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广东土地出让开先河:70年百分百自持

     6月6日,经过40分钟激烈角逐,万科以总价25.3亿元+70年100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地,折合楼面价15300元/平方米,刷新南海区最高楼面价纪录。

    66日,经过40分钟激烈角逐,万科以总价25.3亿元+70100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地,折合楼面价15300/平方米,刷新南海区最高楼面价纪录。这是继陈村地块后,万科今年第二次在佛山区域拿地。

      值得注意的是,万科此次拿地70年百分百自持,这在广东省还是首例。据了解,此前,虽然北京规定房企自持商品住房年限70年,租赁合同订立不超过10年,但目前佛山暂无相关规定,万科这一举动引发了业界的争论。

      70年百分百自持地块,有没有盈利前景?万科拿这块地到底要做什么?佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示,在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下,佛山在未来具有巨大的发展潜力,发展前景可观。佛山万科成功竞得桂城C22街区地块,旨在更好地践行城市配套服务商的理念,与佛山共同发展。据悉,这块地的具体用途还未明确,但是用于建设城市配套服务的大方向已定,根据万科的转型战略,养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等,都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。

      频繁以高自持率拿地

      本次竞拍吸引超过16家房企参与,包括华发、五矿、金辉、中冶、万科、保利、世茂、越秀、华润、美的、葛洲坝、碧桂园等。在此次土拍过程中,中冶和世茂多次轮番叫价,保利则一次性举牌报到100%自持;进入竞自持年限阶段时,万科一口气以70年的最高年限意外斩获了桂城平洲5.5万平方米商住地块,引起现场一片哗然。据了解,除了该地块外,万科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。

      虽然70年百分百自持是广东首例,但万科以高自持率拿地,在广佛地区已有先例。回顾今年428日的广州新政后首次土拍,白云鱼苗场宅地,以238765万元和1350平方米配建被万科拿下,扣除安置房面积后,需自持50%的建筑面积,即40019平方米,楼面价29382/平方米(不含自持面积);而长岭居YH-A4-3宅地,也被万科拿下,付出122240.8万元和900平方米配建,同时需自持55%物业,即33851平方米,楼面价19862/平方米(不含自持面积)。也就是说,万科夺得这两块地,自持率分别达到了55%50%

      70年百分百自持,房企到底还有没有钱赚?对此,克而瑞广州首席分析师肖文晓认为,楼市进入下半场,曾经牛气的高周转快鱼模式,在高地价和严调控的新环境下,已经成为过去;随着房企利润率持续走低,主动拥抱微利时代,总比未来被动转型要来得积极,年度销售几千亿的万科只是先在几块地上优先作了尝试,并不会伤筋动骨

      看好广佛同城发展前景

      万科为何要不惜代价以70年百分百自持拿下这块地?佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示,在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下,佛山在未来具有巨大的发展潜力,发展前景可观。

      资料显示,佛山万科于2005年正式成立,目前已经成功开发20多个住宅项目,并不断扩大佛山市场影响力。2016年万科在佛山区域销售金额达136.8亿元,成功跨入百亿行列,年度总共成交了10133套房。

      这是万科在佛山年内第二次拿地。目前万科佛山在售项目有万科金域中央、南海万科广场、万科湖岸等6大楼盘。2017年,据不完全统计,万科通过拍地、收购等多种方式,拥有的新项目已经达到12个,遍布佛山五区,禅城、南海分别有35个项目,其中万科金色里程、万科城市之光、万科翡翠滨江等均有望于今年内面世。由此可见,万科在佛山的布局已经越来越成熟。

      自持地块用于建设城市配套服务

      70年百分百自持率,房企的盈利点将在哪里?地块的前景如何?佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示,佛山万科成功竞得桂城C22街区地块,旨在更好地践行城市配套服务商的理念,与佛山共同发展。据悉,这块地的具体用途还未明确,但是用于建设城市配套服务的大方向已定,根据万科的转型战略,养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等,都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。

      根据业绩会上万科披露的资料,万科围绕城市配套服务商定位而拓展的新业务布局初具雏形。去年,万科在物业服务领域实现(合并报表范围内)主营业务收入42.6亿元,增长43.4%,并发布睿服务3.0,推出友邻计划。万科还在长租公寓、养老业务等方面也进行了积极的探索,已形成了以泊寓为统一对外运营品牌的长租公寓布局。

      机构观点

      竞自持成土地出让新趋势

      日前,2017年广州供地计划出台,引发市场各方热烈反响。根据2017年广州市供地计划,今年全市建设用地总供应面积为2050公顷,同比增加18.5%

      合富研究院分析人士表示,2017年全市建设用地总供应面积超2000公顷,然而在剔除已出让已中止出让的部分土地后,后续可供出让的含居住用地占比低于两成(18%),为364公顷。

      合富研究院认为,政府层面通过供应计划为土地市场加粥,但结合当前全市商品住宅库存(619,按最近4个月月均成交计算的动态消化周期为5.8个月)及近期土地市场成交情况(平均每宗土地参拍房企在1020家)判断,广州土地市场仍可能继续面临僧多粥少的局面。

      从城市发展趋势看,主力向东向南发展,东部南部仍然是政府主力供地区域。在具体供地上,对白云、番禺两个严重缺货区的土地供应较往年大幅增加。其中,黄埔和增城两区供应规模为137公顷,占总量的37%。这与政府持续实施东进的城市发展战略相一致。南部供应主要集中在番禺,以及有自贸区规划发展利好的南沙。2017年番禺和南沙两区含居住用地计划供应规模为162公顷,占总量的45%

      商业用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自贸区等各大总部经济区。本年增加对花都CBD中轴区域的商业用地出让,意味着花都CBD总部区建设在政府土地供应层面已有所推进。工业仓储用地供应分量重,占整体供应的36%,集中在黄埔、增城、番禺、南沙,后续或继续倾向于引进高端制造业。

      从中长期看,广州土地市场仍有可能继续面临僧多粥少的局面。为抑制土地市场价格增长,预计政府层面除致力于增加供应外,仍将继续在土地调控措施方面发力。后续挂牌土地成交出现竞自持情况将在所难免;此外,也不排除进一步严格的调控措施出台,如限地价,竞房价等。


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