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特色小镇集成应用土地政策攻略

    特色小镇落地,需要将散见于不同法规和政策文件中的土地政策集成起来,与小镇的具体用地需求对接。

    土地政策应用


    特色小镇落地,需要将散见于不同法规和政策文件中的土地政策集成起来,与小镇的具体用地需求对接。


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    特色小镇用地的误区


    做好小镇用地需求与现有土地政策的对接,不能停留在房地产开发项目怎么拿地的角度上,需要纠正一些不正确的观念。

    首先需要明确的是,并非所有的土地都能用于特色小镇建设。

    其次,特色小镇可以通过多种用地方式落地,不是所有的小镇用地都必须是国有土地,不是所有的小镇用地都必须是新增建设用地;不是所有的小镇用地都必须是建设用地;不是所有的小镇用地都要一次性取得;不是所有的小镇用地都需要建设运营方自持;也不是所有的小镇用地都必须招拍挂出让。


    在小镇建设的各个环节活用土地政策


    特色小镇用地供需对接的过程中,在小镇的策划、选址、规划、土地取得、建设和运营等各个环节上都要正确理解和集成应用土地政策。

    策划定位环节。除了考虑产业、区位、原有资源等因素,还要考虑土地和环境生态等资源约束条件,应当充分利用原有建设用地、原有建筑、地形地貌和传统风貌,尤其是老街区的风貌,切不可大拆大建。在土地资源和生态环境约束紧张的地区,特色小镇在选择产业时,要注意排除那些需要大量土地资源和较大环境容量的产业。

    选址环节。特色小镇的选址不可任性,要留意各类选址禁区,如各类自然保护区、土地利用总体规划确定的禁止建设区、永久基本农田保护区等。特色小镇的永久建设用地部分,应当选址在原有建设用地、土地利用总体规划确定的建设用地区或有条件建设用地区,或者有可能通过规划调整为建设用地的区域。

    规划环节。特色小镇多选取组团式布局,应尽量细分组团和街区。其中,非建设用地部分,如绿化景观用地、休闲农业、设施农业、种植区域、水域等,不改变农用地性质,可以布局在土地利用总体规划确定的农用地区域或未利用地区域;永久建设用地部分,应当布局在建设用地或规划确定的建设用地区域。

    用地取得环节。取得小镇所需的土地,要根据各类用地特点,集成应用土地政策。特色小镇的用地,往往既涉及国有土地,也涉及集体土地;既涉及建设用地,也涉及保留农用地性质的景观、绿化、田园用地;既涉及新增建设用地,也涉及存量建设用地;既涉及传统产业用地,也涉及大量新产业、新业态用地;既涉及一次性取得用地,也涉及分期取得用地;既涉及招拍挂出让方式取得土地,也涉及批准使用、划拨、租赁、作价出资、入股、联营、合作、承包经营、流转等方式取得的用地。因此,在土地取得环节,不能只寄希望于一种或两种用地模式,而是应当根据特色小镇的类型、产业特点、分区用途和开发进度等因素,对现有各项土地政策进行再集成和灵活应用,形成因地制宜的特色小镇用地解决方案:

    特色小镇用地量大、建设周期长,一般不能一次性报批,应当根据小镇规划和建设进展,分期、分区域、分用途、分期安排建设用地指标;小镇内部往往存在用地性质不同的区块,对此可以分区、分类、分期办理用地手续,例如:绿色景观、休闲农业等仍保留农用地性质的部分,土地可以采用承包经营权流转或仍由农户种植的方式;特色小镇建设中涉及的农村道路、设施农业和农用水利设施用地,可以办理设施农用地手续,不占用建设用地指标,也不办理农用地转用手续;符合相关条件的,可以使用集体建设用地。

    建设运营环节。需要注意的是,这一环节可能会涉及临时用地、先行用地等;要保持用地行为始终处于合理、合法状态,从而保证小镇的建设运营平稳有序进行。


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    哪些新产业鼓励政策可为小镇所用


    值得特别注意的是,对于新产业、新业态用地,国家已经推出了很多鼓励政策,可用于特色小镇建设。

    应当合理确定地类。针对新产业、新业态呈现的产学研用联动融合、多种用地类型混合的特点,属于产品加工制造、高端装备修理的项目,可按工业用途落实用地;属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目,可按科教用途落实用地;属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目,可按公用设施用途落实用地;属于下一代信息网络产业(通信设施除外)、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目,可按商服用途落实用地。

    允许采用配建方式供地。对新能源汽车充电设施、移动通信基站、分布式光伏发电设施、社区养老(医疗、体育、文化)服务设施、电影院(影厅)、旅游厕所等布点分散、单体规模小的新产业配套基础设施,可采取配建方式供地。

    采用招拍挂方式供地时,允许合理设置前置条件。出让新产业用地依法须以招拍挂方式供应的,在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

    允许土地用途兼容复合利用。新产业、新业态发展中工业用地、科教用地兼容相关用途设施建筑面积不超过15%的,可仍按工业、科教用途管理。

    允许按主用途供地。对同一宗土地上兼容两种以上用途的,应确定主用途并依据主用途确定供应方式。

    可以通过竞争方式,合并确定项目投资主体和用地者。政府和社会资本合作实施的项目建设、确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权人等情形,可以合并确定项目投资主体和土地使用权人。

    允许以作价出资(入股)方式新供建设用地。对于政府投资建设不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场等项目、采取政府和社会资本合作模式建设的公共服务项目等,支持以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地。

    鼓励以地役权方式使用土地。布设新能源汽车充电设施、无线通信基站、分布式光伏发电设施等小型设施的,鼓励以地役权方式解决用地。


    对于新产业、新业态利用存量资源的,国家还有其他鼓励政策:


    对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业,经批准可采取协议出让方式,按土地使用标准为其安排同类用途用地;传统工业企业转为先进制造业企业,以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的,可继续按原用途和土地权利类型使用土地;原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体,从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务的,在过渡期内可继续按原用途和土地权利类型使用土地。

    对于互联网行业,依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程(技术)研究中心构建的开放共享互动创新网络平台,利用现有建设用地建设的产学研结合的实验基地、共性技术研发平台、产业创新中心,可继续保持土地原用途和权利类型不变;在不改变用地主体、规划条件的前提下,开发互联网信息资源,利用存量房产、土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务的,过渡期内可继续按原用途和土地权利类型使用土地;各类市场主体利用存量房产、土地资源发展线上线下互动业务的,可在5年内保持土地原用途、权利类型不变。

    兴办健康服务业或从事文化创意和设计服务,在符合城乡规划前提下,利用存量房产、原有土地土地的,土地用途和使用权人可暂不变更。

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