时候了。租赁只是早期使用价值的体现,流传开始,才是内在价值的体现。

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