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共有产权住房是进步吗?

    很多人寄希望共有产权住房会对房价造成重大影响。这种想法是比较幼稚的。

    在经济决策层不让中国大城市房屋价格增长过快的指导下,各个地方政府几乎每个星期都有关于抑制房地产价格的创新政策出台。比如8月3日,北京农用地商住地工业地住房和城乡建设委发布向社会公开征集意见的《北京市共有产权住房管理暂行办法》以及《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》(以下简称“《导则》”)就是这类创新。

      简单地说,共有产权住房就是购买这种住房的居民只能买到该住房的部分产权——相对于购买拥有全部产权的商品住房,共有产权住房的价格会相对便宜。不过购买这种共有产权住房的居民如果要卖出这种住房,在同等价格下要优先卖给政府的房屋产权代持机构,并且获得的卖房款也只是购房人所拥有的部分产权的售价。


      在一些细节上,共有产权住房对在北京还没有住房的“家庭”更加偏重,意见较为集中的是“单身人士申购需年满30岁”,相比“自住房”25岁的门槛延迟了5年。《导则》还提出共有产权住房面积不要过小,要适合多人家庭居住。不过,相信这种新概念不是前几版政府定价住房的结构补充,而很可能是迭代产品。


      由于“居者有其屋”的大宗旨和房地产市场迅速发展的矛盾,中国内地政府曾经推出过很多种通过政府补贴从而造成价格相对低廉的居民住房,比如说,经济适用房、两限房和自住型商品房。这几类住房有迭代升级的意思,但是在一段时间里也会共存。

      通过政府补贴的方式真的能带来价格相对低廉的居民住房吗?


      这里争议最大的、存在时间最长的大概是经济适用房。政府这种通过减免地价和以税收补贴低收入住户群体的方式是从一些亚洲新兴市场地区学来的。但是中国内地地方政府在开始实施这种方式的时候没有考虑到中国经济在2000年代之后增长会如此迅速,内地大城市的房地产价格增长会如此之快。在很多大城市由于经济高速发展,城市规模迅速变大,再加上政策执行层面的一些考虑不周,经济适用房很快就成了一些特殊人群的套利工具。


      其中比较有趣的是,很多城市要求经济适用房的购买者收入水平要非常低,但实际情况是收入极低的人群其实根本买不起经济适用房。但在执行层面,只要购买者能开具符合要求的“收入证明”就可以通过购买经济适用房套利。有能力开具低收入证明成了私人套利的关键。政府补贴不一定真正补贴到低收入群体,而执行层面对此只持一种麻木的态度——经济适用房制度很像房地产市场的第22条军规。


      在此之后,政府住房补贴制度其实一直在寻找一种更合理更市场化的方式。2013年提出的自住型商品房概念,考虑得明显比过去更周全——其实它和现在提出的共有产权住房的概念已经非常接近了,但是在自住型商品房的规定中,购买者如果5年后卖出住房,要把30%的收益上缴财政部门。而在针对共有产权住房的规定中,代表政府的市场主体更明确了,它是一个代持机构,而且共有产权住房的每份权益都是由市场定价的。购买共有产权住房的人之所以买得便宜,只不过是因为没有拥有房屋的全部产权而已。


      共有产权住房从逻辑上来说比以前的产品更加合理了。但是执行层面还是让人有很多担心。比如,代持机构的执行效率如何?一般来说,官办商业机构的效率都是“问题”——它们很容易在有激励的情况下变成垄断利益的获得者,在无激励的情况下则变成慵懒的官僚机构。


      另外,很多人寄希望共有产权住房会对房价造成重大影响。这种想法是比较幼稚的。原因很简单,就像我们刚才说过的,共有产权住房的同类产品已经推出好几代了。比如2013年自住型商品住房概念提出的时候,房价曾受到重大影响了吗?所以,逻辑是,前几次不会,这次也不会。

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