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农房贷优化流程就火了,江夏试点从一年3笔到半年400笔

    农房抵押贷款(农房贷)是国家盘活农村“沉睡”资产的重要举措。

    每年5月至7月,都是武汉农用地商住地工业地市江夏区五里界养鱼大户陈平良最焦虑的时候。因为他承包了300亩水面,鱼苗长势最快时,饲料款缺口近40万元。以往陈平良只能按年息1分找民间借贷,但今年他首次将自家两层楼做了农房抵押,从武汉农村商业银行获得20万元贷款,解了燃眉之急。


      农房抵押贷款(农房贷)是国家盘活农村“沉睡”资产的重要举措。作为全国59个试点地区之一的武汉市江夏区,在试点首年2016年仅办理3笔农房贷;今年以来,通过优化办理手续流程、建立风险分摊机制等措施,上半年农房贷的办理量已近400笔。由冷转热的江夏区试点,成为观察农房贷推广路径的典型样本。


      试点首年:农民跑断腿,银行不愿贷


      2015年底,全国人大常委会授权包括江夏区在内的59个地区试点农民住房财产权抵押贷款。然而试点第一年,江夏区农房贷“成绩单”很是尴尬:全年仅放贷3笔,总金额仅55万元。


      江夏区法泗街道斧山村村民李胜南,在全区获得了首笔农房贷,然而办理过程的艰辛至今让他刻骨铭心。“听说农房贷试点政策后,我找了4家银行咨询,都说能办农房贷,办理手续时却总是这不行,那不全。”


      李胜南回忆说,他从2016年3月份开始申请,到10月份才从农行获得30万元贷款。农房办证、抵押评估、银行放贷,各个环节都得本人去。多数银行仅在城区有网点,每次往返上百公里的车程,他总共跑了几十趟,光油费就花了几千元。“仅银行申请资料填写这个环节,我们夫妻俩就来回跑了4次,农民哪儿受得了?”


      作为农房抵押的放款主体,银行也有苦衷。武汉农商行江夏支行副行长骆晖说,农房贷平均每笔金额仅10万元,做一笔业务要完成的资料收集、入户调查、贷款审批等程序,与做一笔100万元的商品房抵押贷款完全一样,还得长途跋涉进村入户。“加上农房贷只能执行基准利率,比一般贷款还低两个百分点,而且农房贷单笔金额小,过去办理成本高、抵押资产处置难,基本上都是亏本生意。”


      简化程序:全程代办,农民不花一分钱


      除了银行不愿放贷,办证困难、程序繁琐,是农民申请农房贷的另一只拦路虎。


      “办理农房贷,涉及区、街两级至少5个部门。”江夏区五里界街道负责农房贷的工作人员说,“手续分散在各个部门,农民很难弄清楚。”


      江夏区改革办副主任张立锋介绍,农房贷刚开始试点时,银行按照城镇商品房抵押程序来办理,需要夫妻双方多次到营业网点来签字、摁手印。针对此,江夏区安排熟悉全村情况的村委会负责收集农民农房贷申请,全区各街道成立由国土、城管、建设、银行等机构组成的专班,处理各村集中递交的资料,农房抵押则由政府委托的评估公司完成。过去需农户自己到各个单位办证盖章的流程全由专班代办,而且抵押费、办证工本费均由财政承担,实现了农户“不走一步路、不求一个人,不花一分钱”。


      半月谈记者在江夏区法泗街道八塘村采访时,刚好遇上建行江夏支行客户经理刘艳华在村委会为5位村民集中办理贷款申请手续。刘艳华说,现在银行客户经理进村进行集中一次性办理,既不让农户跑冤枉路,也大幅提高效率。


      八塘村二组村民易志林夫妇在当地高校承包食堂窗口,暑期回村收稻谷之余,准备抵押农房贷款10万元,再承包一个食堂窗口。易志林说,农房登记时,土地测量、房屋测绘都是工作人员上门,自己在家“开个门”就能办完;农房评估与抵押手续,都是街道和村干部代办,全程没花一分钱。


      分摊风险:银行实现“尽职免责”


      “农房贷试点就是要在坚守底线的前提下,穷尽问题,凸显矛盾,为后续推广探路,真正起到压力测试作用。”武汉市江夏区委书记王清华说,农房抵押贷款是破解“三农”融资困局的重要探索,在明确不改变宅基地所有权性质、不受理违章建设农房抵押的两条底线基础上,改革试点工作可以大胆探索、勇于突破。


      为调动银行房贷积极性,江夏区采取了“引入担保公司分摊风险、政府平台处置不良资产”等举措,通过引入国有担保公司,为农房贷提供政策性担保,出现坏账时政府、担保公司和银行按4:5:1的比例承担风险与损失;另外,委托江夏区经发投集团,负责全区农房贷不良资产的收购和处置,以降低银行风险。此外,当地财政部门还投入289万元,为全区8.9万户农房购买保额不低于10万元的保险,以降低农房遭遇洪水、火灾等意外灭失造成的风险。


      “风险分摊机制以及不良资产处置渠道完善后,大幅减轻了银行放贷的后顾之忧。”中国农业银行江夏支行副行长胡东方说,银行客户经理办理农房贷手续时,只要各个程序工作到位,即便出现不良贷款也不用承担责任,实现“尽职免责”。


      通过全面分析,江夏区在今年初梳理出28项具体试点问题,并逐一出台解决政策,同时建立财政存款与各银行农房贷余额挂钩,以及政府双向贴息,为农民贷款贴息,也为银行农房贷与市场利率差贴息等机制。今年以来,农房贷呈现井喷式增长:上半年全区农房贷贷款393笔,余额达3.17亿元。


      在试点农房贷过程中,江夏区针对农房贷不足以满足部分养殖大户和专业合作社的资金需求,扩大了农房贷覆盖范围,探索出“农房+”——只要用于农业生产经营用途,土地经营权、城镇商品房都可以纳入抵押,同样享受全程代办、利率优惠等农房贷政策。


      在江夏区梁子湖畔从事农业休闲游产业的郑献琴,近期正在向武汉农商行申请600万元的“农房+”贷款。武汉农商行五里界支行行长黄斌说,这笔贷款的抵押物中,有600亩流转土地的经营权,“利率比正常贷款低两个百分点左右,给农业大户带来真金白银农用地商住地工业地的实惠”。


      一些基层干部与受访群众表示,农房贷在江夏区试点成效初显,但仍需从顶层设计方面破解“农村一户农民只能拥有一处宅基地”等现行法律障碍;引导保险企业推出农房贷不良贷款保险产品,分摊风险;提升银行对农房贷的风险容忍度,进一步调动银行积极性。
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