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农村三块地改革进决战期 宅基地制度改革料率先扩围

    2017年,农村“三块地”改革普遍进入收官前的决战阶段。

    2017年,农村“三块地”改革普遍进入收官前的决战阶段。近日,《经济参考报》在江西农用地商住地工业地余江、安徽农用地商住地工业地金寨等宅基地改革试点县采访了解到,这些地方通过有偿退出和补贴奖励等政策,已经探索出宅基地退出过程的可行路径。在保障农民利益的同时,进一步盘活了当地的土地资源。业内人士认为,综合“三块地”改革试点来看,宅基地制度改革最有可能率先在全国范围内进一步推广。

    保障 “宅改”试点确保农民利益最大化

    近日,《经济参考报》走进安徽省金寨县白塔畈镇刘冲村,在一个宅基地腾退复垦项目区里,农户王大国一家人正在地里播种玉米。这里原本是王大国和另外两户人家的宅基地,原有房屋建筑面积294.95平方米,三户人家均为“一户一宅”。

    在此次农村宅基地制度改革中,三家农户自愿有偿退出原有宅基地,到新的规划区居住,将原有房屋拆除后复垦为8.36亩的耕地。按照当地的制度设计,原有宅基地户主享有复垦耕地的优先承包权,因此王大国一家可以承包到三亩左右的耕地种植玉米等农作物。

    新的居住规划区在刘冲村北部,距离王大国家宅基地复垦处大约一公里。在新的规划区,见到一排排新建的独门独院的两层小楼,规划区内还有公园和绿地。据介绍,该居住区规划用地面积161.3亩,总建筑面积27220平方米,一期启动的建设面积43亩,安置农户60户,其中包括17户贫困户。

    “农民的建房工程由农民的建房理事会组织招标,20165月底开工建设,当年11月第一批60户农户入住。”白塔畈镇刘冲村村主任刘尚楼告诉,“这60户农户原有宅基地有偿退出进行集中整治,复垦宅基地面积100亩。扣除规划区建设用地43亩后,节约土地57亩。有偿退出补偿60户农户费用合计625万元,平均每户10.4万元。”

    王大国说,“宅改”前自己一家五口人居住在125平方米的老宅中,“宅改”后按照老宅的建筑面积得到九万元左右的补偿款,规划区的新房子建设成本约为15万元。“实际上,搬进新家只花了四五万元,还另外多了三亩的耕地。”他说。

    据了解,在金寨县的“宅改”过程中,大部分乡镇采取统规统建方式,帮助农户新建住房。每个农户只需先交三万元左右预付款,等搬入新居、腾退原宅基地后再结算补偿款和建房款,有效减轻了农民负担。全县224个村成立村民事务理事会,在宅基地管理、矛盾纠纷调处以及村庄财务管理等方面发挥协调和监督作用。

    和安徽金寨县类似,江西余江县也是全国15个农村宅基地制度改革试点县之一,20158月试点工作启动。当地通过各个自然村村民理事会来主导宅基地的改革工作,按照“一户一宅、多占有偿”等“有偿+无偿”相结合的方式,施行一户一宅有偿退出,一户多宅无偿退出多余宅基地部分。

    共赢 政策组合拳令多方受益

    金寨县副县长朱宽江告诉《经济参考报》,在“宅改”的制度设计过程中,金寨县将扶贫脱困、农地入市、土地流转甚至当地房地产市场的“去库存”,进行有机结合,形成一套政策组合拳。

    据介绍,当地出台“补偿+奖励”宅基地退出政策,采取无偿和有偿相结合的方式引导宅基地自愿有序退出。无偿退出方面,对一户多宅的多宅部分等三种情形实行无偿退出,乡镇可以给予适当补助。有偿退出方面,对有合法权属来源及一户一宅等五种情形,除按照分类标准给予宅基地退出和地上房屋拆除补偿外,还可享受到不同的优惠奖励政策。

