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巴西对外资购买和租赁农村土地的有关规定

    1979年5月2日巴西第6634号法律对边境地区土地买卖作了规定。如果购买的土地距边境150公里以内,或者距联邦公路100公里以内,必须经巴西国防委员会(巴西总统的国防事务咨询机构)批准。

      巴西土地资源丰富,可耕地面积大。近年来,巴西政府加大吸引外资力度,鼓励外国企业和个人在巴西投资农业。但出于对国土安全和抑制土地投机的考虑,巴政府对外国人在巴购买土地制定了一些限制性政策。

      一、巴西对受限制和不受限制购地情况的划分

      1971年10月巴西颁布的《土地法》(第5709号)和1974年11月26日颁布的《土地法实施细则》(第74956号法)规定:

      在巴西有永久居住权的外籍公民(不包括拥有葡萄牙互惠签证的外国人)可受限制购买土地。无巴西永居权的外国公民不能购买土地。对将移居巴西的外国人,即使尚在原籍国家居住,如三年内定居巴西并对所购土地进行开发,在巴所购土地有效。但如购地三年后未到巴西定居且未对所购土地进行开发,土地将重新归还原卖主;如果买方有未能在三年内定居巴西的正当理由,且已经对所购土地实施长期开发计划,那么上述三年的限期可延长。

      巴资占100%股份的企业购买土地时没有任何限制。

      巴资占51%以上(含51%)股份并控制51%以上表决权资本的合资企业,在购买土地时没有任何限制。

      巴资占51%以上(含51%)的股份但不控制51%以上表决权资本的合资企业,在购买土地时有限制。

      100%外资企业,在购买土地时有限制。

      二、巴西对受限制购地的具体规定

      外国自然人或法人购买的土地面积不能超过所在市总面积的25%;同一国籍的外国人不能拥有所在市总面积的10%。但土地面积小于3“莫都乐”(葡文MODULO,以下简称“模”) 以下的土地不被计算在可购土地面积限额之内。如果有利于国家发展计划的实施,法令规定可以作个案处理。(根据土地的地理位置不同,1模相当于5—100公顷不等。一块土地1模对应的公顷数需通过巴西国家地理统计局网站查询这块土地所属的微型区域编号(microrregi?o),再根据巴西国家垦殖和农业改革委员会(以下简称“INCRA”)第50号特别说明查询这块土地的类型和对应的土地面积公顷数。)

      1979年5月2日巴西第6634号法律对边境地区土地买卖作了规定。如果购买的土地距边境150公里以内,或者距联邦公路100公里以内,必须经巴西国防委员会(巴西总统的国防事务咨询机构)批准。

      1993年巴西政府颁布的第8629号法律规定,外国居民和法人在巴租赁土地相关限制参照农村土地购买限制相关规定。

      三、巴西新规定加大对外资大规模购地限制

      巴西曾在1995年颁布第6号宪法修订案,取消巴西公司和外资公司之间的差别,给予所有在巴西注册的外资企业国民待遇。该修订案颁布解除了1971年巴西土地法对在巴居住、经营的外国自然人和法人在巴购买土地的限制。因此1995年—2008年期间,外国投资者在巴购买的土地在各市的公证处都未进行国别登记。然而,随着世界粮食危机的出现,生物燃料有可能作为未来重要的能量来源,巴西政府重新审视对土地财产安全以及农村土地问题。

      2007年6月15日,巴总统府民办召开关于完善外国人在巴购买土地法律的会议。2008年,巴西议会对土地法对外国人在巴购买土地限制以及1995年第6号宪法修订案等条款重新进行解读。2010年8月,巴西总统批准联邦咨委会(CGU)对1971年10月巴西颁布的《土地法》(第5709号)限制外国人购买土地的解释。根据这一解释,除延续1971年旧土地法关于外国居民和法人在巴购买土地占所在市相关比例规定外,对其所购土地面积限制及审批增加如下规定:

      (一)自然人购买3模以下的土地只需出具未持有其他农村用地的声明即可,不需要巴西国家垦殖和农业改革委员会(INRA)的批准。购买土地在3-20模之间,需获得INCRA的批准,但无需提供农业项目开发计划。购买土地20—50模之间,不仅需要INCRA的批准,还需提供农业项目开发计划。购买土地50模以上,除INCRA批准、提供农业项目开发计划以外,还需报巴西国会批准。

      (二)外国法人购买不超过100模的土地,需提供农业项目开发计划,交INCRA批准。100模以上的土地购买,还需上报巴西国会批准。

      四、外资在巴购地手续繁杂冗长

      外国投资者在巴购买或租赁土地所需手续较为繁琐,一般需要聘请律所或律师进行办理。1995年—2008年13年间,所有企业在购买土地时均享受国民待遇,巴西各市公证处并未登记土地产权国籍归属。因此,2010年新规定出台后,各市因无法考证外国居住者和法人已购所在市土地比例及同一国籍居住者和法人所购土地比例,导致新规定实施后土地购买审批手续更为复杂,办理周期更加冗长。目前仅有少数来自美国、荷兰、巴拉圭和俄罗斯等国投资者成功购买巴西农村土地的案例。中国在巴购买农村用地起步较晚,所占比例很小。

      外资申请购地需要提交的项目开发计划书需包含以下内容:购买土地总面积和项目开发面积比例;投资和项目实施计划表;是否全额或部分使用官方信贷;工业项目需提供土地位置及项目类型是否符合规定以及项目实施物流方案可行性;生态经济可行性论证等。

      办理土地购买材料和文件需报农业部评估。最终由INCRA在听取国家安全委员会意见后发放批准书,批准后买主即可进行公证。公证时应带身份证、在巴西居住证明、INCRA 批准书。INCRA 的批准书有效期仅30天,买主必须在此期间进行公证,并在随后的15天内,到不动产登记所进行登记。

      五、巴西《土地法》或将再次改革

      由于之前多年未作不动产国籍登记,2010年新规定出台后,执法难度很大。新的《土地法》修改法案已在巴西议会讨论近5年。新的修改法案提出要建立全国土地登记制度,但不会放开主权基金或非盈利性机构在巴购地的限制。巴西农业部长阿布雷乌不断敦促国会加快土地法新修改法案审批进程。但针对外国投资者在巴西购买土地问题上,巴政府内部意见一直存在分歧。阿布雷乌支持放开外国人在巴购地,但罗塞芙总统表示只会签署有对外国人购地作出明确限制的法案,农村发展部等部委则不同意放开向外国人售地,担心此举会破坏巴国家主权,加剧亚马孙地区非法开发,抬高巴地价水平,加大巴政府的土地回购难度。

      当前,如外国投资者希在巴大规模购买农村土地进行生产和经营,最快捷的形式是与巴西企业成立合资企业,只要51%以上(含51%)的表决权资本为巴资,在巴购买土地时不受任何限制。

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