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南海“试水”农村集体土地抵押融资

    驱车沿清风东路行驶,米黄色建筑风格的“南方生命健康产业基地”与周边低矮的厂房相比格外显眼。

    驱车沿清风东路行驶,米黄色建筑风格的南方生命健康产业基地与周边低矮的厂房相比格外显眼。预计今年底,产业基地将陆续投入使用,中山大学专家、高端人才也会前来办公。佛山市钧堡投资发展有限公司(以下简称钧堡投资)相关负责人说。

      鲜为人知的是,这个藏身于低矮厂房里的生命健康产业基地是由农村集体经营性建设用地入市流转项目。一定程度上,这激活了我们投资的热情,也让我们在开发商业项目的同时,有进军产业型项目的可能性。上述负责人说。目前,钧堡投资已通过部分项目土地和自持在建工程抵押,获得融资授信,预计将拿到超1亿元的贷款。

      不仅如此,在2月底举行的南海区全球创客新都市建设启动仪式上,中山大学与钧堡投资签约共建南方生命健康产业基地。依托中大在生物与医疗领域的科研实力与人才,政企校联手,不仅为这个从农村集体土地上建起来的健康产业基地,打开产学研合作发展、科研成果加速落地的新窗口,也在一定程度上为高端科研人才汇聚、新兴产业发展做好了铺垫。

      政企校共建6万平方米健康产业基地

      以前,这里就是一片农庄和大排档。钧堡投资相关负责人回忆道。站在已初步成型的南方生命健康产业基地举目望去,汽车维修厂、小卖部、五金加工厂、电子机械加工厂沿着石龙北路一字排开。

      如今,南方生命健康产业基地一期建设已基本完成,占地面积约80亩,总建筑面积13万平方米,将发展与生命健康相关的上下游产业,包括生物检测产业、基因工程产业、生物制药产业、干细胞产业、高端医疗产业、健康管理产业、健康产品开发等。

      政企校合作为这个企业自主开发的项目抹上一层深意。在今年2月底举行的全球创客新都市启动仪式上,中山大学与佛山市钧堡投资发展有限公司签约共建南方生命健康产业基地。瞄准抗衰老医学研究和精准医疗两大健康产业,产业基地将引入国际尖端产业团队、人才进驻园区,全力推进核心板块的技术转化。

      目前,产业基地已有企业陆续落户,其中自持部分已全部完成招商,占地约3万平方米,包括高端养疗中心、实验室、检测中心、生物萃取中心、干细胞库等。钧堡投资相关负责人说,我们希望通过与中大开展合作,加速科研成果转化,由此吸引上下游企业聚集南海,逐步形成相对完善的产业链。

      钧堡投资十分看好南海生物医药产业的发展前景。目前,基因、生物技术检测已经是国际上比较关注和成熟的技术学科。但如何将其普及到日常生活,需要把科研成果进行产业化。他说,在联合中山大学抗衰老研究中心共同开发的过程中,钧堡投资希望运用先进的生物技术,为区域百姓提供细胞保存、新型亚健康和抗衰老检测等服务。并在精准检测成果的基础上,搭建精准调理、诊断、治疗、康复的全产业链条。

      目前,产业基地已完成环评、准入等手续。由于内部设备调试时间较长,预计今年底逐步开始试营。钧堡投资相关负责人透露,届时,中大专家学者、高端人才将会前来办公,并依托平台搭建培养专业人才。

      集体土地入市赋予项目开发更大可能性

      鲜为人知的是,这个瞄准生命健康领域发力的产业基地,是在农村集体土地上建起来的。早在2013年初,我们就与开发商签署协议,出让土地40年的使用权。夏南二村村委会工作人员陈姐回忆说。

      最大的好处就是一次性收完40年的出让金。陈姐坦言,此前村里分红多是依靠土地、厂房物业出租。原先,土地出租最多10—15年,厂房出租约5年。一定程度上,一次性收满40年的租金对于村民有很大好处。

      村民超前的意识也加速了这块农村集体土地入市的过程。“2012年底至2013年初,从酝酿想法到完成招拍挂大约只持续了半年。期间陆续召开了七八次股东代表会,发放材料至村民家庭进行消化的同时,广泛收集意见。陈姐回忆说,最后表决时,除个别村民弃权外,这块集体土地以99%的比例高票通过,并按照200万元/亩的成交额,总额2亿多元进行出让。目前,出让金的80%已分给村民,剩余的20%主要用于村内扩大再生产。

      在钧堡投资相关负责人看来,集体土地通过招拍挂的方式出让,不论对于农民还是开发商而言都提供了更多的选择方式。若是单纯租地,一般发展商是不太可能加大投资去开发地块的。上述负责人坦言,而在农村集体经营性建设用地入市出让的年限内,对于发展商来说不仅有了法律层面的保护,也可以在40年内更好地对地块进行长期投资发展规划。

      这也在一定程度上促使钧堡投资除了进行商业地产开发外,还与中大等高校资源及相关机构合作,大力发展生命健康产业。从商业开发角度而言,集体土地获取价格较为理想,存在一定的利润空间。这也让我们在开发商业地产的同时,能够考虑做产业性项目。

      上述负责人解释说,另一方面,这也在一定程度上补充了政府单纯开发产业园的模式。这对于土地增值带来好处的同时,也能产生一定的社会经济效益。

      农村集体土地可抵押突破融资困局

      事实上,相比做通村民工作,融资难、融资贵等问题更让钧堡投资感到头痛。

      制约项目开发的主要难点还是融资问题。钧堡投资相关负责人说,特别是在一次性支付村民2亿多元的出让金后,后期项目开发也离不开大量的资金投入来推动。

      一般来说,项目开发35%—40%靠自投,剩余部分需要依靠融资解决下一阶段资金回笼问题。上述负责人说,不过,目前南方生命健康产业基地主要靠销售来实现资金回笼。除了自持部分外,配套的商铺、办公写字楼均对外销售。截至目前,已完成50%的销售比例,金额超4亿元。

      一份文件让这样的融资困局得到改变。

      20165月,银监会联合国土资源部发布有关文件,明确农村集体经营性建设用地可通过使用权进行抵押贷款。随后,南海区在结合开展试点工作的经验基础上,制定《佛山市南海区农村集体经营性建设用地抵押融资管理试行办法》。这在一定程度上为开发农村集体土地入市项目的企业疏通融资渠道。

      “2016年底,我们拿出23亩土地及自持在建工程进行抵押贷款申请,目前已通过中国农业银行股份有限公司南海平洲支行的审批授信,预计能拿到超1亿元的贷款。钧堡投资相关负责人说。

      来自南海区国土城建和水务局(国土)的数据显示,入市以来实现抵押的集体经营性建设用地已有18宗,抵押面积约332.4亩,抵押金额达17亿元。

      不过,作为吃螃蟹的体验者,钧堡投资负责人仍十分期待未来相关部门能在试点改革的过程中,继续支持企业发展,并立足企业实际困难,提供相应的指导和帮助。

     


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