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上海地价“暴跌”84%:住房“公有制”时代来了!

    老于说,天天给你们说房子是用来住的,不是用来炒的,总没用人相信,今天上海农用地商住地工业地的举措如果大力推广,如果把城市闲置的其他土地用来保证租赁市场,满足一大部住房人的需求,中国的房价长期肯定会平抑,炒房的收益和风险越来越高了,高杠杆炒房的朋友该收手了。


    昨天下午,上海原定于8月2日进行出让的2宗“只租不售”宅地成交了,分别被上海张江(集团)有限公司、上海嘉定新城发展有限公司竞得,这2家竞得企业均是国有企业,据悉共有34家房企领取了竞买申请表,但两块地分别仅1家企业提交竞买保证金,因此,这2家房企无疑就成了地块的竞得人。


    2宗地块按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。


    浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块

    地块位于浦东新区张江南区,东至:规划一路,南至:科农路,西至:A3-05地块,北至:A3-05地块,编号为201707001;出让面积为65007.60㎡,规划建筑面积为130015.20㎡,用地性质为租赁住房,出让年限为70年,起始价为72392万元。


    由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为72392万元,成交楼面单价为5569元/平方米,溢价率为0。


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    租赁运营要求:


    ●  该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。


    ●  由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。


    ●  租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。


    嘉定区嘉定新城E17-1地块


    地块位于嘉定区嘉定新城,东至:合作路,南至:德茂路,西至:云谷路,北至:双丁路,编号为201707002;出让面积为28513.40㎡,规划建筑面积71283.50㎡,用地性质为租赁住房,出让年限为70年,起始价为42417万元。


    由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为42417万元,成交楼面单价为5950元/平方米。


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    租赁运营要求:


    ●  该地块应优先为嘉定区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障 。


    ●  由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过3年。


    ●  租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。


    这意味着,中国楼市将发生重大转折:租赁时代来了,“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了,楼市的价格体系将发生重大变化!


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    此次土地转让有两大震撼,值得我们高度关注:


    1、成交价超低


    这个成交价,价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月,在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建农用地商住地工业地建发夺得,总价41.98亿元的价格夺得,楼板价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到3.76万元/平方米。


    也就是说,今天转让的嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的16%!


    短短一年,地价大跌了84%!这就是政府对租赁住房的支持力度!


    假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅,其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为1.2万元。则嘉定租赁地块的房子,未来一平米总成本(算上地价),只有1.8万元;而旁边的福建建发的商品房,则达到了5万元以上,出售价肯定是7万元以上。


    如果一个私人投资了一套福建建发的商品房,每平米7万元,用来出租;而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租,可以看到回报率将差距巨大!当然,租金水平也会有显著区别。


    如果这类租赁住房的建设规模很大,的确会抑制大城市的房价。


    2、两大买家全是国企


    这两块土地最终都只有一家企业提交竞买申请,所以按照底价成交。这两家企业,恰恰是各自区里的区属国企。


    下图是拿下张江地块的“上海张江(集团)有限公司”的登记信息,可以看出企业性质是“国有独资”,唯一的股东是“上海浦东新区国有资产管理委员会”(点击可以放大查看)。


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    下图是拿下嘉定新城地块的“上海嘉定新城发展有限公司”的登记信息,企业性质也是“国有独资”,唯一的股东是“上海嘉定区国有资产监督委员会”。


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    今年7月6日,上海公布了住房“十三五规划”,明确提出了:


    “落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”


    几天后,国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州深圳农用地商住地工业地南京农用地商住地工业地杭州农用地商住地工业地厦门农用地商住地工业地武汉农用地商住地工业地成都农用地商住地工业地沈阳农用地商住地工业地合肥农用地商住地工业地郑州农用地商住地工业地佛山农用地商住地工业地肇庆农用地商住地工业地等12个城市,搞住房租赁的试点。在这个文件里,也明确强调了两点:


    1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。


    2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。


    “国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。


    而且,从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着,在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。


    换句话说,政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市,房子的定位越来越接近于“生活必需品”,类似“柴米油盐”,政府开始加大干预的力度,以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用,开发商提供的市场化住宅,仍然会占到相当比例。


    今天,上海的这次土地转让,十分清晰地向我们传达了这一信号!