    朱宽江说,由于是国家级贫困县,金寨县土地增减挂钩的节余指标可以在省域范围内有偿调剂使用,宅基地制度改革和异地扶贫、水库移民搬迁等相融合。截至目前,全县自愿申请有偿退出宅基地14476户,已实施搬迁9426户、35192人,其中在册贫困户5267户、19036人。全县已腾退复垦宅基地2.3万亩,扣除规划村庄建设自用地5000亩,新增耕地1.8万亩。

    值得一提的是,金寨县通过宅基地改革将原有宅基地一部分复垦为耕地,耕地保有量增加后,通过土地指标“增减挂钩”可以调剂增加一部分建设用地的使用指标。再通过建设用地的出让收入返还补偿给退出宅基地的农民,既缓解了当地财政压力,也能保障农民的利益。

    此外,通过探索“宅改+项目”改革试点新思路,以及政策叠加,在更大范围优化配置土地资源,显化土地级差收益,将改革试点政策与国家扶贫政策有效衔接,探索宅基地复垦腾退的建设用地指标在省城范围有偿调剂使用。

    金寨县国土资源局局长陈永开告诉:“目前已经在省域范围内有偿调剂了四个批次一万多亩,主要交易指标的承接地有鞍山农用地商住地工业地农用地商住地工业地滁州农用地商住地工业地市、合肥农用地商住地工业地市等。交易金额49.5亿元,通过宅基地退出补偿返还给农民的部分将近有14亿元。”

    陈永开介绍说,如果农民愿意进城买房,可以享受800/平方米的优惠政策,当地县城的房价大约在4000/平方米左右。这也是基于当前三四线城市房地产“去库存”的角度考虑。

    在江西余江县,江西省国土资源厅副厅长许建平介绍说,“宅改”启动前,余江县农村中存在一些建新不拆旧、占用耕地的现象,再加上规划不到位、监管缺失,形成大量的“空心村”。他举例说,“宅改”前余江每年农民建房违法占地达到2300(其中耕地100多亩),“宅改”后违法占地的数字全部清零,而且储备了1015年的农房建设用地。

    “目前,余江‘宅改’工作已经进入最后冲刺阶段,今年年底前,全县1040个自然村将全面完成。已经流转出的宅基地5620.54亩,退出宅基地复垦574亩。”许建平说。

    推广 宅基地制度改革有望率先扩围

    许建平告诉《经济参考报》,江西省国土厅已经出台了《关于进一步加强农村宅基地管理的指导意见》,不仅如此,根据省国土厅的计划,今年下半年将全面推进全省的农村宅基地管理工作,有意将余江县的“宅改”模式在全省推广。

    了解到,从2016年开始,全国33个县进行征地制度改革、农村经营性建设用地入市改革和宅基地制度改革等“三块地”的改革试点,其中担负宅基地制度改革试点的15个县目前全部进入收官阶段,试点成果已经呈报上级部门进行验收和评估。

    “综合‘三块地’改革的试点工作来看,目前收效最为显著的就是宅基地制度改革,接下来最有可能大范围推广的也是宅基地制度改革。”一位同时担负“三块地”改革的试点县国土部门相关负责人告诉,“征地制度改革试点只有三个,经验和模式还不好总结。农地入市也尚未探索出清晰的模式,只有宅基地不仅在全国范围内体量大、影响广泛,目前也已经有多个成熟的模式可以参照。”

    中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示,从农村发展的角度来讲,宅基地过去没有市场属性,是“沉睡的资产”,农民拥有宅基地,人却在城市打工,农民拥有巨大的资产却带不来任何的财产收益。不论是政府还是基层百姓,都希望能够打破这块“坚冰”,这也是目前农村最需要盘活的一份资产。

    “不过这一步改革探索还是要小心,首先宅基地集体所有权是不能变的,但是使用权可以进行租赁,甚至占有权也可以有偿退出。”郑风田说,不论是城市房地产还是农村宅基地流转都要保证房屋的居住属性,防止炒作。

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