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非法转让土地如何认定,关键看这三点!

    买卖或者以其他形式非法转让土地,是指违反土地管理法律法规的规定,将土地权利完全或部分,永久或在一定期限内转移给他人,从而获利的行为。
     

      买卖或者以其他形式非法转让土地,是指违反土地管理法律法规的规定,将土地权利完全或部分,永久或在一定期限内转移给他人,从而获利的行为。对此类行为认定,建议把握以下3个问题:


      土地权利是否发生转移?


      土地权利包括土地所有权、土地使用权以及他项权利等。根据《宪法》《物权法》和《土地管理法》的规定,我国的土地所有权性质分为全民所有(国有)和集体所有。


      就国有土地所有权而言,其产权由国务院代表国家行使,任何单位和个人实际上是不可能非法转让国有土地所有权的,只可能非法转让国有土地使用权或他项权利。而集体土地的所有权和使用权,均可能被集体土地所有者或使用者非法转让。


      土地权利发生转移的形式是多样化的,可以是土地权利的全部,也可以是土地权利的部分;可以是永久或长期转移土地权利,也可以是限期的转让土地权利。但关键在于,土地转移人是不是土地权利人,若土地转移人不是土地权利的主体,那就构不成非法转让土地了。如甲某将不属于自己的一块土地使用权转让给乙某,虽他也签订了非法转让合同,也获取了非法利益,但由于甲某不是该土地的权利主体,在定性时,不宜认定为非法转让土地违法案件,而属于其他违法行为。


      土地权利转移是否违法?


      《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等明确规定了土地权利转移的条件和程序。若土地权利的转移是法律法规明确禁止的,或没有按照规定的程序转移的,则属违法行为,要依法追究法律责任。如不符合《土地管理法》第六十三条规定可以转让的情形,转让集体建设用地使用权的;未经批准,未办理出让手续缴纳土地出让金,转让划拨土地使用权等。


      非法所得表现为何种形式?


      获取非法所得的方式是多样化的。有的是直接获取价款,如转让金或租金;有的是获取实物,如以物易地;有的则是联建分成,如一方出土地,另一方出资金,建成房屋后按约定比例分成或出售后按约定比例分成等;有的是获取流动资金,如抵押等。即便是赠与,赠与方虽无利益但受赠与方有获利,也构成非法转让土地违法案件的要素之一。


      在计算非法所得时,根据《国土资源违法行为查处工作规程》,依法取得的土地使用权违法转让的,违法所得为当事人转让全部所得扣除当事人依法取得土地使用权的成本和对土地的合法投入;违法取得的土地使用权违法转让的,违法所得为当事人转让全部所得。


      转让全部所得数额按照转让合同及交易凭据所列价款确定。没有转让合同及交易凭据、当事人拒不提供或者提供的转让合同及交易凭据所列价款明显不符合实际的,可以按照评估价认定。对土地的合法投入包括土地开发、新建建筑物和构筑物的建设投入等,但是违法新建建筑物和构筑物的建设投入除外。


      (作者单位:四川农用地商住地工业地省剑阁县国土资源局)


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