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商业用房的40年产权恐怕也要变

    对于广州的“租售同权”,原本就不需要大惊小怪。从2016年开始,中央就已经有住宅租赁相关政策出台,而且2017年初已经有几个地方开始试水。

    对于广州的“租售同权”,原本就不需要大惊小怪。从2016年开始,中央就已经有住宅租赁相关政策出台,而且2017年初已经有几个地方开始试水。


      在住宅进入自持租赁时代之前,另一个不得不关注的趋势可能当量级会更大:因为一些地方,或者说未来全国性地允许用于出租的商业用房变更为居住功能,未来商业房产的产权年限很有可能会有所改变。


      “永恒产,才有恒心”,这并不仅仅指用于居住的房产。仅有居住的空间,未必会让人有恒心,而一旦拥有属于自己的产业,也就形成了存放恒心的土壤。而商业用房,就是投资兴业的载体。


      从用户角度,变更为居住用途的商业用房,无论从功能还是形态,除了产权年限和因建筑格局产生的公摊比例的不同,其他与住宅差别不大。现在,住宅产权已经确立为自动续期,也就是所谓永久产权,商业产权的40年限期也该有一个明确说法了。


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      每一个购买商铺做租赁投资的人都会面临同一个问题:时间成本。一般来说,一个商业口岸从诞生到成熟,至少要经历差不多十年时间,在选对铺位的前提下,真正实现盈利,至少也应该在购买商铺差不多20年以后,前提是中间没有出现出租断档。


      更多的人会选择伺机转手,而不是长期持有,就是因为商铺租赁收回成本的时间较长,风险较大。


      至于住宅租赁,就更是细水长流,回本缓慢。


      拿到房产证若干年内不允许转卖,确实会延长房产变现的时间,但同时,也进一步推升了二手房的房价。对于炒房客而言,多在手中持有几年并不会损失什么,在收上几年租金之后,还能卖个更好的价钱。


      只能用于出租的住宅,炒房客很难有兴趣。


      现在,商业地块出让已经进入开发商100%自持的新时代,留给炒房客的机会还有多少?在强制性的自持要求之前,就已经有相当多的开发商选择大比例自持了,换句话说,散售的商业,都是开发商挑剩下的。


      从项目和口岸运营的规律看,开发商将商业全部散售,本身就是不可取的,这一点,有血淋淋的现实教训。


      将开发商挑剩的边角料拿来投资,仅有40年产权年限,而且还要等待招商和口岸成熟的蛮长时间,最关键的是,在40年产权到期后如何确权的问题明确之前,如果自己购买的商铺在40年到期之后才拆迁,还能拿到补偿款吗?


      住宅出租无利可图,商铺出租更是吉凶难测,炒房客最喜欢的还是直接转售。


      购房资格造假、托关系找门路,也要抢到原本没资格买的房子,炒房客们正是看到了投资永久产权的住宅潜在的溢价空间。无论是转售,或者等待拆迁,炒住宅是稳赚不赔的。


      某种程度上说,商业房产最大的投资风险,其实是产权年限。长远地看,商业房产的价格也是上涨的,只是没有住宅上涨得那么明显。一些拿地多年的商业项目投资客不愿意购买,一个很重要的原因是这些房产的转手风险很大。


      如果商业房产的产权年限也可以自动续期,投资客对住宅的兴趣或许会有所降温,这对于稳定房价是有利的。

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