    或许有人会问:中心城市的楼市未来将如何发展?我仍然维持此前的看法:人口显著流入的高级别城市,其优质住宅有长期投资价值,短炒的风险越来越大。政府在保障性住房和租赁住房上发力,主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾,抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃,恐怕比较困难,这也不是政府的本意。毕竟,地方政府主要的运行成本,包括提供保障性住房的成本,需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的,不是矛盾对立的。


    换句话说:中国即将在住房上进入“富人贴补穷人”的时代。


    另外,今天傍晚新华社发布“政治局会议”的通稿,里面再次提到了房地产,提法是:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”求稳,还是中央的主基调。


    房屋租赁产业背后,是人口与资本的争夺


    政府要扶持住房租赁企业、做大租赁供应市场的政策。


    而通知也明确要求,在这项政策中重点受支持的企业为国有企业,有关单位要协助这些企业转型为住房租赁企业,充分发挥国有企业的资金优势,并且盘活存量房用于租赁。在试点名单中,重点城市就包括广东农用地商住地工业地两个最大的城市——广州农用地商住地工业地和深圳。


    可见,这一招数最主要还是为了支持国有企业转型改革,让国企能够通过房屋租赁这个新兴市场持续盈,并且充分利手里边的存量房。


    这说明两点:

    首先是、国企不差钱,否则不可能达到玩租赁的门槛(无论是自持还是企业当二房东都需要大量资本筑底);


    其次是、国企不差房,这些年很多公司靠卖房从而保壳、起死回生的新闻说明,内地企业拥有的最优质资产,仍然是房地产。


    而作为国家的亲儿子的国企们,手中持有或间接持有的则是最为优质的房地产,是谓“好上加好”,当然他们最有资格玩租赁。在内地房地产格局悄然变化的今天,把这些闲置的优质资产拿出去进行长期套利,自然是一种可以想象的选择。


    笔者一直认为,“连我都能想到的,肯定早就有人想到了”。这实在也不是谦虚,因为每次的事实都能证明有关部门对于趋势的洞察和干预总是走在分析的前面。就以这次国家启动扶植租赁的政策为例,这项政策能生效的前提是,执行此政策的地区必须是人口大规模净流入的地区。


    早在一年多以前,笔者曾经写文章,认为只有在人口流入较多的地区购房,其投资才有价值。从人口流向的趋势来看,珠三角、长三角、北京农用地商住地工业地显然是全国劳动流入最为集中的地区。对于此,有关部门早已是了然于心。


    据统计局数据,上海以981.65万的流入人口位列各大城市首位,成为外来常住人口最多的城市。首都北京的人口净流入数量达到822.6万,位居第二。深圳紧随北京,以782.9万的人口净流入位居第三。之后则是广东的省会城市广州。而我们注意到,所谓的租赁新政试点,大部分就是在北上以外的大城市,这些地方的人口流入非常可观。


    人口流入多的城市,往往会有较大的资金流量。例如深圳,其存贷款余额数据到2018年预计会达到101344亿元,涨幅是三个主要一线城市里最高的,同时,深圳、广州这样的珠三角城市都开始实行房屋租赁改革、鼓励外地人士落户。人口流入的背后,是大量资金带来的投资,从而产生出新兴企业和工作岗位。这无疑是玩转租赁业务的前提。


    租赁的政策有利于吸引劳动力人口。可以把这些劳动力死死摁在一二线城市里边,让他们坚定长期打工的决心。在各个城市群争夺劳动力人口的背后,其实也是争夺未来的税金、争夺未来的购房者、争夺未来的消费与投资……这对于地方经济发展重要性不言而喻,当然要花大力气铺路。


    房地产市场的长期趋势,应该从以上几方面数据来进行考虑,从中可以看出,房屋租赁企业在商业上的未雨绸缪以及其与地方政府的紧密合作,套路很深。

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